Swiss Prime Fondation de placement – Succès de l’exercice 2020 / Anlagestiftung mit erfolgreichem Geschäftsjahr 2020
Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Swiss Prime Fondation de placement – Succès de l’exercice 2020 / Anlagestiftung mit erfolgreichem Geschäftsjahr 2020 (3976)
Circulaires internes
RAPPORT DE
GESTION ANNUEL
Swiss Prime Fondation de
placement – Succès de l’exercice 2020 (CH0263627355)
•
Hausse du rendement de placement à 3.68% (2019: 3.51%)
•
Impact du Covid-19 compensé par des effets positifs
non-récurrents
•
Développement du portefeuille immobilier à 2 572.1
mios CHF (2 265.6 mios CHF)
•
Baisse du taux de vacance à un pourcentage bas de
4.02% (4.95%)
•
Lancement réussi du groupe de placements à l’étranger
«SPF Living+ Europe»
•
L’exercice 2020 a été marqué par la pandémie du
Covid-19. Malgré ce contexte ardu, Swiss Prime Fondation de placement (SPF) a
poursuivi avec succès sa stratégie de croissance profitable. Celle-ci s’est
traduite par une augmentation des revenus nets du groupe de placements «SPF
Immobilier Suisse» à 45.3 millions CHF (38.9 millions CHF en 2019). Grâce à la
priorité accordée à l’immobilier résidentiel auquel s’ajoutent des immeubles
commerciaux très bien situés, le portefeuille a fait preuve d’une grande
résilience. En effet, les revenus locatifs se sont élevés à 71.4 millions CHF
au 31 décembre 2020, contre 62.7 millions CHF en 2019. Les revenus locatifs
prévisionnels proviennent à hauteur de 53.96% de l’immobilier résidentiel,
tandis que le taux de vacance a baissé à un faible 4.02% (4.95%) par suite
d’une gestion active des locations. Dans un esprit de partenariat, la fondation
de placement a soutenu les locataires parfois durement touchés par la crise en
passant avec eux des accords sur mesure. Néanmoins, il est réjouissant de
constater que le rendement de placement a augmenté à 3.68%, contre 3.51% un an
auparavant. Ce très bon résultat a été obtenu en particulier grâce au bas taux
de vacance et à des effets positifs non-récurrents.
Belle progression
Pour que le groupe de placements «SPF Immobilier
Suisse» puisse poursuivre sa croissance conformément à la stratégie, il a
réalisé en 2020 deux émissions couronnées de succès. Leur produit se chiffrant
à 161.0 millions CHF (apport en nature inclus) a permis de développer
sélectivement le portefeuille. Au total, 171.9 millions CHF ont été investis
dans les acquisitions et 120.8 millions CHF, dans ses propresSwiss Prime
Anlagestiftung | Frohburgstrasse 1 | CH-4601 Olten | Phone +41 58 317 17 90 |
info@swiss-prime-anlagestiftung.ch | swiss-prime-anlagestiftung.ch projets de
développement. De la sorte, la stratégie a pu se poursuivre avec succès sans
déroger aux exigences élevées envers la rentabilité et la qualité des immeubles.
Au final, la fortune totale de la fondation a augmenté de 13.5% à 2 576.7
millions CHF. De surcroît, SPF a lancé son premier produit dans l’Union
européenne, il s’agit de «SPF Living+ Europe», dont les premiers immeubles
devraient être intégrés dans le portefeuille au printemps 2021. «SPF Immobilier
Suisse» a augmenté sa marge d’exploitation à 71.80% (70.81%), à la suite de
l’achèvement de la transformation du «Leuenhof». Calculé sur la fortune totale,
le taux de charge d’exploitation (TERISA GAV) a baissé à 0.49% (0.52%) au cours
de la période sous revue.
Structure de financement confortable
Compte tenu des acquisitions et des investissements
dans les projets de développement, le coefficient d’endettement a crû à 26.74%
(26.07%) de la valeur vénale des immeubles. Le taux d’intérêt moyen pondéré de
la dette se monte à 0.33% (0.36%), tandis que sa durée résiduelle s’est
allongée à 3.53 ans (2.99 ans).
Réserve de projets de développement lucratifs
La réserve de projets de développement compte treize
projets dont sept sont en cours de réalisation. Très prometteuse, cette
réserve, dont les investissements se chiffrent à moyen et long terme entre 0.7
et 0.9 milliard CHF, permettra aux revenus locatifs et aux gains de
réévaluation de croître. D’autant plus que la pandémie n’a pas entraîné de
retards significatifs des projets de transformation et de développement.
