Zug Estates - Solides Gesamtergebnis

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Zug Estates - Solides Gesamtergebnis (3959)

Circulaires internes


GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH  

Solides
Gesamtergebnis der Zug Estates Gruppe (CH0148052126)

Veröffentlichung des Jahresbericht per 31.12.2020

Während Zug Estates die Erträge im Bereich
Immobilien weiter ausbauen konnte, kam es im
Segment Hotel & Gastronomie pandemiebedingt zu erheblichen Umsatzeinbussen.

·       Das Konzernergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte liegt bei CHF 25.9
Mio. (Vorjahr: CHF 31.4 Mio.).

·       Das Konzernergebnis beträgt CHF 32.3 Mio. (Vorjahr: 76.0 Mio.).

·      
Der Liegenschaftenertrag steigt
um 6.1% auf CHF
57.8 Mio.

·      
Der Marktwert des Portfolios erhöhte sich um 1.5% von CHF 1.63 Mrd.
auf CHF 1.65 Mrd.

·       Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung eine Erhöhung der ordentlichen Dividende um 9.7% von CHF 31.00 auf CHF 34.00 pro Namenaktie Serie
B beantragen. Des Weiteren soll eine Sonderdividende in der Höhe von CHF 10.00
aus dem Promotionsgewinn des Projekts Aglaya
ausbezahlt werden.

Das
Geschäftsjahr 2020 war auch bei Zug Estates geprägt durch die Auswirkungen der
COVID-19- Pandemie. Einerseits konnte
der Liegenschaftenertrag erwartungsgemäss deutlich gesteigert und das Promotionsprojekt Aglaya fristgerecht abgeschlossen werden. Andererseits mussten
zahlreiche Mieter während des behördlich verordneten
Lockdowns ihre Geschäfte schliessen. Das nahezu vollständige Erliegen des internationalen
Geschäftsreiseverkehrs führte zu erheblichen Umsatzeinbussen im Segment
Hotel & Gastronomie.

Im
Geschäftsjahr 2020 resultierte ein Konzernergebnis von CHF 32.3 Mio. Dieses lag
CHF 43.7 Mio. unter dem Vorjahresergebnis von CHF 76.0 Mio., welches neben deutlichen positiven
Neubewertungseffekten auch diverse Sondereffekte im Umfang von CHF 21.3
Mio. enthalten hatte – wie Gewinne
aus der Veräusserung einer nicht strategiekonformen Renditeliegenschaft sowie
einen einmaligen positiven
Steuereffekt aus der Reduktion des latenten Steuersatzes.

Trotz der
weiteren Stärkung des Segments Immobilien resultierte – bedingt durch die
negative Ergebnisentwicklung im
Segment Hotel & Gastronomie – ein gegenüber dem Vorjahr tieferes Konzernergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte von CHF
25.9 Mio. (Vorjahr: CHF 31.4 Mio.).

Erhöhung des Liegenschaftenertrags bei deutlich tieferen
Gastronomie- und Hotelumsätzen

Die volle
Periodenwirksamkeit von Mietverträgen sowie einzelne Erstvermietungen erhöhten
den Liegenschaftenertrag um 6.1% von
CHF 54.5 Mio. auf CHF 57.8 Mio. Darin enthalten sind Mietzinserlasse von CHF 0.7 Mio., welche im Zusammenhang mit dem
behördlich verordneten Lockdown zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie
stehen.

Der pandemiebedingte einschneidende Rückgang im Beherbergungsgeschäft führte verglichen zum Vorjahr
zu Umsatzeinbussen von CHF 9.6 Mio. bzw. 57.8% auf CHF 7.0 Mio. Konsequente Einsparungsbemühungen auf der Kostenseite führten dazu, dass der Gross Operating Profit (GOP) mit 9.1% im
positiven Bereich gehalten
werden konnte (Vorjahr: 39.8%).

Aus der Veräusserung der letzten 49 der insgesamt 85 Stockwerkeigentumswohnungen im Projekt Aglaya
resultierten ein Ertrag von CHF 72.5
Mio. und ein Promotionsgewinn vor
Steuern von

CHF 9.5 Mio. (Vorjahr: Ertrag von CHF 45.6 Mio. und Promotionsgewinn vor Steuern von CHF 7.9 Mio.).
Beim gesamten Promotionsprojekt Aglaya konnten wir damit eine Rendite auf dem Investitionsvolumen von 17.3% erzielen.

Erwartungsgemäss
und wie angekündigt führten Sanierungsmassnahmen in der Metalli in Zug sowie ein insgesamt gewachsenes Bestandesportfolio
zu einem Anstieg des Liegenschaftenaufwands um
CHF 1.2 Mio. bzw. 15.6% von CHF 7.8 Mio. auf CHF 9.0 Mio.

Das
Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung reduzierte sich durch die
oben erwähnten Effekte von CHF 53.4 Mio. um CHF 3.8 Mio. auf CHF 49.6 Mio.

