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Chronique
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Olivier Toublan
En un mois, l'agio moyen des fonds immobiliers non cotés a grimpé de 4,1%. Et ce, essentiellement à cause du changement de stratégie du fonds immobilier Credit Suisse 1A Immo PK, qui a chamboulé les statistiques du secteur. Mais le marché est de plus en plus apathique, avec un volume de transactions qui a encore baissé. On fait le point avec l'Immo Desk de la BCV.
C'est l'euphorie dans le monde de l'immobilier titrisé, et en particulier pour les fonds immobiliers cotés, qui ont vu leur agio continuer de croître au mois de mars, pour atteindre aujourd'hui les 22,7 %. Et un indice SWIIT qui a pris 6,3 % depuis le début de l'année.
Les fonds non cotés ne sont pas en reste : eux aussi ont connu ces dernières semaines, une progression qui, une fois n’est pas coutume, est supérieure à celle des fonds cotés.
En effet, le secteur, en hausse de 5,33 % depuis le début de l'année, n'affiche plus de disagio : on en est à 0 % à la fin mars 2024. C'est une première depuis presque deux ans, et surtout une belle progression par rapport aux -4,1 % de fin février. Mais attention, cette progression est en partie artificielle.
L'affaire CS 1A Immo PK
En effet, la grande affaire du monde des fonds immobiliers non cotés, ces dernières semaines, c'est le changement de stratégie de CS 1A Immo PK.
Pour rappel, après l'échec de l'introduction en bourse du fonds en août 2023, ce véhicule affichait un disagio aussi important que persistant, à -15 %.
Les gérants ont donc décidé de changer leur stratégie, convertissant CS 1a Immo PK en un fonds basé sur la valeur nette d’inventaire (VNI), sans organisation de marché secondaire.
De ce fait, le négoce hors bourse a été interrompu dès le 28 mars 2024, confirment les experts de l'Immo Desk de la BCV. Qui vont désormais reprendre la seule VNI dans leurs tableaux mensuels.
« Ce changement a un impact significatif sur les performances et le disagio du marché non coté. Sans l’effet lié à CS 1A Immo PK, la progression aurait été de seulement 1,21% au mois de mars, et non pas de 4,1%, comme cela apparaît dans les dernières statistiques. » Autrement dit, sans « l’effet CS 1A Immo PK », le disagio moyen des fonds non cotés n'aurait pas disparu. Il se situerait aux environs de -2,9%. Donc en diminution.
De moins en moins de disagios
Autre signe de la santé retrouvée du marché, le nombre de fonds non cotés affichant un disagio continue de diminuer. Il n'y en a plus que huit sur un univers de 27 font analysés par l'Immo Desk de la BCV. Avec, en queue de peloton, Helvetica Swiss Opportunity Fund, qui affiche une décote de -11,7%.
Depuis le début de l'année, les meilleures performances sont celles de Raiffeisen Futura Immo Fonds et Helvetia (CH) Swiss Property Fund, qui progressent respectivement de 4,60% et 3,96% (nous ne tenons pas compte ici de la hausse de 23,56 % de CS 1A Immo PK, qui est, comme on l'a vu, artificielle)
Rien de pourtant comparable avec les meilleures performances des fonds cotés, dont au moins une demi-douzaine ont progressé de plus de 20 % ces douze derniers mois.
Ce qui n'est d'ailleurs pas vraiment une surprise, puisque les fonds non cotés sont justement appréciés pour leur faible volatilité. Sur trois ans, elle reste inférieure à 5%, quasi deux fois moins que la volatilité des fonds cotés.
Le secteur des fonds non cotés en plein bouleversement
Le destin du fonds CS 1A Immo PK n'est pas le seul bouleversement que connaît le secteur des fonds non cotés.
Comme le remarque l'Immo Desk de la BCV, l’univers s’est récemment agrandit avec l'arrivée du fonds Urbania Real Estate SICAV qui a, par ailleurs, publié son premier rapport annuel.
Ces prochaines semaines pourraient également voir l'arrivée, annoncée depuis longtemps, de Themis Real Estate SICAV et de Avobis Swiss Residential Fund, qui ont chacun cherché à lever environ 50 millions de francs.
Mais le plus important, pour le secteur, va être la cotation, prévue au mois de juin, de Helvetica Swiss Opportunity Fund et de Helvetia Swiss Property Fund. Deux opérations d'un montant global proche du milliard de francs, qui seront un très bon indicateur de la santé du marché. Elles permettront de déterminer si l'appétit retrouvé des investisseurs institutionnels pour l'immobilier titrisé est suffisant pour absorber de telles opérations.
Un marché qui reste apathique
Quoi qu'il en soit, le bouleversement du marché des fonds non cotés et la hausse de l'agio moyen n'ont pas réussi à susciter l'enthousiasme des investisseurs. En effet, comme la stagnation des cours d'une bonne partie des véhicules le laissait deviner, les transactions n'ont pas été nombreuses ces dernières semaines.
Pire encore, les volumes sont en assez forte baisse (comme c'est le cas depuis maintenant trois mois) avec un chiffre d'affaires de seulement 0,6 million de francs enregistrés par PropertyMatch au mois de mars, ce qui correspond à 14 transactions facilitées.
Au cours des 12 derniers mois, 220 transactions ont été facilitées pour un montant total de 34,2 millions de francs, rappelle l'Immo Desk de la BCV.
Pour qui ne le saurait pas encore, la plateforme Propertymatch.ch est une place de marché ayant pour objectif de faciliter l’échange de placements collectifs immobiliers, d’en améliorer la liquidité et d’offrir plus de transparence. Elle s’adresse en premier lieu à des investisseurs institutionnels comme les caisses de pensions, à des gérants d’actifs et de fonds ainsi qu’à des gérants de fortune indépendants.