Solvalor 61 - Rapport annuel 30.06.2020 / Jahresbericht 30.06.2020

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Solvalor 61 - Rapport annuel 30.06.2020 / Jahresbericht 30.06.2020 (3217)
Circulaires internes


RAPPORT DE GESTION ANNUELSolvalor 61 - Exercice 2019-2020 (CH0002785456)

Publication
du rapport annuel au 30.06.2020

CROISSANCE DU RÉSULTAT NET DE 4.2% ET RAJEUNISSEMENT DU PARC
PAR L’ACHAT DE DEUX PROJETS NEUFS AU COEUR DE VILLES ROMANDES


Rendement
de placement : 5.4% (2019-2020)
Dividende
: CHF 5.30 par part (2018-2019 : CHF 5.20
Résultat
total annuel : CHF 46.9 millions (+ 23.1%)
Résultat
net annuel en hausse de 4.2%
Fortune
totale du fonds : CHF 1'137.4 millions (+ 16.9%)
Acquisition
d’un total de 281 logements, dont 167 dans 2 projets immobiliers neufs
Evolution
du ratio d’endettement à 16.9%, l’un des plus bas du marché


Lausanne, le
21 octobre 2020 – La stratégie d’investissement rigoureuse du fonds Solvalor 61
et sa gestion patrimoniale à long terme lui permettent de clôturer l’exercice
2019-2020 au 30 juin 2020 sur une performance solide. L’âge économique de son
parc immobilier a été rajeuni par des acquisitions dont la qualité
d’emplacement est excellente. Le rendement de placement est de 5.4% et le
dividende prévu de CHF 5.30 par part, supérieur à celui de l’exercice
précédent. La fortune totale du fonds s’élève à CHF 1'137.4 millions (+ 16.9%),
le résultat total annuel progresse de 23.1% et le résultat net augmente de 4.2%.

Croissance
de la fortune du fonds

La fortune totale du fonds Solvalor
61 a progressé de 16.9% durant l’exercice 2019-2020, s’élevant à CHF 1'137.4
millions au 30 juin 2020. Cette croissance s’explique principalement par
l’achat de deux projets immobiliers en cours de construction à Nyon (le Clos
Falconnier 16-18, le Clos Falconnier 33-35-37-39) et à Lausanne (avenue
Sainte-Luce 9), et d’un immeuble résidentiel en cours de surélévation à Genève
(rue Guye 1, 3, 5, 7), pour un total de 281 logements. Ces acquisitions
permettront de rajeunir l’âge économique du parc immobilier du fonds, qui
possède désormais 110 immeubles, et d’en renforcer la qualité d’emplacement.

Comme par
le passé, des investissements pour la rénovation des appartements et des
immeubles existants ont été effectués conformément à la stratégie de gestion
patrimoniale du fonds. Ils permettent de valoriser et d’améliorer le parc
immobilier à long terme. L’ensemble des investissements réalisés durant
l’exercice 2019-2020 a été financé par la dette, faisant évoluer le ratio
d’endettement à 16.9%, l’un des plus bas du marché. Cette dette est composée
d’engagements hypothécaires de moins d’un an. La fortune nette du fonds
Solvalor 61 croît quant à elle de 2.6% . La valeur nette d’inventaire par part
(VNI) est en progression à CHF 203.34 au 30 juin 2020 à la suite d’un rendement
de placement de 5.4% pour l’exercice 2019-2020.

