Züblin Immobilien Holding AG - Geschäftsbericht 2021/22

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Züblin Immobilien Holding AG - Geschäftsbericht 2021/22 (6118)
Circulaires internes


 GESCHAFTSBERICHT
JÄHRLICH  

 Züblin
Immobilien Holding AG - Geschäftsbericht 2021/22 (CH0312309682)

Veröffentlichung des Jahresbericht per 31.03.2022

Züblin darf auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2021/22
zurückblicken. Massgeblich dazu beigetragen haben gute Vermietungserfolge sowie
die Aufwertung des Liegenschaften-Portfolios im Rahmen der Neubewertung zum
Geschäftsjahrende. Wachstum durch Immobilienzukäufe war im unverändert
anspruchsvollen Marktumfeld für zentral gelegene Geschäftsliegenschaften in
Schweizer Wirtschaftszentren aufgrund weiter rückläufiger Renditen im Rahmen
der vorgegebenen Züblin Anlagerichtlinien nicht realisierbar. Der Fokus der Investitionen
lag daher primär auf der weiteren Optimierung des Flächenangebots, das heisst,
auf der Schaffung modular ausgestaltbarer Raumkonzepte zur Erhöhung der
Arbeitsplatzflexibilität sowie auf gezielten Massnahmen zur laufenden
Verbesserung der Nachhaltigkeit unserer Bestandsliegenschaften.

Portfolio – Leerstandsquote halbiert

Am 31. März 2022 belief sich der Gesamtwert des Portfolios
auf CHF 225.1 Millionen. Die Erhöhung des Werts unserer Liegenschaften von 2.9%
gegenüber Vorjahr entspricht CHF 6.4 Millionen. Beigetragen haben dazu
Investitionen (CHF 1.0 Millionen), das Marktumfeld sowie die
Vermietungserfolge, die sich in der tieferen Leerstandsquote zeigen. Diese
betrug am Stichtag 7.9% (Vorjahr 15.7%). Die gewichtete durchschnittliche
Vertragslaufzeit (WALT) lag bei 3.5 Jahren (Vorjahr 3.8). Am Bilanzstichtag
beliefen sich die annualisierten Mieterträge auf CHF 9.1 Millionen. Der Anstieg
von rund 10% gegenüber dem Vorjahr (+CHF 0.8 Millionen) ergab sich im
Wesentlichen aus der Wiedervermietung des gesamten Objektes Holbeinstrasse 22
in Zürich.

Das unverändert aus sechs Liegenschaften bestehende
Portfolio weist neben guter Standort- auch hohe Mieterqualität aus. Diese
konnte im Zuge erfolgreicher Vermietungen im Objekt Holbeinstrasse an Mieter
aus den Bereichen Asset Management, Treuhand und Sportmedizin nochmals
substanziell verbessert werden. Gleiches gilt für die beiden vollvermieteten
Liegenschaften Hardturmstrasse und Hofwiesenstrasse in Zürich-Oerlikon. Im
direkt gegenüber dem Bahnhof Oerlikon gelegenen Objekt konnten zwei langjährig
bestehende Mietverträge um weitere fünf bzw. zehn Jahre verlängert werden. Im
Geschäftshaus Torre in Baden gelang es, Flächen im Zuge von Zusammenlegungen
attraktiver zu gestalten und in der Folge erfolgreich langfristig zu vermieten.
Für die Büro- und Gewerbeliegenschaft in Egg bei Zürich erfolgte die
Repositionierung einer Grossfläche in ein neues, modulares, auch kleinteilig
vermietbares Flächenkonzept. Nach anfänglich erfreulichen und zügig
voranschreitenden Gesprächen mit einem erfolgreichen Anbieter von LifeScience
Dienstleistungen kam es Ende 2021 in unserer Berner Liegenschaft Morgenstrasse
136 leider unerwartet zum Abbruch der Verhandlungen. Ausschlaggebend dafür war
die Umsetzbarkeit der zeitlich ambitionierten Ziele des Interessenten
hinsichtlich Mieterausbau der im Rohbau angebotenen Flächen.

Das Züblin-Portfolio blieb über die Dauer der Einflüsse der
COVID-19 Pandemie auch in der Berichtsperiode lediglich im Mietersegment
Gastronomie betroffen. Die auf dieses Segment entfallenden Mieterträge belaufen
sich auf 3.4%. Im Zuge der Vermarktung unserer Flächen zeichnete sich jedoch
ab, dass der anfängliche Homeoffice Trend post-Pandemie weiter bestehen bleibt
und es zu einer merklichen Verlagerung hin zu hybriden Arbeitsplatzformen
kommt. Standortqualität und Flexibilität des Flächenangebots sind daher aus
Sicht des Mieters die primären Entscheidungskriterien für die Anmietung neuer
Büroflächen. Diesbezüglich sieht Züblin ihr Portfolio weiterhin gut positioniert.

