Swiss Prime Site - Erfolgreiches 1. Halbjahr 2021

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Swiss Prime Site - Erfolgreiches 1. Halbjahr 2021 (4671)
Circulaires internes


GESCHAFTSBERICH
HALBJÄHRLICH

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Swiss Prime Site - Erfolgreiches 1. Halbjahr 2021 (CH0008038389)

Veröffentlichung des Halbjahresberichts des ungeprüften Bericht per 30.06.2021


Steigerung Real Estate Assets under Management auf total
CHF 15.7 Mrd. (+2.6%)
Gewinn auf vergleichbarer Basis und ohne NB um 42% auf
CHF 163.5 Mio. erhöht
Zunahme EPRA NTA auf CHF 96.28 pro Aktie und stabile
EK-Quote von 47.3%
Gute Visibilität dank tieferer Leerstandsquote von 4.7%
und langer Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT: 6 Jahre)
Bestätigung der Guidance und positiver Ausblick


Swiss Prime
Site schliesst das 1. Halbjahr 2021, trotz eines erneuten mehrmonatigen
Lockdowns im 1. Quartal, mit guten Resultaten ab. Die Öffnungsschritte für
Wirtschaft und Gesellschaft in Zusammenhang mit der Pandemie senden positive
Impulse durch das gesamte Unternehmen. Der Transaktions- und Mietmarkt beginnen
wieder Tritt zu fassen, die Nachfrage nach Flächen gewinnt an Fahrt und das
soziale Leben normalisiert sich merklich. Das Kerngeschäft Immobilien konnte
von diesem Schub spürbar profitieren und erreichte im ersten Halbjahr 2021 sehr
ansprechende Ergebnisse. Für das Segment Dienstleistungen mit den
Gruppengesellschaften Swiss Prime Site Solutions, Wincasa und Jelmoli waren die
Herausforderungen im Zusammenhang mit der Pandemie erheblicher. Umso mehr ist
es erfreulich, dass die Gruppengesellschaften gute Fortschritte erzielen und
die Vorjahreszahlen (teils deutlich) übertreffen konnten.

Die Vergleichbarkeit der Kennzahlen 2021 gegenüber dem Vorjahr ist aufgrund des
Verkaufs der Tertianum Gruppe per 28. Februar 2020 eingeschränkt. Einerseits
sind in den Halbjahreszahlen 2020 die Resultate von Tertianum mit zwei Monaten
noch enthalten und andererseits wurde der entsprechende Verkaufserfolg von CHF 204.2
Mio. ebenfalls der Vorjahreszeitperiode zugerechnet. Um die Entwicklung von
Swiss Prime Site transparent zu machen, wird zusätzlich eine «pro
forma»-Berechnung der Halbjahreszahlen 2020 unter Ausklammerung der erwähnten
Tertianum-Effekte publiziert (Seite 4).

Deutliche
Erhöhung der Performance
In den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2021 erreichte Swiss Prime Site
einen Betriebsertrag von CHF 362.8 Mio. [CHF 425.2 Mio.]. Bereinigt um
Tertianum stieg der Betriebsertrag um 6.3%. Alle Geschäftsbereiche
beziehungsweise Gruppengesellschaften haben zu diesem erfreulichen Wachstum
beigetragen. Vier Elemente sind in diesem Zusammenhang zentral:

COVID-19: Nach
wie vor beschäftigt die Situation rund um die COVID-19-Pandemie die
Gesellschaft. Im Kernsegment Immobilien resultierte dadurch im ersten Halbjahr
ein Minderertrag von CHF 5.5. Mio. Darin spiegeln sich tiefer als geplante
Umsatz- und Parkingmieterträge von CHF 2.4 Mio. sowie den Mietern
gegenüber gewährte Mietzinserlasse in Höhe von CHF 3.1 Mio. 98% der eingegangen
Mieterbegehren konnten mit zufriedenstellenden Lösungen bereits abgeschlossen
werden. Die Rent Collection betrug 98% im 1. Halbjahr 2021. Entsprechend ist
die Zahlungsmoral weiterhin sehr gut und es sind keine erhöhten Risiken
feststellbar.

