Züblin Immobilien Holding AG - Geschäftsbericht 2020/21

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Züblin Immobilien Holding AG - Geschäftsbericht 2020/21 (4281)
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 GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH  

Züblin Immobilien Holding
AG - Geschäftsbericht 2020/21 (CH0312309682)

Veröffentlichung des Jahresbericht per 31.03.2021

Das Geschäftsjahr 2020/21 verlief
trotz den Einflüssen der COVID-19 Pandemie und den damit verbundenen
wirtschaftlichen Unsicherheiten positiv. Das kleine und solide Portfolio erwies
sich in einem allgemein angespannten Marktumfeld dank seiner guten Standort-
und Mieterqualität als resilient und die im Herbst 2020 getroffenen
Einschätzung erwiesen sich hinsichtlich der Auswirkungen der Pandemie auf den
Geschäftsgang der Züblin nachhaltig realistisch. Weitere operative Anpassungen
führten zu einem erneut tieferen Verwaltungsaufwand und ermöglichten zudem die
Optimierung der Prozesse in den Bereichen Asset- und Property-Management sowie
der Flächenvermarktung.

Gute Ertragslage

Im
Geschäftsjahr 2020/21 konnte Züblin ein gutes Unternehmensergebnis erwirtschaften
und dieses mit einem Ergebnis von CHF 4.0 Millionen abschliessen. Fortgesetzte
operative Optimierungen trugen massgeblich dazu bei, dass der erwartete
Rückgang des Ergebnisses auf Grund von Einmaleffekten im Vorjahr im Umfang von
CHF 1.0 Millionen auf CHF 0.6 Millionen begrenzt werden konnte.

Der
Netto Betriebsertrag sank im Jahresvergleich leicht um 1.2% und liegt bei CHF
8.3 Millionen (Vorjahr CHF 8.5 Millionen). Ursächlich hierfür sind geringere
Mieterträge in Folge eines Mieterauszugs in der Holbeinstrasse (CHF 0.2
Millionen) sowie Mietzinsreduktionen im Zusammenhang mit dem pandemiebedingten
Lockdown (TCHF 45).

Im
operativen Bereich zeigten die im Vorjahr eingeleiteten personellen und
organisatorischen Massnahmen Wirkung. Der Personal- und Verwaltungsaufwand
liegt um 11.0% (CHF 0.3 Millionen) unter dem Vorjahreswert und beträgt CHF 2.7
Millionen (Vorjahr CHF 3.0 Millionen). Züblin ist schlank und flexibel
organisiert und beschäftigt per 31. März 2021 sechs Mitarbeitende. Dank
fortgeschrittener Digitalisierung hat sich diese Organisationsstruktur – gerade
in Zeiten des Homeoffice - bewährt. Seit dem 1. Januar 2021 werden die
Liegenschaften wieder in eigener Regie und mit eigenem Personal bewirtschaftet.

Die
aktuelle Bewertung ergab eine positive Marktwertveränderung von CHF 0.3
Millionen (Vorjahr CHF 0.2 Millionen). Dabei profitierten insbesondere die
Liegenschaften in der Stadt Zürich von der anhaltend hohen Nachfrage nach guten
und zentralen Lagen.

Das
Finanzergebnis betrug CHF 0.7 Millionen (Vorjahr CHF 0.6 Millionen) und
betrifft vor allem die Hypothekarzinsen für die Rahmenfinanzierung. Der
Anstieg resultierte aus Einmaleffekten im Vorjahr.

Der
Steueraufwand betrifft im Wesentlichen latente Steuern. Im Vorjahr wurde eine
Steuerrückstellung im Umfang von 0.3 Millionen aufgelöst.

Solide Bilanz – LTV unter
31%

Die
Bilanzsumme belief sich am 31. März 2021 auf CHF 223.0 Millionen mit einer soliden
Eigenkapitalquote von 60.0% (Vorjahr 59.1%). Das Immobilienportfolio wurde zum
Ende des Geschäftsjahres mit CHF 218.7 Millionen bewertet. Fünf der sechs
Anlageliegenschaften sind mit einer im September 2022 auslaufenden
Rahmenfinanzierung im Umfang von CHF 118.0 Millionen finanziert. Diese ist per
Bilanzstichtag in Höhe von CHF 67.0 Millionen in Anspruch genommen. Dies ergibt
eine Belehnungsrate (LTV) von 30.6% (Vorjahr 33.4%). Am Bilanzstichtag betrugen
die liquiden Mittel CHF 2.2 Millionen. Darüber hinaus verfügt die Gesellschaft
über ein von der Generalversammlung genehmigtes Kapital in Höhe von CHF 37
Millionen für ihr weiteres Wachstum.

Zum Portfolio

Der Gesamtwert des Züblin Portfolios belief sich am 31. März 2021
auf CHF 218.7 Millionen. Dies entspricht einer geringfügigen Wertzunahme in der
Berichtsperiode von 0.4%. Im Portfolio befinden sich unverändert sechs
Liegenschaften: fünf im Wirtschaftsraum Zürich, eine in Bern.