Progression des résultats

Le fonds Solvalor 61 boucle son exercice 2019-2020 au 30 juin sur
un résultat total annuel en hausse de 23.1% à CHF 46.9 millions. Sur ce
montant, CHF 21.8 millions représentent d’une part l’augmentation de valeur du
parc immobilier liée tant aux investissements opérés afin de le valoriser qu’à
la baisse continue des taux de rendements proposés sur le marché des
transactions. D’autre part, CHF 25.1 millions proviennent du résultat net. Le
total des revenus est par ailleurs en hausse de 2.3% grâce aux loyers issus de
l’immeuble résidentiel acheté à Genève (rue Guye 1, 3, 5, 7) et au travail des
équipes afin de réduire le taux de vacance.
Par ailleurs, la diminution des taux d’imposition sur le bénéfice et le capital
dans les cantons de Genève et de Fribourg a engendr&e acute; une baisse de
la charge fiscale pour le fonds. Toutefois, le total des charges progresse
légèrement de 0.7% et s’explique par la croissance des charges d’exploitation
relatives aux immeubles acquis au cours de l’exercice 2019-2020 ainsi que par
la croissance de la fortune totale du fonds Solvalor 61.
Enfin, le travail de valorisation du parc immobilier permet une croissance du
résultat net de 4.2%. Quant au dividende distribué pour l’exercice 2019-2020,
il s’élève à CHF 5.30 par part, ce qui représente une hausse de CHF 0.10 par
rapport à l’exercice 2018-2019, pour un coefficient de distribution de 95%.

Positionnement adapté à la situation COVID-19

En réaction à la pandémie COVID-19, la direction du fonds a
procédé à une analyse détaillée de la situation.
Il en ressort que le portefeuille du fonds Solvalor 61 se compose presque
exclusivement d’immeubles résidentiels, avec près de 96% des revenus locatifs
effectifs qui proviennent de surfaces résidentielles. Le solde des revenus
locatifs effectifs, de l’ordre de 4%, provient de surfaces commerciales pour
lesquelles la qualité du débiteur a fait l’objet d’une attention particulière.
Grâce au très fort positionnement du fonds dans le secteur résidentiel qui
devrait se montrer le plus résistant face à cette crise, la direction de fonds
estime à ce jour que la pandémie n’aura pas d’impact matériel sur la valeur
nette d’inventaire ainsi que sur la capacité de distribution du fonds.

Perspectives durables et objectif clair

Fort de cet excellent résultat, le fonds Solvalor 61 poursuit sa
stratégie de gestion qui se focalise sur une planification à long terme des
investissements. Le but étant de valoriser de manière durable le parc
immobilier. La stratégie d’investissement se concentre quant à elle sur des
immeubles résidentiels jouissant d’un bon emplacement dans les centres urbains
de Suisse romande. Les projets en cours de construction à Nyon (le Clos
Falconnier 16-18, le Clos Falconnier 33-35-37-39) et à Lausanne (avenue Sainte-Luce
9) ainsi que les surélévations en cours de réalisation à Genève (rue Guye 1, 3,
5, 7) et à Pully (chemin du Liaudoz 46) généreront une hausse des revenus
locatifs. De plus, sept autres immeubles du portefeuille font l’objet
d’une étude d’avant-projet afin de les mettr e à l’enquête dans les plus brefs
délais.
Outre l’accroissement des revenus locatifs grâce à la réalisation du potentiel
de densification du parc existant, la stratégie du fonds vise un rajeunissement
de son âge économique par l’achat de projets immobiliers neufs et la rénovation
durable des immeubles du portefeuille qui permettront de baisser les charges
d’exploitation, grâce notamment à la rénovation des enveloppes et systèmes de
chauffage. Ces futurs investissements seront financés par des emprunts
hypothécaires, ce qui s’avère très intéressant dans un contexte de taux
d’intérêt très faibles à long terme, voire négatifs. L’objectif de Solvalor 61
est de rester parmi les fonds les moins risqués du marché, notamment par le
biais d’un ratio d’end ettement des plus bas en comparaison relative. La
stratégie prévoit le développement du potentiel de création de valeur
du portefeuille. En outre, les opportunités d’investissements sont prises en
compte lorsque la qualité des emplacements satisfait aux critères très
sélectifs du fonds. Solvalor 61 offre une réserve locative significative ce qui
constitue un des meilleurs gages de stabilité des revenus locatifs du secteur
résidentiel.