Mieterlöse: Bereinigt
um Tertianum, stieg der Ertrag aus Vermietung um 2.2% auf CHF 213.4 Mio.
Verschiedene Effekte führten zu diesem erfreulichen Resultat. Einerseits wurden
einige grosse Projekte fertiggestellt und tragen seit diesem Halbjahr zum
Ertrag bei. Gleichzeitig wurden auch einige, nicht zur Strategie passende
Flächen, veräussert. Andererseits konnte durch aktives Asset Management der
Leerstand deutlich von 5.1% auf 4.7% gesenkt werden. Besonders zentral ist,
dass auf vergleichbarer Basis («Like-for-Like») ein Wachstum von rund 0.5% erwirtschaftet
werden konnte und die Restlaufzeit der befristeten Mietverträge (WAULT) hohe 6
Jahre beträgt.

Asset
Management: Das in der Swiss Prime Site
Solutions zusammengefasste Asset Management für Dritte konnte die
Wachstumserwartungen erfüllen. Der Ertrag ist deutlich um über 56% auf CHF 7.5
Mio. gewachsen und die Real Estate Assets under Management betragen CHF 3.2
Mrd. Dazu trug mit der Lancierung SPA Living+ Europe auch das erste
Auslandsprodukt für die Swiss Prime Anlagestiftung bei. Ebenso konnten neue
Mandate hinzugewonnen werden, aus denen in den folgenden Jahren deutliches
Wachstum erwartet wird. Als weiterer Wachstumspfad gilt die Einführung des
ersten Fondsprodukts, welches für dieses Jahr angepeilt ist. Der entsprechende
Bewilligungsantrag wurde bei der FINMA im Frühling eingereicht. Besonders
erfreulich ist, dass die Expansion nicht zulasten der Profitabilität geht. Mit
rund CHF 4 Mio. EBIT-Beitrag konnte diese im ersten Halbjahr um fast 85%
gesteigert werden.

Retail: Trotz
anspruchsvollem Umfeld und einem wiederum mehrwöchigen Lockdown im ersten
Quartal sowie Schliessungen der Gastronomie bis ins 2. Quartal, konnte Jelmoli
den Ertrag um 5.3% steigern. Insbesondere trug das Stammgeschäft an der
Bahnhofstrasse zu dieser Entwicklung bei. Doch auch der neue Standort am
Flughafen zeigt erste erfreuliche Tendenzen – insbesondere, seit im Juni der
Flugbetrieb wieder deutlich angezogen hat. Parallel dazu konnte der negative
EBIT gegenüber dem Vorjahr reduziert werden. Einen weiteren Lockdown ausgeschlossen,
wird erwartet, dass Jelmoli bis Ende Jahr eine deutliche Verbesserung des
Resultats erzielen wird.Hohe
Neubewertungen und attraktive Nettoobjektrendite
Im Einklang mit der positiven Stimmung am Immobilienmarkt ist auch der Wert des
Immobilienportfolios gegenüber dem Wert Ende 2020 um CHF 135 Mio. auf CHF 12.5
Mrd. gewachsen. Die Entwicklung beruht insbesondere auf fertiggestellten
Projekten, welche erfolgreich ins Portfolio überführt wurden. Ebenso führte der
Baufortschritt der sich im Bau befindenden Immobilienentwicklungen zu dieser
erfreulichen Zunahme. Nach den Unsicherheiten des letzten Jahres normalisierte
sich die Entwicklung 2021, sodass Neubewertungsgewinne von CHF 144.5 Mio.
resultierten. Die erwirtschaftete Nettoobjektrendite blieb dabei mit 3.2%
unverändert und für ein Prime-Portfolio nach wie vor auf einem attraktiven
Niveau.

