Solvalor 61 - Rapport annuel / Jahresbericht 30.06.2019

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Solvalor 61 - Rapport annuel / Jahresbericht 30.06.2019 (1605)
Circulaires internes


RAPPORT DE GESTION ANNUELSolvalor 61 : Croissance
organique des revenus locatifs de 2,6% sur l’exercice 2018/19 (CH0002785456)

Publication
du rapport annuel au 30.06.2019

Le 58ème exercice du fonds clos au 30 juin 2019
reflète une stratégie de gestion durable

Le fonds immobilier suisse Solvalor 61 termine son
exercice 2018/2019 avec une progression marquée de son rendement de placement
qui s’élève à 4.5%. Les efforts accomplis dans la commercialisation
d’appartements vacants et les investissements réalisés sur le parc immobilier
existant portent leurs fruits ce qui démontre à nouveau l’excellente qualité du
parc.

Des résultats en hausse poussés par la croissance
organique

Le travail intensif des équipes de gestion a permis au
fonds de réduire son taux de vacance moyen de 3.3% à 1.6%. Cet effet est
principalement dû à l’échéance de commercialisation du projet d’Ostermundigen,
à Berne. En date du 30 juin 2019, le taux de vacance s’est encore amélioré
témoignant ainsi de la qualité du parc immobilier sous-jacent.

Les investissements réalisés sur le parc immobilier
existant pour densifier et rénover ont également contribué positivement à la
croissance des revenus locatifs de 2.6%. La surélévation de l’immeuble situé
Avenue de Cour 21-23 et l’aménagement des combles de l’immeuble situé Boulevard
de Grancy 49 à Lausanne ou encore les 75 logements rénovés sur l’ensemble du
parc, en sont les exemples les plus marquants de l’exercice.

Grâce à ces excellents résultats, le fonds distribuera
un dividende stable de CHF 5.20 par part en date du 31 octobre 2019 avec un
coefficient de distribution (payout ratio) en baisse à 97.2%.

En progression de 27,2% par rapport à l’exercice
précédent, le résultat total de l’exercice s’élève quant à lui à CHF 38,1
millions. Cette forte hausse s’explique principalement par des gains importants
en capitaux non réalisés directement liés à la mise en valeur des immeubles et
à la baisse continue de rendements sur le marché des transactions.

Une stratégie d’investissement rigoureuse

Face à un marché immobilier résidentiel prisé, soutenu
par les taux d’intérêt négatifs, la stratégie d’investissement du fonds reste
focalisée sur une gestion active du potentiel du parc immobilier existant. La
politique d’acquisition purement résidentielle du fonds demeure
particulièrement restrictive. Seules sont retenues les opportunités
d’investissement ayant passé une sélection rigoureuse afin de ne pas diluer la
qualité intrinsèque du parc immobilier existant. Pour rappel, ce dernier est
composé à 96% d’immeubles résidentiels de qualité, situés au cœur des grandes
villes romandes.

De manière chiffrée, la stratégie de réalisation du
potentiel de densification sur le parc existant se focalise sur 41 immeubles
faisant apparaitre des opportunités d’investissement à hauteur de plus de CHF
100 millions. Parmi ceux-là, 11 font déjà l’objet d’une étude d’avant-projet
dans le but d’une mise à l’enquête imminente. Offrant au fonds d’excellentes
perspectives, ces investissements stratégiques devraient permettre un
accroissement des revenus locatifs de manière significative dans les prochaines
années.

Par ailleurs, grâce au faible taux d’endettement
actuel de 5,8%, le financement des développements futurs se verra
essentiellement assuré par la dette avec un ratio d’endettement cible fixé à
15%. Le fonds Solvalor 61 compte ainsi rester l’un des fonds les moins endettés
du marché.

Enfin, dans le cas d’un éventuel excédent d’offre de
logements, le fonds Solvalor 61 se démarque en se positionnant de manière
particulièrement favorable pour l’avenir puisqu’il dispose d’un parc immobilier
offrant des emplacements de qualité et d’une réserve locative significative.

Sources : SOLVALOR
FUND MANAGEMENT SA

 GESCHAFTSBERICHT
JÄHRLICH  

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Solvalor 61 : Organisches
Wachstum der Mieterträge um 2,6% im Geschäftsjahr 2018/19 (CH0002785456)

Veröffentlichung des Jahresbericht per 30.06.2019

Das
am 30. Juni 2019 abgeschlossene 58. Geschäftsjahr des Fonds widerspiegelt eine
Strategie der nachhaltigen Bewirtschaftung.