Trotz
anspruchsvollem Marktumfeld und den COVID-19 Einflüssen beliefen sich die
annualisierten Mieteinnahmen auf CHF 8.3 Millionen. Der Rückgang von CHF 1.1
Millionen gegenüber dem Vorjahr ist bedingt durch das Auslaufen des
Mietvertrags unseres zweitgrössten Mieters im Objekt Holbeinstrasse in Zürich
und den Wegfall der Amortisationskomponente (Mieterausbau). Damit verbunden
stieg die Leerstandquote um 7.5% auf 15.7%. Entsprechend lag die gewichtete
durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) am Bilanzstichtag bei 3.8 Jahren bzw.
bei über fünf Jahren für unsere fünf grössten Mieter.

Die Unsicherheiten hinsichtlich der Auswirkungen des
Homeoffice-Trends zeigten sich bei der Anmietung von Büros. Insbesondere für
langfristige Verträge ist bei potenziellen Mietern eine gewisse Zurückhaltung
erkennbar. Dennoch gelang es, mehrere Verträge mit erfolgreichen privaten und
kantons-/verwaltungsnahen Unternehmen abzuschliessen. Zudem wurden bauliche
Flächenoptimierungen zur Schaffung eines attraktiven Mietangebots umgesetzt.
Die Vermarktung des Leerstands an der Holbeinstrasse zeigt erste Teilerfolge.
Für die weitere, etagenweise Vermietung an erstklassige Mieter aus den
Bereichen Finanzdienstleistungen und medizinische Praxisangebote sind die
Verhandlungen fortgeschritten. Teilflächen wurden zudem für
Interimsnutzungen zwischenvermietet.

Die
behördlich verhängten Massnahmen zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie
beeinflussten das Geschäftsjahr der Züblin ab dem ersten Lockdown im Frühjahr
2020. Mit unseren Mietern in den Segmenten Gastronomie sowie Handel und
Freizeitaktivitäten konnten tragfähige Lösungen zur nachhaltigen Sicherung der
Mietverhältnisse vereinbart werden. Die im ersten Halbjahr 2020/21 getroffenen
Einschätzungen und Annahmen waren realistisch und führten dazu, dass die
Auswirkungen des zweiten Lockdowns am Ende des Geschäftsjahrs ein unverändertes
Bild zeigten und den bereits kommunizierten Umfang von 8% der Mieterträge nicht
überschritten haben.

Dividende

Das Betriebsergebnis und die stabile Finanzlage der Züblin
erlauben es, an der vom Verwaltungsrat angestrebten stabilen Dividendenpolitik
festzuhalten und die Aktionäre am betrieblich erwirtschafteten Erfolg
partizipieren zu lassen. Unverändert bleibt auch das Ziel, stets ausreichend
verfügbare Mittel für Immobilieninvestitionen zum Ausbau des Portfolios zur
Verfügung zu haben.

Die schlanke Management- und Organisationsstruktur der Züblin
sowie die intensivierte Zusammenarbeit von Veraltungsrat und Geschäftsleitung
trugen dazu bei, den Herausforderungen des anspruchsvollen Geschäftsjahrs
2020/21 erfolgreich zu begegnen.

Verwaltungsrat und Geschäftsleitung

Mit der Wahl eines zusätzlichen Verwaltungsrats im Rahmen der a.o.
Generalversammlung vom 21. Oktober 2020 setzt sich das Gremium aktuell aus vier
Mitgliedern zusammen. Herr David Schärli vertritt den zweitgrössten Aktionär
(10.21%) der Züblin. Im Übrigen bleibt die Zusammensetzung des Verwaltungsrats
unverändert.

Die schlanke Management- und Organisationsstruktur der Züblin
sowie die intensivierte Zusammenarbeit von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung
trugen dazu bei, den Herausforderungen des anspruchsvollen Geschäftsjahrs
2020/21 erfolgreich zu begegnen.

Ausblick

Wenngleich die Einflüsse der Pandemie das operative Geschäft der
Züblin nur unwesentlich betroffen haben, gehen wir davon aus, dass das
Geschäftsjahr 2021/22 von den Auswirkungen und den sich fortsetzenden
gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Veränderungen beeinflusst sein wird.
Wir sind jedoch zuversichtlich, dass sich die Konjunktur im weiteren
Pandemieverlauf schrittweise erholen kann und unsere Mieter in die Lage bringt,
ihre Tätigkeiten stufenweise wieder hochfahren und ihre unternehmerischen Ziele
weiterverfolgen zu können.

Züblin selbst setzt sich für das angelaufene Geschäftsjahr
folgende operativen und strategischen Ziele: zum einen soll mit gezielten
Investitionen die Schaffung eines attraktiven Flächenangebots unterstützt und
damit der Wert unserer Liegenschaften weiter gesteigert werden. Zum anderen
bleibt der weitere Ausbau, d.h. der Ankauf von Bestandsimmobilien zur
Vergrösserung des Portfolios, unverändert im Fokus. Die Herausforderungen im
anhaltenden Tiefzins- bzw. Hochpreismarktumfeld mit unverändert hoher Nachfrage
nach Immobilien an guten, zentralen Lagen in den Schweizer Wirtschaftszentren
bleiben hoch. Hinsichtlich Wachstum hält Züblin an ihrer eher konservativ
formulierten Strategie fest und investiert nur dann, wenn die vorgegebenen
Anlagerichtlinien bezüglich Lagekriterien, Nutzungssegmente und Renditezielen
erfüllt sind und die Investitionen langfristig und nachhaltig die Schaffung von
Mehrwert für alle Anspruchsgruppen der Gesellschaft unterstützen.

Quelle : Züblin
Immobilien Holding AG


Medienmitteilung (19.05.2021) DE.pdf...