Nouvelle augmentation de capital pour Comunus SICAV

Le fonds va lever environ 50 millions de francs pour acquérir plusieurs immeubles déjà sécurisés sur l'arc lémanique. C'est la deuxième augmentation de capital de Comunus SICAV cette année. Une troisième est prévue au printemps prochain, avant l'entrée en Bourse, à la fin du premier semestre 2025.

Alors que, au départ, il intéressait surtout les gros investisseurs privés, Comunus SICAV s'est désormais fait un nom aussi chez les institutionnels. Lancé en 2013, le fonds les a convaincus d'une part, par sa stratégie - essentiellement de l'immobilier résidentiel et mixte en Suisse romande, avec des opérations immobilières générant des gains en capitaux réguliers, ce qui fait son originalité - de l'autre par son dividende attractif. Pour poursuivre sa croissance, Comunus SICAV va lancer une nouvelle augmentation de capital fin novembre. La deuxième cette année. Julien Baer, son CFO, nous en explique les détails et précise les projets du fonds à moyen terme.

Julien Baer, pourquoi cette nouvelle augmentation de capital pour Comunus SICAV ? 

Nous avons réussi à sécuriser plusieurs immeubles, entre Vevey et Lausanne, avec un important potentiel de valorisation. Ils vont permettre de poursuivre la croissance qualitative du fonds. 

Parmi ces objets, il y a un immeuble commercial. Ça intéresse vraiment les investisseurs ?

Oui, si c'est, comme dans notre cas, un immeuble prime, situé en plein centre-ville de Vevey, avec une réserve locative importante, et la possibilité de transformer les bureaux en appartements si nécessaire. 

Cette augmentation de capital est-elle destinée uniquement aux actionnaires actuels ? Ou voulez-vous aussi convaincre de nouveaux actionnaires ?

Ces deux dernières années, notre politique a été d'attirer de nouveaux actionnaires, principalement des institutionnels. 

Avec succès ?

Nous avons mis du temps à les convaincre, mais, aujourd'hui, ils représentent un peu moins de 30 % de nos porteurs de parts. D'ailleurs, notre précédente augmentation de capital, qui s'est terminée en juin, a été essentiellement souscrite par des investisseurs institutionnels. Ils nous ont depuis fait part de leur envie de continuer à investir dans Comunus SICAV.

Qu'est-ce qui les a convaincus ?

Notre stratégie d'investissement, le fait que l'on arrive à acheter des immeubles avec un rendement brut important, souvent off market, mais aussi un dividende attractif et désormais stable. Notre rendement de distribution s'est monté à 3,3 % lors du dernier exercice et devrait avoisiner les 3.4% fin 2024.

Vous aviez déjà fait une première augmentation de capital cette année, en juin. Pourquoi une deuxième aussi rapprochée ? N'aurait-il pas été plus simple de faire une seule opération, plus importante ?

Nous ne lançons une augmentation de capital qu'après avoir sécurisé les immeubles qui nous intéressent. De toute manière, un fonds comme le nôtre, relativement petit, non coté, ne peut pas aller voir les investisseurs sans avoir un pipeline intéressant à leur présenter, avec de bons rendements. C'était le cas en juin, et c'est de nouveau le cas aujourd'hui : le montant que nous voulons lever servira à acheter les immeubles dont je viens de vous parler.

Quel est le rendement des derniers objets que vous avez achetés ?

Il tourne aux alentours de 4,8% brut pour des immeubles 95% résidentiels situés essentiellement sur l’arc lémanique

On arrive encore à trouver de tels rendements sur l'arc lémanique ?

Nous avons un solide réseau off market et une bonne vision du potentiel de développement des immeubles. Ceci dit, trouver des affaires intéressantes est de moins en moins facile, car il y a actuellement un regain d’intérêt des investisseurs pour investir dans l’immobilier, ce qui fait grimper les prix et chuter les rendements, surtout pour le résidentiel. 

Alors, comment faites-vous ?

Il faut savoir alors adopter des stratégies un peu moins mainstream, et parfois un peu plus risquées. Par exemple, nous n'hésitons pas à acheter des passoires énergétiques pour les réhabiliter. Si l'on sait analyser le potentiel de ce genre d'immeubles, on peut faire de très bonnes affaires. D'autant plus qu'ils ne sont pas très recherchés par les investisseurs.

C'est vraiment rentable de réhabiliter une passoire énergétique ? Certains experts assurent que c'est, au final, rarement le cas.

Tout dépend du prix d'acquisition, du potentiel de l'immeuble et de la réserve locative, qui permettra de compenser une partie des investissements énergétiques par des hausses de loyers futurs. Il faut savoir dénicher les pépites et c'est là notre force. Puis réaliser le potentiel de ces immeubles, ce qui demande beaucoup de travail.

Après cette nouvelle augmentation de capital, quelle sera la taille de Comunus SICAV ?

Environ 650 millions de francs de valeur totale et 450 millions de valeur nette pour notre portefeuille immobilier.

N'est-ce pas le moment d'entrer en bourse ? Il y a deux ans vous laissiez entendre que c'était un de vos objectifs.

Et ça l'est toujours ! L'opération est d'ailleurs prévue pour la fin du premier semestre 2025.

Avez-vous vraiment la taille critique suffisante pour entrer en bourse ?

Pas encore tout à fait, c'est pourquoi nous prévoyons une nouvelle augmentation de capital, au printemps 2025. Ce qui devrait nous permettre d'atteindre les 500 millions de valeur nette, et donc la fameuse taille critique.

Et qu'en est-il du timing de cette entrée en Bourse ? Les investisseurs ont été beaucoup sollicités ces derniers mois.

Avec des taux d'intérêt qui pourraient encore baisser d'ici le premier semestre 2025, et une demande de la part des grands investisseurs pour l'immobilier titrisé qui ne faiblit pas, c'est clairement le bon timing. 

Vous sentez réellement un intérêt de la part des investisseurs ?

Nous avons régulièrement des appels d'investisseurs qui voudraient acheter des parts de notre fonds. Mais il n'y a que très peu de vendeur. Ces derniers conservent leurs positions, en attendant l'entrée en Bourse. Nous espérons que cette IPO permettra d'augmenter la liquidité des parts, et donc de satisfaire la demande de tous les investisseurs intéressés.

Rédaction-Immoday