Die
marktbedingte durchschnittliche Senkung des Diskontierungssatzes um 7
Basispunkte hielt sich mit insgesamt
konservativeren Einschätzungen der Marktmieten und des strukturellen Leerstands
von Retailflächen sowie einer
einmaligen Anpassung der Baukostenprognose des fertiggestellten Entwicklungsprojekts Baufeld 1 die Waage.
Insgesamt resultierte ein leicht negatives Neubewertungsergebnis
von CHF 2.2 Mio., was 0.1% des korrespondierenden Portfoliowerts entspricht. Im Vorjahr resultierte ein positives Neubewertungsergebnis von CHF 19.6 Mio.

Das EBIT reduzierte sich
in der Folge von CHF 70.5 Mio. auf CHF 43.7 Mio. (–38.0%). Die deutlich
verlangsamte Bautätigkeit führte wie angekündigt zu einer tieferen

Aktivierung von Finanzierungskosten, weshalb
sich der Finanzaufwand trotz einer weiteren Senkung

des durchschnittlichen Zinssatzes von CHF 5.6 Mio.
auf CHF 7.2 Mio. erhöhte.

Der Steueraufwand betrug CHF 4.3 Mio. Im Vorjahr
führte eine Steuergesetzrevision des Kantons
Zug zu einer einmaligen
Auflösung von latenten Steuern im Umfang von CHF 20.3 Mio. und damit zu einem Steuerertrag von CHF 11.0 Mio.

Steigerung des Portfoliowertes durch Investitionen auf CHF 1.65 Mrd.

Der
Marktwert des Portfolios erhöhte sich um 1.5% von CHF 1.63 Mrd. auf CHF 1.65
Mrd. Im ersten Halbjahr 2020 konnte
das letzte Gebäude im Baufeld 1 in Rotkreuz in Betrieb genommen und im zweiten Halbjahr ein zusätzlicher
Miteigentumsanteil von 2.25% an der Miteigentümergemeinschaft (MEG) Metalli erworben werden. Der
Miteigentumsanteil an der MEG Metalli erhöhte sich damit auf 74.5%.
Insgesamt wurden im Berichtsjahr CHF 36.7 Mio. in die Entwicklung des Portfolios investiert.

Leerstandsquote durch Fertigstellungen höher

Durch die
Fertigstellung des Gebäudes S6 auf dem Suurstoffi-Areal in Rotkreuz sind per
Mitte 2020 4 900 m2 hochwertige
Büroflächen neu ins Portfolio gekommen. Dadurch erhöhte sich die Leerstandsquote von 3.3% per 31. Dezember
2019 auf 5.0% per 31. Dezember 2020. Die um den Erstvermietungs-Leerstand bereinigte Leerstandsquote betrug
unverändert 1.5%. Die gewichtete durchschnittliche
Mietvertragsrestlaufzeit (WAULT) lag mit 6.8 Jahren (6.8 Jahre per 31. Dezember 2019)
auf einem im Branchenvergleich hohen Niveau.

Vermarktungserfolge auch in herausforderndem Umfeld

Auch in
einem bedingt durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie herausfordernden Marktumfeld konnten erfreuliche Vermarktungserfolge erzielt
werden. Während die Nachfrage nach grossen Büroflächen aktuell zurückhaltend ist, erfreuen sich die Wohnprodukte sowohl in Zug wie auch in Rotkreuz nach wie vor einer sehr
guten Nachfrage und auch bei den Retail- und
Gastronomieflächen ist die Nachfrage intakt.

Insgesamt
konnten im Berichtsjahr Mietverträge über rund 5 700 m2 und
einen Mietertrag von mehr als CHF 2.6
Mio. p. a. erneuert oder verlängert werden. Während im Suurstoffi-Areal in
Rotkreuz vor allem Büromietverträge
verlängert wurden, konnten im Zentrumsareal neue Verträge mit Retail- und Gastronomiemietern unterzeichnet werden. Unter anderem wurde ein Vertrag
mit der Familie
Wiesner Gastronomie AG
abgeschlossen, welche im Sommer/Herbst 2021 in der Einkaufs-Allee Metalli die zweite Filiale des koreanischen Erlebnisrestaurants Miss Miu eröffnen wird.

Projektentwicklung mit Fokus auf den Lebensraum Metalli

Die Entwicklung des Suurstoffi-Areals
ist in den letzten Jahren
zügig vorangeschritten und nach dem Abschluss
des Baufeldes 1 im ersten Halbjahr 2020 stehen nun noch die letzten beiden
Gebäude (S43/45) mit einer Mietfläche
von rund 18 000 m2 vor der
Realisierung. Der Verwaltungsrat hat die Bauprojektphase
für diese beiden Gebäude ausgelöst und das Bauprojekt wird bis zum zweiten Quartal 2021 erarbeitet. Über den
Ausführungsstart wird nach Vorliegen des Bauprojekts und unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklung bedarfsgerecht entschieden.