Deutlich
höherer EBIT auf vergleichbarer Basis
Auf Stufe Betriebliches Ergebnis (EBIT) erwirtschaftete Swiss Prime Site CHF
355.6 Mio. [CHF 313.6 Mio.]. Der EBIT stieg auf einer vergleichbaren Basis
(d.h. ohne Neubewertungsgewinne und unter Ausklammerung der Tertianum-Effekte)
um 36.6% auf CHF 211.0 Mio. Auch die EBIT-Marge erhöhte sich von 45.3% auf
58.2%. Kostenseitig konnte die erwähnte Ertragssteigerung mit konstanten oder
sogar leicht sinkenden Kosten realisiert werden. Insbesondere abgenommen haben
die Inkassoverluste in Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie, die im Vorjahr
mit rund CHF 14 Mio. zu Buche schlugen. 2021 bestehen, neben den gewährten
Mieterlassen, keine nennenswerten weiteren diesbezüglichen Risiken. Auch die
übrigen Kostenpositionen blieben trotz des erhöhten Ertrags gegenüber dem
Vorjahr zumeist konstant. Oder sie zeigten, wie bei den Personalkosten, sogar
eine leicht rückläufige Entwicklung. Dies verdeutlicht den positiven Einfluss
der fortschreitenden Digitalisierung sowie den guten Kostenfokus in der Gruppe.

Tiefere
Finanzierungskosten und Gewinnsprung
Auf der Finanzierungsseite konnte nach der erfolgreichen ersten Emission eines
Green Bonds Ende 2020 im 1. Quartal 2021 eine zweite nachhaltige Anleihe im
Umfang von CHF 300 Mio. ausgegeben werden. Insgesamt verfügt Swiss Prime Site
nun über ein nachhaltiges Finanzierungsvolumen von CHF 600 Mio. Zusätzlich
wurden zwei Anleihen im Gesamtvolumen von CHF 150 Mio. aufgestockt. Die
attraktiven Refinanzierungen verschoben das Gewicht weiter in Richtung von
unbesicherten Finanzierungen und erhöhten die durchschnittliche Restlaufzeit
des zinspflichtigen Fremdkapitals auf neu 5.1 Jahre nach 4.8 Jahren Ende 2020.
Gleichzeitig reduzierte sich der Fremdkapitalkostensatz deutlich um knapp 20%
auf 0.9% nach 1.1% in 2020. Analog sank auch der Netto-Finanzaufwand auf
vergleichbarer Basis von CHF 29.7 Mio. [CHF 30.5 Mio. inkl. Tertianum] auf CHF
23.6 Mio. Swiss Prime Site wird diesen eingeschlagenen Weg weitergehen und
nachhaltig orientierten Bond-Investoren die Möglichkeit bieten, ins Portfolio
und den geplanten CO2-Absenkpfad zu investieren.

Nach Abzug der Steuern erreichte Swiss Prime Site im ersten Halbjahr einen
Gewinn von CHF 257.1 Mio. [CHF 269.7 Mio.]. Auf vergleichbarer Basis bzw. unter
Ausschluss der Tertianum-Effekte resultierte eine deutliche Steigerung von CHF
64.4 Mio. auf CHF 257.1 Mio. Die Neubewertungsgewinne und sämtliche latenten
Steuern ausgenommen, erhöhte sich der Gewinn des 1. Halbjahres 2021 auf
vergleichbarer Basis um mehr als 42% auf CHF 163.5 Mio. [CHF 114.9 Mio.;
CHF 320.0 Mio. inkl. Tertianum].