Ertragslage –
Steigerung des Gewinns um 50%

Das vergangene Geschäftsjahr 2021/22 verlief erfolgreich.
Der Gewinn erreichte CHF 6.0 Millionen und lag damit um 50% über dem Vorjahr
(CHF 4.0 Millionen). Dieser Steigerung liegt im Wesentlichen die höhere Bewertung
der Anlageliegenschaften zu Grunde. Massgeblich trugen die Stabilisierung des
Portfolios durch Halbierung der Leerstandsquote, die gute Verfassung des
Marktes sowie die Qualität des Portfolios zum Bewertungsgewinn vor latenten
Steuern in Höhe von CHF 5.2 Millionen bei.

Der Betriebserfolg aus Vermietung sank während der
Wiedervermietungsphase der Liegenschaft Holbeinstrasse/Zürich erwartungsgemäss
um 4.8 % auf CHF 7.9 Millionen (Vorjahr CHF 8.3 Millionen). Einmalige
Sondereffekte im Umfang von CHF 0.4 Millionen im Bereich der Personal- und
Verwaltungsaufwendungen führten zum Anstieg von CHF 2.7 auf CHF 3.2 Millionen.

Die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöhte sich
von 3.0% im Vorjahr auf 4.4%. Der Konzerngewinn 2021/22 entspricht einem Gewinn
pro Aktie von CHF 1.80 (Vorjahr CHF 1.21).

Solide Bilanz –
Langfristige Kapitalzusage durch erneuerte Rahmenfinanzierung

Im Geschäftsjahr 2021/22 erhöhte sich die Bilanzsumme um
3.4% und liegt bei CHF 230.6 Millionen. Dabei nahm der Wert des Immobilienportfolios
aufgrund von Investitionen und Neubewertungserfolgen um CHF 6.4 Millionen zu
und lag am 31. März 2022 bei CHF 225.1 Millionen. Die
Eigenkapitalbasis liegt weiterhin solide bei 59.2% (Vorjahr 60.0%). Die
Belehnungsquote (LTV) sank zum Stichtag auf 29.7% (Vorjahr 30.6%).

Im Rahmen der Ausschreibung der Ende September 2022
auslaufenden Rahmenfinanzierung konnte bereits Ende März 2022 die Finanzierung
im Rahmen eines neuen Kreditvertrags zu tieferen Konditionen für weitere sieben
Jahre gesichert und damit die gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit mit
unserer bestehenden Hausbank fortgesetzt werden. Die neue Rahmenfinanzierung
bietet über die Laufzeit flexible Zinsbindungen zwischen einem Monat und sieben
Jahren. Der stichtagsbezogene durchschnittliche Effektivzinssatz reduziert sich
von 1.1% auf 0.8%. Neben dieser Rahmenfinanzierung im Umfang von CHF 100
Millionen, verfügt die Gesellschaft weiterhin über ein von der
Generalversammlung genehmigtes Kapital in Höhe von CHF 37 Millionen.

Dividende – Fortgesetzte Ausschüttungspolitik

Der Konzerngewinn 2021/22 erlaubt, die stabile
Dividendenpolitik fortzusetzen und die Aktionäre weiterhin am erwirtschafteten
Erfolg der Gesellschaft teilhaben zu lassen. Die Ausschüttung von CHF 1.00 pro
dividendenberechtigter Namenaktie stellt zudem sicher, dass ausreichend
verfügbare Mittel für Immobilienanlagen in der Gesellschaft verbleiben.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung 2022
die steuerfreie Ausschüttung von CHF 1.00 pro dividendenberechtigter Namenaktie
aus den gesetzlichen Kapitaleinlagereserven.

Ausblick

Wo immer erforderlich und möglich, wird das Flächenangebot
unseres Bestandsportfolios auf die Anforderungen des Marktes ausgerichtet. Bei
Flächen mit Optimierungspotenzial – sei es die zeitgemässe Anpassung auf die
sich verändernden Mieterbedürfnisse oder die weitere Förderung der
Nachhaltigkeit unserer Büro- und Gewerbeliegenschaften – werden wir aktiv und
investieren mit dem Ziel, die Flächenqualität des Portfolios zu fördern sowie
die Werterhaltung und Wertmehrung unserer Objekte bestmöglich zu gewährleisten.

Es ist davon auszugehen, dass der Schweizer Immobilienmarkt
für Investoren auch im Geschäftsjahr 2022/23 der Züblin attraktiv bleibt und
die Hochpreissituation dementsprechend anhalten wird. In diesem Marktumfeld ist
nachhaltiges und stabiles Wachstum durch Zukäufe von anlagerichtlinienkonformen
Liegenschaften weiterhin anspruchsvoll.

Quelle : Züblin Immobilien Holding AG


Medienmittteilung DE (19.05.2022).pdf... Geschäftsbericht DE (31.03.22).pdf...