Nachdem
die Stadt Zug und Zug Estates im März 2020 das Resultat des gemeinsamen Planungsverfahrens zum «Lebensraum Metalli»
vorgestellt haben, wurden
darauf basierend das Richtprojekt
und die Anträge zur Anpassung der beiden betroffenen Bebauungspläne mit allen relevanten Unterlagen erarbeitet. Im
September 2020 wurden die Anträge zur Anpassung der Bebauungspläne bei der Stadt Zug eingereicht. Die rechtskräftig
angepassten Bebauungspläne werden
2022/23 erwartet.

CO2-freier Betrieb des gesamten Portfolios rückt näher

Dem Ziel, das gesamte Immobilienportfolio CO2-frei betreiben zu können, ist Zug Estates
auch 2020 bedeutende Schritte
näher gekommen. Der Anschluss des Metalli-Gevierts an den Seewasserverbund Circulago konnte per April 2020
planmässig erfolgen. Das gesamte Metalli-Geviert kann damit nahezu CO2-frei mit Wärme
und Kälte aus dem Zugersee versorgt werden. Für den Anschluss der verbleibenden Liegenschaften im
Zentrumsareal wurden im Dezember 2019 die entsprechenden Verträge unterzeichnet. Die Inbetriebnahme soll etappiert bis
spätestens 2025 erfolgen. Ab diesem Zeitpunkt
wird Zug Estates
ihr gesamtes Portfolio
annähernd CO2-frei betreiben können.

Auch bei
anderen Investitionen ins Portfolio verfolgt Zug Estates hohe Ansprüche in
Bezug auf Nachhaltigkeit. Die Installation der CO2-neutralen
Kühlung in den Zimmern des Parkhotels Zug konnte ebenfalls im April 2020 planmässig
abgeschlossen werden und bietet Gästen eine deutliche Komfortsteigerung. Seit Anfang Juni stehen der Kundschaft der
Einkaufs-Allee Metalli zudem öffentliche
Elektroladestationen zur Verfügung. Bei zwei der sechs Stationen handelt es
sich um Hochleistungs-Schnellladestationen,
die ersten in der Stadt Zug.

Solide Kapitalbasis

Mit der
Rückführung von Mitteln aus dem Verkauf der letzten Wohnungen im Aglaya und
trotz der Ausschüttung einer
Sonderdividende konnte das verzinsliche Fremdkapital von CHF 597.4 Mio. auf CHF 591.8 Mio. reduziert werden. Der
Anteil des verzinslichen Fremdkapitals an der Bilanzsumme betrug 36.4%, verglichen mit 36.1% im
Vorjahr. Die durchschnittliche Restlaufzeit dieser Finanzierungen belief sich auf
4.3 Jahre (Vorjahr: 5.2 Jahre) bei einem
von 1.4% auf 1.3% reduzierten

durchschnittlichen
Periodenzinssatz auf dem verzinslichen Fremdkapital. Mit einer um 1.6 Prozentpunkte erhöhten Eigenkapitalquote von 56.3% verfügt
Zug Estates über eine weiterhin
sehr solide Kapitalbasis.

Erhöhung der ordentlichen Dividende und Ausschüttung einer
Sonderdividende Entsprechend der kommunizierten schrittweisen Erhöhung der ordentlichen Dividende bis zu einem Maximum von rund zwei Drittel des
Konzernergebnisses wird der Verwaltungsrat der
Generalversammlung eine Erhöhung der Dividende um 9.7% von CHF 31.00 auf
CHF 34.00 pro Namenaktie Serie B
beantragen. Zudem soll das Aktionariat auch am diesjährigen Erfolg aus dem Verkauf des Promotionsprojekts Aglaya
partizipieren. In Anbetracht des herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds und im Sinne des Vorsichtsprinzips verzichtet der
Verwaltungsrat auf eine

Erhöhung der Gesamtausschüttung. Er wird daher der Generalversammlung eine Sonderdividende in der
Höhe von CHF 10.00 pro Namenaktie B beantragen. Die Gesamtausschüttung
verbleibt damit unverändert zum Vorjahr bei CHF 44.00 pro Namenaktie Serie B.

Ausblick 2021

Im
Geschäftsbereich Immobilien rechnen wir auch 2021 mit steigenden Mieterträgen.
Dies aufgrund ganzjähriger
Mieterträge und Mietzinssteigerungen aus bereits abgeschlossenen Mietverträgen
und einzelnen Neuvermietungen. Der Liegenschaftenaufwand wird infolge geringerer Sanierungsarbeiten in der Metalli tiefer ausfallen als im Vorjahr.

Die Entwicklung
im Segment Hotel & Gastronomie hängt stark vom weiteren Verlauf der
COVID-19- Pandemie ab und Umsatz wie auch GOP sind in diesem
Marktumfeld schwierig zu prognostizieren.

Für das Geschäftsjahr 2021 erwarten wir aufgrund des Wegfalls des Sondereffekts aus dem Verkauf
der Aglaya-Wohnungen ein Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung unter Vorjahr.

Die Auswirkungen auf das Konzernergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte können
nicht abschliessend
eingeschätzt werden.

Quelle : Zug Estates Gruppe


Medienmitteilung (05.03.2021) DE.pdf... Jahresbericht (31.12.2020) DE.pdf...