Der
Schweizer Immobilienanlagefonds Solvalor 61 schliesst sein Geschäftsjahr
2018/2019 mit einer markanten Erhöhung seines Anlageertrags auf 4,5% ab. Die
bei der Vermarktung leer stehender Wohnungen unternommenen Anstrengungen und
die Investitionen in den Immobilienbestand tragen ihre Früchte, was einmal mehr
die hervorragende Qualität des Bestandes widerspiegelt.

Verbesserte
Ergebnisse dank organischem Wachstum

Dank
der intensiven Arbeit der Verwaltungsteams konnte der durchschnittliche
Leerstand von 3,3% auf 1,6% verringert werden. Zurückzuführen ist dies vor
allem auf die abgeschlossene Vermarktung des Projekts von Ostermundigen in Bern.
Am 30. Juni 2019 lag der Leerstand sogar noch tiefer, was von der Qualität des
zugrunde liegenden Immobilienparks zeugt.

Die
Investitionen in die Verdichtung und Renovation des Immobilienbestandes trugen
ebenfalls positiv zum Wachstum der Mieterträge um 2,6% bei. Die Aufstockung der
Liegenschaft in der Avenue de Cour 21-23 und der Ausbau des Dachgeschosses der
Liegenschaft am Boulevard de Grancy 49 in Lausanne oder die 75 renovierten
Wohnungen des Gesamtbestandes sind die herausragendsten Beispiele des
Geschäftsjahres.

Dank
diesen ausgezeichneten Ergebnissen wird der Fonds am 31. Oktober 2019 bei einer
auf 97,2% gesunkenen Ausschüttungsquote (Payout Ratio) eine unveränderte
Dividende von CHF 5.20 pro Anteil ausschütten.

Das
gegenüber dem Vorjahr um 27,2% gestiegene Gesamtergebnis des Geschäftsjahres
beläuft sich auf CHF 38,1 Millionen. Dieser starke Anstieg erklärt sich
hauptsächlich durch hohe, nicht direkt erzielte Kapitalgewinne in Verbindung
mit einer Aufwertung der Liegenschaften und den anhaltend rückläufigen Renditen
auf dem Transaktionsmarkt.

Eine
gewissenhafte Anlagestrategie

Angesichts
eines sehr gefragten Wohnimmobilienmarktes in Verbindung mit negativen
Zinssätzen verfolgt die Anlagestrategie weiterhin das Ziel, das Potenzial des
bestehenden Immobilienbestandes aktiv zu bewirtschaften. Die ausschliesslich
auf Wohnimmobilien ausgerichtete Akquisitionspolitik bleibt ausgesprochen
restriktiv. Nur Anlageopportunitäten, die ein rigoroses Auswahlverfahren
bestanden haben, werden wahrgenommen, um die innere Qualität des
Immobilienbestandes nicht zu verwässern. Dieser umfasst 96% hochwertige
Wohnimmobilien in den Zentren der grossen Westschweizer Städte.

In
Zahlen ausgedrückt liegt der Fokus der Strategie zur Ausnützung des
Verdichtungspotenzials beim vorhandenen Bestand auf 41 Liegenschaften mit
Anlageopportunitäten von über CHF 100 Millionen. Für 11 davon wurde im Hinblick
auf eine baldige Planauflage bereits eine Vorstudie in Aufrag gegeben. Diese
strategischen Investitionen bieten dem Fonds ausgezeichnete Perspektiven und
dürften eine signifikante Steigerung der Mieterträge in den kommenden Jahren
ermöglichen.

Dank
einer tiefen Verschuldungsrate von 5,8% ist die Finanzierung der künftigen
Entwicklung durch Schuldverschreibungen im Wesentlichen gesichert, wobei die
Zielverschuldungsquote auf 15% festgesetzt wurde. Solvalor 61 wird so weiterhin
zu den am wenigsten verschuldeten Fonds des Marktes gehören.

Auch
im Falle eines künftigen Angebotsüberhangs auf dem Wohnungsmarkt zeichnet sich
Solvalor 61 durch eine ausgesprochen günstige Positionierung aus, denn der
Fonds verfügt über einen Immobilienbestand in guter Lage mit
einer signifikanten Mietreserve.

Quelle : SOLVALOR
FUND MANAGEMENT SA


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