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Cadre légal
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Les placements collectifs ont rencontré un vif succès ces dernières décennies, tout d’abord avec les véhicules de placement généralistes et, depuis une dizaine d’années, avec d’autres véhicules de placement de niche plus profilés, par exemple dans la revalorisation commerciale ou le développement immobilier, segments à plus forte valeur ajoutée mais plus complexes et difficiles d’accès pour un investisseur en direct. Tous ont en commun de détenir des immeubles en pleine propriété.
Depuis longtemps déjà, le droit de superficie ou DDP, soit la séparation de la propriété du sol et celle du bâti pour une durée de 30 à 100 ans, est utilisé pour le financement d’infrastructures ou pour les collectivités publiques. Ce modèle de propriété s’est également fortement développé pour des immeubles à construire par des coopératives d’habitation. Quelques investisseurs institutionnels sont déjà propriétaires d’actifs immobiliers sur droit de superficie, voire propriétaires de terrains qu’ils concèdent en droit de superficie. Cependant, de manière globale, la détention d’immeubles ou d’actifs immobiliers en droit de superficie reste marginale au regard du marché global ou en comparaison internationale.
À l’étranger, la détention par droit de superficie est bien connue et pratiquée par des investisseurs institutionnels, publics ou privés. Elle étend ainsi les possibilités d’investissement d’actifs qui ne seraient pas sur le marché.
Selon plusieurs spécialistes et instituts, cette tendance va s’intensifier, notamment avec l’émergence de nouveaux modèles de détention qui intègrent dans leur stratégie la scission d’actifs entre le terrain et le bâti.
De nouveaux véhicules permettent aux investisseurs de participer à la construction d’immeubles sur DDP dans le cadre de programmes à loyers modérés proposant une autre solution intéressante par rapport aux coopératives, souvent financées à 95% en fonds étrangers, avec un risque de précarité en cas de retournement des taux d’intérêt.
Depuis peu, le modèle du DDP est également proposé pour des actifs immobiliers existants détenus par des privés, permettant ainsi la transmission partielle de la propriété, libérant le propriétaire des soucis et des investissements d’entretien et de rénovations et facilitant les questions de succession. Quant à l’investisseur, superficiaire de l’immeuble existant, il peut investir dans l’optimisation du bâti, tant du point de vue économique qu’écologique, et obtenir un rendement intéressant dans des situations centrales. Il acquerra éventuellement la pleine propriété au terme du DDP ou au moment de la succession.
On peut donc augurer un marché en forte évolution sur ce segment avec des acteurs existants qui élargiront leurs directives d’investissements ou des nouveaux acteurs avec des modèles plus ou moins créatifs et innovants. Comme toujours, l’investisseur devra veiller, dans son choix de produit, au professionnalisme et à l’expérience des acteurs qui proposent ce type d’investissements, ainsi que sur leur fonctionnement, leurs directives et leur organisation en général.