Sources : Solvalor fund management SA

GESCHAFTSBERICHT
JÄHRLICH  

Solvalor
61 - Geschäftsjahr 2019-2020 (CH0002785456)

Veröffentlichung des Jahresbericht per 30.06.2020

Solvalor 61: 4,2% höherer Nettogewinn und Bestandsverjüngung
durch Kauf von zwei zentralen Neubauprojekten in Westschweizer Städten


Anlagenrendite: 5.4% (2019–2020)
Dividende: CHF 5.30 pro Anteil (2018–2019: CHF 5.20)
Gesamtes Jahresergebnis: CHF 46.9 Millionen (+ 23.1%)
Jahresnettogewinn um 4.2% gestiegen
Gesamtfondsvermögen: CHF 1'137.4 Millionen (+ 16.9%)
Erwerb von insgesamt 281 Wohneinheiten, davon 167 in 2
Neubauprojekten
Fremdfinanzierungsquote im Jahresverlauf mit 16.9% eine
der niedrigsten auf dem Markt
Lausanne, 21. Oktober 2020 – Die rigorose Anlagestrategie und langfristige
Vermögensverwaltung ermöglichen Solvalor 61, das Geschäftsjahr 2019–2020 am 30.
Juni 2020 mit einer soliden Performance abzuschliessen. Das wirtschaftliche
Alter des Portfolios wurde durch Akquisitionen mit hervorragender
Standortqualität gesenkt. Die Anlagerendite beträgt 5.4% und die erwartete
Dividende von CHF 5.30 pro Anteil ist höher als im Vorjahr. Das
Gesamtfondsvermögen beträgt CHF 1’137.4 Millionen (+16.9%), das
Gesamtjahresergebnis stieg um 23.1% und der Nettoerfolg um 4.2%. Wachstum des
Fondsvermögens

Das
Gesamtvermögen des Fonds Solvalor 61 wuchs im Geschäftsjahr 2019-2020 um 16.9%
und beläuft sich am 30. Juni 2020 auf CHF 1'137.4 Millionen. Dieses Wachstum
ist vor allem auf den Kauf von zwei Neubauprojekten in Nyon (Clos Falconnier
16-18, Clos Falconnier 33-35-37-39) und Lausanne (Avenue Sainte-Luce 9) sowie
auf eine Genfer Immobilie (Rue Guye 1, 3, 5, 7) mit insgesamt 281 Wohneinheiten
zurückzuführen. Das wirtschaftliche Alter und die Standortqualität des
Portfolios werden durch diese Ankäufe verbessert. Der Fonds hält nun 110
Gebäude.

Wie bisher
wurde in die Renovierung bestehender Wohnungen und Gebäude investiert, in
Übereinstimmung mit der Vermögensverwaltungsstrategie des Fonds. Dies dient
Erhalt und Optimierung des Immobilienbestands auf lange Sicht. Alle
Investitionen im Geschäftsjahr 2019–2020 wurden Fremdfinanziert. Die Fremdfinanzierungsquote liegt
nun bei 16.9% und ist eine der niedrigsten auf dem Markt. Dieses Fremdkapital
setzt sich aus unterjährigen Hypothekenverbindlichkeiten zusammen. Das
Nettovermögen des Fonds Solvalor 61 wuchs um 2.6%. Der Nettoinventarwert pro
Anteil (NAV) stieg zum 30. Juni 2020 auf CHF 203.34. Die Anlagerendite für das
Geschäftsjahr 2019-2020 beträgt 5.4%.

Ergebnisprogression

Das Gesamtjahresergebnis des Fonds Solvalor 61 betrug zum Ende des
Geschäftsjahrs am 30. Juni 2020 CHF 46.9 Millionen, 23.1% mehr als im Vorjahr.
Davon entfallen CHF 21.8 Millionen auf die Wertsteigerung des
Immobilienportfolios, die sowohl mit den hierfür getätigten Investitionen als
auch mit den kontinuierlich tieferen Renditen am Transaktionsmarkt
zusammenhängt. CHF 25.1 Millionen stammen aus dem Nettoerfolg. Die
Gesamteinnahmen stiegen um 2.3%. Grund dafür sind die Mieteinnahmen der
gekauften Genfer Wohnimmobilie (Rue Guye 1, 3, 5, 7) und unsere Bemühungen zur
Senkung der Leerstandsquote.

