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Levée de capital
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Rédaction
On compte 13 augmentations de capital annoncées en janvier, tous types de véhicules immobiliers confondus, qui cherchent à lever plus de 1,2 milliards de francs. Avec le retour de très grosses opérations, dont celle de UBS Swiss Sima, pour 350 millions.
On se doutait que, après une fin d'année 2024 assez calme, les opérations en capital allaient redémarrer début 2025. Mais on ne s'attendait pas à une telle effervescence.
Fin janvier, on comptait en effet déjà 13 opérations d'augmentations de capital annoncées, qui cherchent à lever un montant total de plus de 1,2 milliard de francs, tous types de véhicules d'immobilier titrisé confondus (c'est-à-dire également les fondations de placement, extrêmement actives en ce début d'année).
Si l'on compare ces chiffres avec ceux de fin janvier 2024, le contraste est vraiment saisissant. On constate en effet qu'il n'y avait, il y a tout juste un an, que trois augmentations de capital programmées, uniquement des petits fonds, pour un montant total de 150 millions de francs!
Les petits fonds continuent de multiplier les opérations
Cette tendance n'a d'ailleurs pas disparu. En effet, comme à la fin 2024, de nombreuses augmentations de capital ne cherchent à lever que des montants modestes. Les petits fonds immobiliers préfèrent toujours multiplier les opérations, mais en arrivant à chaque fois devant les investisseurs avec un portefeuille sécurisé. Ce qui, dans le contexte actuel, où la demande est forte mais la prudence reste élevée, est plus facile pour les convaincre.
C'est ainsi qu'en janvier, si l'on se limite aux fonds cotés et non cotés, ont été faites des annonces d'augmentations de capital par Cronos Immo Fund, par ERRES Commercial Income et par Dominicé Swiss Property Fund, à chaque fois pour des montants relativement modestes, de 50 à 70 millions de francs.
On constate aussi le retour d'opérations plus importantes
Mais si ces petites opérations de la part des fonds indépendants continuent, force est de constater que certains véhicules lancent, en ce début d'année, des opérations nettement plus importantes.
Comme Schroder ImmoPlus, qui cherche à lever 165 millions de francs pour le début du mois de février. Ces capitaux lui permettront de "faire de nouvelles acquisitions, essentiellement dans des immeubles commerciaux présentant un potentiel de plus-value, et de renforcer les capitaux propres".
Ou comme la fondation de placement Swiss Life AST "Alter & Gesundheit", qui propose une augmentation de capital de 200 millions de francs pour poursuivre le développement de son portefeuille, qui se focalise dans des immeubles d'habitation et des établissements de soins adaptés aux personnes âgées. Selon le groupe, le capital levé servira à l'acquisition de nouveaux biens immobiliers, à l'amélioration de la durabilité et à la réduction du taux d'endettement.
On trouve également une augmentation de capital de 166 millions de francs en faveur de Helvetia (CH) Swiss Property Fund agendée en mars.
350 millions de francs demandés par UBS Swiss Sima
Mais la très grosse opération du mois, annoncée le 29 janvier, c'est l'augmentation de capital de UBS Swiss Sima, qui aura lieu fin avril, début mai 2025. Le fonds cherche à lever 350 millions de francs pour compléter son portefeuille, avec l'acquisition de nouveaux immeubles et le lancement de projets de construction, mais aussi pour assainir ses bâtiments et diminuer sa dette.
Cette annonce se fait en parallèle de la forte activité qui va caractériser tout le portefeuille de fonds immobilier UBS ces prochains mois. Avec, à court terme, comme annoncé, la fusion de quatre fonds: CS REF LivingPlus, CS REF Hospitality, UBS Direct Residential et Residentia. Tous sont essentiellement investis dans l'immobilier résidentiel et, ensemble, ils vont créer un colosse qui pèse aujourd'hui plus de 5 milliards de francs en bourse (ce qui en ferait donc le deuxième plus gros fond de la cote), avec un portefeuille de 238 immeubles en propriété directe, qui représentent plus de 11'000 appartements répartis dans toute la Suisse, selon UBS.
L'IPO de Helvetica Swiss Opportunity Fund
Après l'entrée en bourse de Helvetica Swiss Living Fund, en décembre 2024, on attendait une date pour la deuxième IPO du groupe, prévue depuis longtemps, celle de Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO), dont le portefeuille comprend 11 propriétés d'une valeur vénale totale d'un peu moins de 200 millions de francs. Le groupe a annoncé, mi-janvier, qu'il avait obtenu toutes les autorisations de la FINMA, ce qui lui permettait de fixer le premier jour de cotation au 11 février 2025.
Comme on le sait, cette IPO n'est qu'une première étape, la deuxième étant la fusion de HSO avec Helvetica Swiss Commercial Fund. Une opération qui est toujours prévue d'ici la mi-2025, selon le groupe. Ce dernier explique que la fusion de ces deux fonds entraînera la création d'un véhicule purement commercial avec un portefeuille de 37 propriétés d'une valeur totale d'environ 760 millions de francs. Et d'une valeur de marché d'un peu plus de 600 millions de francs, fin janvier 2025.
Du destin ambivalent des lancements de nouveaux fonds
Si tout semble finalement bien se passer pour Helvetica, malgré de nombreux reports, il n'en va pas de même pour tous les lancements. En effet, mi-janvier, Sustainable Real Estate Wood renonçait à sa levée de capitaux de 100 millions de francs. Ce qui devait être le premier fonds immobilier de Suisse misant sur les constructions nouvelles en bois n'a pas réussi à convaincre les investisseurs. Comme le confiait Marco Scheurer, directeur de Sustainable Real Estate AG, sur immoday.ch, si le concept a suscité de l'intérêt auprès des investisseurs qualifiés visés, ils restent très réticents à investir dans de nouveaux fonds axés sur les nouvelles constructions. Mais, assure Marco Scheurer, ce n'est que partie remise.
La deuxième opération annoncée est celle de la fondation de placement FLM für klimafreundliche Immobilien, qui cherche à lever également 100 millions de francs, pour un projet de construction déjà autorisé ainsi que pour l'achat d'un bien immobilier existant avec un potentiel de réaffectation. Comme l'indique son nom, ce fonds investit essentiellement dans l'immobilier durable, de préférence résidentiel. On saura dans quelques semaines si le succès est au rendez-vous mais comme ce fonds travaille en étroite collaborations avec l'entreprise de construction Losinger Marazzi, cela devrait assurer la réussite du lancement.
Et, finalement, l'IPO de Comunus SICAV a été confirmée, pour la fin du premier semestre 2025, précédée, quelques semaines plus tôt, par une augmentation de capital. Pour ces deux opérations, les dates et les modalités doivent encore être précisées.
Rédaction - Immoday.ch