Progrès de la stratégie de durabilité
Depuis sa création, la fondation s’est engagée à
respecter les critères ESG environnementaux, sociaux et de gouvernance. C’est
pourquoi, elle a adhéré, enSwiss Prime Anlagestiftung | Frohburgstrasse 1 |
CH-4601 Olten | Phone +41 58 317 17 90 | info@swiss-prime-anlagestiftung.ch |
swiss-prime-anlagestiftung.ch octobre 2020, aux Principes pour l’investissement
responsable des Nations Unies [«UN Principles for Responsible Investment» (UN
PRI)]. Il s’agit d’un réseau international d’investisseurs soutenu par les
Nations Unies qui souhaite mettre en œuvre les six principes que ce réseau a
élaborés pour des investissements responsables. De surcroît, la fondation
emploiera, dès 2021, pour «SPF Immobilier Suisse» des références importantes
pour le secteur immobilier comme le «Global Real Estate Sustainability
Benchmark» (GRESB) et d’autres initiatives prises par ce secteur.
Perspectives
La pandémie continuera de peser sur l’immobilier.
Cependant, grâce à son portefeuille immobilier bien diversifié et à sa réserve
de projets lucratifs, SPF reste bien positionnée pour 2021 et au-delà. Son
nouveau produit «SPF Living+ Europe», un véhicule de placements stable basé sur
la VNI, qui se focalise sur le marché européen en pleine croissance des
résidences pour personnes âgées, offre ainsi des opportunités attrayantes. Nous
observons l’évolution de près et en tenons compte dans notre portefeuille, dans
nos transactions et dans notre stratégie de croissance.
Emissions en cours et Assemblée des investisseurs
La 8e émission du groupe de placements «SPF Immobilier
Suisse» et la 2e émission du groupe de placements «SPF Living+ Europe» sont en
cours et les souscriptions sont acceptées jusqu’au 9 avril 2021 à 18 h 00. Tous
les documents nécessaires à cette augmentation de capital sont disponibles sous
http://www.swiss-prime-anlagestiftung.ch. La cinquième Assemblée des investisseurs
de Swiss Prime Fondation de placement aura lieu le 15 avril 2021. En raison de
la situation extraordinaire, cette Assemblée sera virtuelle et prendra la forme
d’une audio diffusion. L’invitation comprenant l’ordre du jour sera envoyée à
la mi-mars aux investisseurs
Source : Swiss Prime Fondation de placementGESCHAFTSBERICHT
JÄHRLICHSwiss Prime Anlagestiftung – Anlagestiftung mit erfolgreichem
Geschäftsjahr 2020
(CH0263627355)
•
Steigerung der Anlagerendite auf 3.68% (2019: 3.51%)
•
Kompensation des Covid-19-Einflusses durch positive
Einmaleffekte
•
Ausbau des Immobilienportfolios auf CHF 2 572.1 Mio. (CHF
2 265.6 Mio.)
•
Senkung der Leerstandsquote auf tiefe 4.02% (4.95%)
•
Erfolgte Lancierung des Auslandprodukts «SPA Living+
Europe»
Das Geschäftsjahr 2020 war geprägt von der
Corona-Pandemie. Trotz dieses anspruchsvollen Umfelds setzte die Swiss Prime
Anlagestiftung ihre profitable Wachstumsstrategie erfolgreich fort und erzielte
bei der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» einen Nettoertrag von CHF 45.3
Mio. (2019: 38.9 Mio.). Dank der primären Ausrichtung auf Wohnimmobilien sowie
unter Beimischung gewerblicher Objekte mit sehr guten Standorten zeigte sich
das Portfolio trotz der Covid-19-Auswirkungen sehr resilient. Die
Mietzinseinnahmen stiegen aufgrund des Wachstumskurses von 62.7 Mio. im Jahr 2019
auf CHF 71.4 Mio. per 31. Dezember 2020. 53.96% der Soll-Mieterträge stammen
aus Wohnobjekten. Infolge des aktiven Vermietungsmanagements reduzierte sich
der Leerstand auf tiefe 4.02% (4.95%).
In einem partnerschaftlichen Prozess hat
die Anlagestiftung mit den von der Krise teils hart getroffenen Mieterinnen und
Mietern bilaterale Unterstützungsvereinbarungen mit individuellen Massnahmen
getroffen. Erfreulicherweise konnte die Anlagerendite gleichwohl von 3.51% auf
3.68% gesteigert werden. Dazu trugen insbesondere die tiefere Leerstandsquote
und positive Einmaleffekte bei.
