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Levée de capital
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Immoday.ch
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Sans surprise, l’année 2025 s'est terminée sur une série de records pour l’immobilier titrisé, avec 82 augmentations de capital, tous types de véhicules confondus, ce qui représente plus de 9 milliards de capitaux levés sur les marchés, signe on ne peut plus clair que l'intérêt des investisseurs pour ce type d'actifs ne faiblit pas. À noter plusieurs opérations de grande ampleur, d'au moins 400 millions de francs. À noter aussi, pour certains véhicules, une multiplication des levées de fonds, parfois modestes, de moins de 20 millions de francs. Retour sur une année euphorique.
Le temps des rétrospectives concernant l’année 2025 se termine, avec un dernier article, pour revenir sur les 9,15 milliards de francs levés pour l'immobilier titrisé, via 82 augmentations de capital, tous types de véhicules confondus, selon les données publiées par SFP et l'Immo Desk de la BCV.
Pour les observateurs interrogés, c’est un record. On verra s’il sera battu en 2026. Pour l’instant, retour sur une année euphorique et sur les plus importantes opérations de 2025.
Une très forte activité des fondations de placement
Premier constat, la forte activité des fondations de placement en 2025: elles ont procédé à 25 augmentations de capital, pour un montant total de 3,7 milliards de francs. C’est que, si la demande des investisseurs privés pour l’immobilier titrisé est importante, celle des institutions de prévoyance professionnelle l'est encore plus. Et qu'il ne faiblit pas.
Les fonds de placement non cotés ont également connu une activité soutenue en 2025, avec 22 augmentations de capital qui ont levé presque 1,4 milliard de francs.
Sans surprise, ce sont les fonds cotés qui ont été les plus actifs sur le marché, avec 35 augmentations de capital qui ont levé un peu moins de 4 milliards de francs.
Deux fois plus qu’en 2024
Pour bien mettre ces chiffres en perspective, rappelons qu’en 2024, qui avait déjà été considérée comme une année euphorique, on n’avait compté "que" 51 augmentations de capital, qui avaient levé 4,5 milliards de francs, tous types de véhicules d’immobilier titrisé confondus. Soit la moitié seulement des montants levés en 2025! Et encore, dans nos chiffres 2025, on ne compte pas les émissions obligataires des sociétés immobilières, souvent importantes, comme celle de Swiss Prime Site en automne, de 500 millions d’euros.
Pas encore de vrai retour d’UBS sur le marché
On attendait le retour d’UBS sur le marché des capitaux en 2025, mais il n’a pas vraiment eu lieu. Il est vrai que les fusions des fonds ex-Credit Suisse et UBS ne se sont pas tout à fait déroulées comme prévu (la première, qui aurait dû avoir lieu fin juin 2025, attend toujours une autorisation définitive de la Finma; la deuxième, qui a réuni UBS Green Property et UBS Direct Urban s’est bouclée comme prévu mais le 31 décembre seulement), ce qui a ralenti les activités de la grande banque sur le marché des capitaux.
On avait compté, pour UBS, deux augmentations de capital en 2024, il y en a eu également deux en 2025: UBS Swiss Sima levant 356 millions de francs en avril, et UBS Swiss Residential Fiat levant 177 millions de francs en décembre.
Akara, symbole de l’évolution des augmentations de capital
Mentionnons encore le cas d’Akara Swiss Diversity Property Fund PK, assez représentatif de la stratégie de la plupart des fonds ces deux dernières années. En 2024 encore, les montants demandés étaient modestes (Akara a procédé à deux augmentations de capital en 2024, pour un total de 96 millions de francs). Mais, au vu de l'intérêt des investisseurs, non seulement le rythme de ces augmentations de capital s’est accéléré, mais les montants demandés ont fortement progressé en 2025.
Pourquoi continuer de multiplier ces opérations? C’est que, malgré leur intérêt, les investisseurs restent toujours prudents et exigent de la plupart des fonds qu'ils leur présentent des biens immobiliers quasiment sécurisés avant d’accepter de participer à leur augmentation de capital.
Si l’on reprend l’exemple d’Akara, le fonds aura réalisé trois augmentations de capital en 2025, levant un montant total d’un peu plus de 300 millions de francs. Soit trois fois plus qu’en 2024.
Les trois plus grosses opérations de l’année
La multiplication des petites augmentations de capital, parfois moins de 20 millions de francs, n’a pas empêché, en 2025, quelques très grosses opérations. Avec, sur la troisième marche du podium, les 400 millions de francs levés par Edmond de Rothschild Real Estate SICAV en juillet. Trois mois auparavant, Swiss Life Immobilien Schweiz ESG avait levé 450 millions de francs. En novembre, c’était au tour de ZAST Immobilien Wohnen Schweiz, la fondation de placement du groupe Zurich, de lever 570 millions! Cette somme est d’autant plus remarquable que, à l’origine, l’augmentation de capital misait sur 400 millions de francs seulement. Cependant, au vu de la sursouscription rapide, ZAST a décidé de porter ce montant à 570 millions. Ces capitaux auront permis l’acquisition d’un portefeuille d’immeubles essentiellement situé à Zurich, Lausanne et Genève.
Notons que, malgré la taille de cette augmentation de capital, ce n’est pas le record, toujours détenu, à notre connaissance, par l’opération finalisée en juillet 2024 par Swiss Life REF ESG Swiss Properties, qui avait levé 610 millions de francs.
La Rédaction