Die Senkung der Gewinn- und Kapitalsteuersätze in den Kantonen
Genf und Freiburg führt zudem zu einer geringeren Steuerbelastung des Fonds.
Die Gesamtausgaben stiegen geringfügig um 0.7%. Grund dafür sind die Mehrkosten
für den Unterhalt der erworbenen Immobilien im Geschäftsjahr 2019–2020 sowie
das grössere Gesamtvermögen von Solvalor 61.

Alles in allem erwirtschaftete das Immobilienportfolio einen um
4.2% höheren Reingewinn. Pro Anteil schüttet der Fonds für das Geschäftsjahr
2019–2020 eine Dividende von CHF 5.30 aus und damit CHF 0.10 mehr als im
Vorjahr. Die Ausschüttungsquote liegt bei 95%.

Neupositionierung aufgrund von Covid-19

Die Fondsleitung hat aufgrund der Covid-19-Pandemie eine
detaillierte Ist-Analyse durchgeführt. Im Ergebnis besteht das Portfolio des
Fonds Solvalor 61 fast ausschliesslich aus Wohnimmobilien. Knapp 96% der
effektiven Mieteinnahmen stammen aus Wohnflächen. Einzelhandelsgeschäfte machen
die restlichen 4% der effektiven Mieteinnahmen aus. Hier wurde besonders auf
die Schuldnerqualität geachtet. Nettoinventarwert und Ausschüttungen des Fonds
werden gemäss der Analyse der Fondsleitung durch die Krise nicht wesentlich
beeinträchtigt. Grund dafür ist die sehr starke Positionierung im
Wohnimmobiliensektor, der die Krise erwartungsgemäss gut überstehen wird.

Nachhaltige Perspektiven und klare Zielsetzung

Ausgehend von diesem hervorragenden Ergebnis setzt das Management
des Fonds Solvalor 61 seine langfristige Anlagestrategie fort. Der Wert des
Immobilienportfolios soll nachhaltig gesteigert werden. Die Anlagestrategie
konzentriert sich auf Wohnimmobilien an guten Standorten in den Stadtzentren
der Westschweiz. Die Fertigstellung der Projekte in Nyon (Clos Falconnier
16-18, Clos Falconnier 33-35-37-39), Lausanne (Avenue Sainte-Luce 9) und der
Genfer Hochhäuser (Rue Guye 1, 3, 5, 7) und in Pully (Chemin du Liaudoz 46)
werden zu höheren Mieteinnahmen führen. Zudem werden aktuell sieben weitere
Immobilienprojekte im Portfolio untersucht, um so bald wie möglich das
öffentliche Anhörungsverfahren einzuleiten.

Neben höheren Mieteinnahmen durch bessere Bestandsnutzung soll
auch das wirtschaftliche Alter der Fondsimmobilien gesenkt werden. Erreicht
wird dies durch den Kauf neuer Immobilienprojekte und nachhaltige
Renovierungen. Die Erneuerung von Gebäudehüllen und Heizungsanlagen werden zur
Senkung der Betriebskosten beitragen. Diese kommenden Investitionen werden
durch Hypotheken finanziert, was im derzeitigen Niedrig- bzw.

Negativzinsumfeld sehr interessant ist. Solvalor 61 soll einer der
sichersten Fonds bleiben. Dies wird vor allem durch die tiefe Fremdkapitalquote
garantiert, relativ gesehen, eine der niedrigsten auf dem Markt. Die Strategie
sieht vor, das Renditepotenzial des Portfolios optimal auszuschöpfen.
Neuinvestitionen kommen in Betracht, wenn der Standort den sehr selektiven
Güterkriterien des Fonds entspricht. Solvalor 61 bietet eine bedeutende
Mietreserve und somit stabile Mieteinnahmen aus dem Wohnungsanteil.

Quelle : Solvalor fund management SA


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