Erfreuliches Wachstum
Um der Wachstumsstrategie der Anlagegruppe
«SPA Immobilien Schweiz» Rechnung zu tragen, wurden im Geschäftsjahr 2020 zwei
erfolgreiche Emissionen durchgeführt. DerSwiss Prime Anlagestiftung |
Frohburgstrasse 1 | CH-4601 Olten | Phone +41 58 317 17 90 |
info@swiss-prime-anlagestiftung.ch | swiss-prime-anlagestiftung.ch Erlös von
CHF 161.0 Mio. (inkl. Sacheinlage) war die Basis für den gezielten Ausbau des
Portfolios. Insgesamt wurden im abgeschlossenen Geschäftsjahr Akquisitionen im
Umfang von CHF 171.9 Mio. getätigt sowie CHF 120.8 Mio. in eigene
Projektentwicklungen investiert. Damit konnte die Strategie, unter Einhaltung
der hohen Ansprüche an die Wirtschaftlichkeit und Qualität des
Immobilienportfolios, erfolgreich fortgesetzt werden. Das Gesamtvermögen der
Stiftung stieg um 13.5% auf CHF 2 576.7 Mio. Darüber hinaus hat die SPA ein
erstes Produkt («SPA Living+ Europe») im europäischen Ausland lanciert. Die ersten
Objekte werden voraussichtlich im Frühling 2021 dem Portfolio hinzugefügt. Bei
«SPA Immobilien Schweiz» erhöhte sich die Betriebsgewinnmarge infolge der
abgeschlossenen Umbauarbeiten im «Leuenhof» auf 71.80% (70.81%). Die auf das
Gesamtvermögen (TERISA GAV) berechnete Betriebsaufwandquote sank in der
Berichtsperiode auf 0.49% (0.52%).
Komfortable Finanzierungsstruktur
Die Fremdfinanzierungsquote erhöhte sich
unter Berücksichtigung der erfolgten Zukäufe und Investitionen in die
Entwicklungsprojekte auf 26.74% (26.07%) der Verkehrswerte der Liegenschaften.
Der durchschnittliche gewichtete Fremdfinanzierungszinssatz beläuft sich auf
0.33% (0.36%) bei einer erhöhten Restlaufzeit von 3.53 Jahren (2.99 Jahre).
Lukrative Entwicklungspipeline
Von den aktuell 13 Entwicklungsprojekten sind sieben in der
Realisierungsphase. Durch die vielversprechende Entwicklungspipeline mit einem
mittel- bis langfristigen Investitionsvolumen von CHF 0.7 bis 0.9 Mrd. werden
Mietertragswachstum sowie Aufwertungsgewinne realisiert. Die Coronakrise führte
zu keinen nennenswerten Verspätungen bei den Umbau- und Entwicklungsprojekten.
Fortschritte
in der Nachhaltigkeitsstrategie
Die SPA hat sich seit ihrer Gründung für die Einhaltung der
ESG-Kriterien «Environment», «Social», «Governance» eingesetzt. Im Oktober 2020
ist die Anlagestiftung deshalb den «UN Principles for Responsible Investment»
(UN PRI) beigetreten. Die von den Vereinten Nationen unterstützte Initiative
ist ein internationales Investorennetzwerk, das sechs Prinzipien für
verantwortungsvolle Investments erstellt hat und umsetzen will. Darüber hinaus
wird die Anlagestiftung für die Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» ab 2021
an den für die Immobilienindustrie relevanten Benchmarks wie dem «Global Real
Estate Sustainability Benchmark» (GRESB) und weiteren Brancheninitiativen
teilnehmen.
Ausblick
Aufgrund der anhaltenden Pandemie wird das Marktumfeld für die
Immobilienbranche weiterhin herausfordernd bleiben. Mit dem diversifizierten
Immobilienportfolio und der lukrativen Entwicklungspipeline bleibt die SPA für
2021 und darüber hinaus gut positioniert. Das neue Produkt «SPA Living+ Europe»
mit dem Fokus auf den stark wachsenden Senior Living Markt in Europa eröffnet
auch attraktive Opportunitäten in einem stabilen NAV-basierten
Investitionsvehikel. Wir beobachten die weitere Entwicklung aufmerksam und
berücksichtigen diese im Bestandsportfolio, bei Transaktionen und innerhalb unserer
Wachstumsstrategie aktiv.
Laufende
Emissionen und Anlegerversammlung
Aktuell läuft die 8. Emission der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz»
sowie die 2. Emission der Anlagegruppe «SPA Living+ Europe». Zeichnungen werden
noch bis am 9. April 2021 um 18.00 Uhr angenommen. Alle relevanten Unterlagen
zur Kapitalerhöhung sind auf www.swiss-prime-anlagestiftung.ch verfügbar. Am
15. April 2021 findet dieSwiss Prime Anlagestiftung | Frohburgstrasse 1 |
CH-4601 Olten | Phone +41 58 317 17 90 | info@swiss-prime-anlagestiftung.ch |
swiss-prime-anlagestiftung.ch fünfte Anlegerversammlung der Swiss Prime
Anlagestiftung statt. Aufgrund der anhaltenden ausserordentlichen Situation
wird der Event als Audio Webcast durchgeführt. Die Einladung inkl. allen
Traktanden wird Mitte März 2021 an die Anleger versandt
Quelle : Swiss Prime Anlagestiftung
Communiqué de presse (08.03.2021) FR.pdf... Medienmitteilung (08.03.2021) DE.pdf...