Stabiler
Finanzierungsgrad und höherer EPRA NTA
Im ersten Halbjahr 2021 hat Swiss Prime Site eine Dividende von rund CHF 255
Mio. ausgeschüttet. Nichtsdestotrotz stieg das den Aktionärinnen und Aktionären
zustehende Eigenkapital leicht auf CHF 6.1 Mrd. Noch deutlicher zeigen sich die
guten Resultate des 1. Halbjahres 2021 im EPRA NTA (berechnetes Eigenkapital
pro Aktie nach den Regeln des Europäischen Verbands öffentlicher
Immobilienfirmen). Dieser stieg trotz der Dividendenzahlung von CHF 3.35 pro
Aktie um fast 1% auf CHF 96.28. Dies bei konstantem Belehnungsgrad (LTV) des
Immobilienportfolios von 42%. Im Jahresvergleich reduzierte sich dieser von
über 45% deutlich. Die annualisierte Eigenkapitalrendite erreichte im 1.
Halbjahr 2021 attraktive 8.4% [2.4% auf vergleichbarer Basis bzw. 9.6% inkl.
Tertianum-Verkauf]. Die Fortschritte spiegeln sich auch in der Performance der
Aktie von Swiss Prime Site. Diese legte im ersten Halbjahr um 9.6% zu und
übertraf damit sowohl die Performance des Schweizer Immobiliensektors (+4.2%)
als auch diejenige des europäischen EPRA-Index (+9.4%).

Nachhaltigkeit
als integraler Teil der Wertschöpfung
Nachhaltigkeit ist ein integraler Teil der Strategie und des Geschäftsmodells
von Swiss Prime Site. Um die Fortschritte für Kunden und alle weiteren
Stakeholder transparent, konsistent und nachvollziehbar darzustellen, werden
diese seit mehreren Jahren im Rahmen eines integrierten Reports und den
dazugehörigen Kapitalien strukturiert ausgewiesen. Massnahmen wie zum Beispiel
die geplante Verdoppelung der Photovoltaikanlagen bis 2023 und die Fokussierung
auf Kreislaufwirtschaft bei Transformationsprojekten (z. B. Müllerstrasse,
Zürich) sind wichtige Elemente zur Erreichung der Klimaneutralität bis 2040.
Die Fortschritte zeigen sich auch in der Bestätigung des A-Ratings durch MSCI
ESG Research und in der um 1.1 Punkte-Verbesserung des ESG Risk Ratings (low
risk, 17.6 Punkte) durch Sustainalytics.

Bestätigung
der Guidance und positiver Ausblick
Wie bereits kommuniziert, wird Swiss Prime Site im Kerngeschäft das Portfolio
laufend optimieren. Dabei wird auf den aktiven Abbau von Leerstand, die
«Like-for-Like» Erhöhung von Mieterlösen durch projektbezogene Umnutzungen oder
gezielte Neuvermietungen sowie eine sukzessive Fokussierung des Bestands auf
zukunftsträchtige Nutzungsarten gesetzt. Parallel dazu wird die attraktive
Projektpipeline im Umfang von rund CHF 2.0 Mrd. sukzessive umgesetzt und die
Abgänge werden primär durch neue Opportunitäten aus dem eigenen Portfolio
ersetzt.

Nach der strategischen Veräusserung von Tertianum befindet sich das Segment
Dienstleistungen insbesondere mit den Asset Management Dienstleistungen für
Dritte von Swiss Prime Site Solutions wieder auf dem Wachstumspfad. Die Weichen
für neue Produkte und Kundengruppen sind gestellt.

Für das Gesamtjahr 2021 geht Swiss Prime Site davon aus, dass die Marktchancen
intakt bleiben. Aufgrund der im Vorjahr abgeschlossenen und grösstenteils
vollvermieteten Entwicklungsprojekte im Geschäftsjahr 2021 wird ein Anstieg des
Mietertrags unter Vorbehalt weiterer unvorhersehbarer Verwerfungen in
Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie erwartet. Der Leerstand im Portfolio
wird auf dem aktuellen Niveau verbleiben. Parallel dazu wird auch im Bereich
Dienstleistungen eine weitere Erhöhung der Erträge, bei gleichzeitiger
Verbesserung der Margen, anvisiert.

Quelle : Swiss Prime Site AG
Medienmitteilung (26.08.2021) DE.pdf... Halbjahresbericht (30.06.2021) DE.pdf...