Nouvelle hausse pour les fonds immobiliers cotés
13/11/2024
4 min
Décidément, 2024 se profile comme une excellente année pour les fonds immobiliers cotés. L'agio moyen continue de progresser. Il a atteint 29 % fin octobre. Avec une hausse depuis le début de l'année de 12,4 %, nettement mieux que le SMI. Avec un spread entre le rendement de distribution et celui des obligations de la Confédération à 10 ans qui demeure aux environs de 240 points de base, l'appétit des investisseurs pour l'immobilier titrisé reste toujours aussi important.
L'euphorie continue pour l'immobilier titrisé, avec une nouvelle hausse des agios au mois d'octobre, à 29,04% (26,21 % fin septembre) et une performance depuis le début de l'année de 12,4% pour l'indice SWIIT. Ce qui est nettement mieux que le SMI (+5,6 % fin octobre).
Certes, on reste encore assez loin des records, puisque l'agio moyen avait quasiment atteint les 45 % fin 2021, mais, depuis un an la reprise est néanmoins spectaculaire. N'oublions pas que, fin octobre 2023, l'agio avait atteint un plancher de 5,9 %. En 12 mois la situation a complètement changé, et, aujourd'hui, l'appétit des investisseurs et en particulier des institutionnels pour l'immobilier semble inextinguible. C'est que, tant les données macroéconomiques que financière, sont favorables à ce type d'actif. D'une part, l'économie suisse continue de croître, tout comme la population, ce qui crée une demande pour l'immobilier supérieure à l'offre. Et pousse donc les prix à la hausse.
Un appétit inextinguible des investisseurs pour l'immobilier titrisé
D'autre part, plusieurs observateurs estiment que la BNS pourrait opérer une nouvelle baisse de ses taux d'ici la fin de l'année, dans un environnement où le spread entre le rendement de distribution des fonds cotés et les obligations de la Confédération est déjà de 240 points de base (ceci dit, il est probable que la prochaine baisse des taux est déjà anticipée par les marchés et que le spread ne bougera pas beaucoup).
Bref, pour un investisseur qui cherche des rendements stables sur le long terme, l'immobilier est de nouveau, comme avant la hausse des taux, mi 2022, quasiment la seule option.
Preuve de cet appétit inextinguible, les opérations en capital se sont multipliées ces derniers mois, et de nouvelles continuent d'être annoncées, chaque semaine. Plus important, quasiment toutes sont couronnées de succès, preuve que les investisseurs sont très demandeurs d'immobilier titrisé.
Une prime importante à la liquidité
Ceci dit, les fonds les plus recherchés commencent aujourd'hui à être de nouveau cher, avec des agios qui approchent parfois les 50 %. Une situation que l'on n'avait plus vue depuis fin 2021 (quand, pour rappel, 11 fonds avaient un agio qui dépassait 50 %. Et même plus de 70 % pour Immofonds).
Aujourd'hui, les mieux lotis sont Swisscanto RE IFCA (+48%) et Streetbox Real Estate Fund (+46,6%). Pour une poignée d'autre, les agios sont solidement ancrés au-dessus des 40%, comme CS Ref Siat (+44,9%), UBS Swiss Res Anfos (+44,7 %) et UBS Leman Foncipars (+40,7%).
Mention particulière pour UBS Swiss Sima, poids lourd dont la capitalisation boursière dépasse les 11 milliards de francs. Le fonds affiche désormais le deuxième agio le plus élevé, à 47 %, signe clair d'une prime à la liquidité, malgré un des dividendes les plus faibles du secteur, à 2,15 %.
Prime à la liquidité qui se constate d'ailleurs pour les quatre plus gros fonds cotés, qui représentent, ensemble, presque un tiers de la capitalisation boursière totale du secteur. Ils affichent tous un agio proche voire dépassant les 40 %. Malgré des rendements de distribution devenus relativement faibles (entre 1,9% et 2,4% alors que la moyenne du secteur est de 2,74%), ils continuent d'être privilégiés par les investisseurs.
Plus que six fonds seulement avec un disagio
La forte hausse de la demande constatée ces derniers mois profite, au final, a quasiment tous les fonds. En effet, ceux qui affichent une décote sont de moins en moins nombreux. Il n'y en a plus que sept. Ceci dit, trois véhicules restent toujours fortement pénalisés par les investisseurs. D'abord Helvetica Swiss Commercial, avec une décote de -15% (malgré une hausse de presque 33 % depuis le début de l'année, ce qui est, de loin, le record du secteur). Ensuite, Sust. RE CH, avec un disagio de -18,5 %, un fonds qui encaisse une baisse de -7 % depuis janvier, et finalement Swiss Central City, dont le disagio est désormais le plus important du secteur, à -21,9 %, malgré une performance de +7,7 % cette année.