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Levée de capital
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Le 24 mars 2021, le fonds immobilier «Procimmo Swiss Commercial Fund II» a été coté à la SIX Swiss Exchange. Cette introduction en bourse rend le fonds accessible à un cercle d’investisseurs beaucoup plus large, alors qu’il était auparavant réservé aux investisseurs qualifiés. De plus, avec la cotation, le fonds sera beaucoup plus visible sur le marché et devrait donc attirer une base d’investisseurs toujours plus large.
Après une phase fructueuse de développement depuis son lancement en 2014, le fonds est désormais solidement implanté et détient un portefeuille de 33 biens immobiliers en Suisse alémanique d’une valeur de marché de plus de CHF 560 millions. La stratégie de placement se concentre particulièrement sur le segment de l’immobilier artisanal, industriel et logistique.
De nombreuses PME des branches les plus diverses constituent donc le groupe cible principal des près de 600 locataires du fonds. Cette très large base de locataires, et aussi un WAULT de plus de 6 ans contribuent à un risque de défaut de paiement des loyers plutôt faible et à ce que le fonds ait jusqu’à présent peu souffert de la crise du coronavirus. Le gestionnaire du fonds Procimmo SA entretient avec les principaux locataires un contact personnel et des échanges fréquents qui lui permettent de reconnaître à temps les signes d’un ralentissement de la marche des affaires et de pouvoir réagir en conséquence. De nombreux locataires proposent des services de stockage et de logistique, lesquels connaissent une énorme demande excédentaire précisément en cette période de crise sanitaire.
Une stratégie de fonds éprouvée
L’un des objectifs principaux du gestionnaire du fonds est de continuer à distribuer aux investisseurs un dividende d’au moins CHF 5.00 par part et de développer le portefeuille par des acquisitions. Il convient dans ce cadre de noter que le dividende du fonds est exonéré d’impôt et qu’un taux d’imposition sur la fortune fortement réduit est appliqué au capital investi. De plus, en cette période de taux d’intérêt négatifs, des rendements attrayants dans un segment de l’immobilier commercial qui a jusqu’à peu retenu l’attention constituent certainement une opportunité de placement intéressante à long terme pour les investisseurs.
Les fonds supplémentaires provenant de la dernière augmentation de capital seront utilisés pour réduire le taux d’endettement, mais les nouvelles acquisitions et les projets de construction en cours seront également poursuivis. La stratégie de placement du fonds consiste à proposer des surfaces locatives bon marché aux PME. Précisément en cette période de coronavirus et d’incertitudes économiques, les entreprises hésitent souvent à faire d’importants nouveaux investissements et recherchent des économies potentielles. Avec des surfaces locatives qui s’adaptent à l’utilisateur, Procimmo répond exactement à ces besoins des locataires.
L’un des autres piliers de la stratégie est l’achat en connaissance de cause de propriétés avec un taux de vacance élevé. Ainsi, Procimmo sait rendre les biens immobiliers plus attractifs pour les locataires par le biais des adaptations de surfaces locatives précédemment évoquées, mais aussi avec des développements et des rénovations, et le gestionnaire du fonds parvient ainsi à réduire le taux de vacance. En plus de l’offre de surfaces locatives bon marché, la stratégie du fonds s’oriente aussi sur les emplacements bien desservis. Les investissements sont donc orientés vers les propriétés dans des régions périphériques, mais qui se trouvent dans des zones économiques attractives avec un bon accès aux axes routiers.
En ce qui concerne la location, les activités de commercialisation se sont déjà intensifiées en 2020, en particulier par l’intermédiaire de la société soeur SEG Solutions SA. Dans ce cadre, le gestionnaire du fonds mise d’une part sur une équipe qualifiée qui connaît précisément les forces du fonds et, d’autre part, sur un large réseau, mais aussi sur sa propre expérience dans le domaine des surfaces artisanales, ce qui lui permet en définitive d’offrir un produit parfaitement adapté à l’utilisateur.
Perspectives positives
Le fonds a connu une phase de croissance ces dernières années et le gestionnaire du fonds Procimmo est parvenu à développer un portefeuille solide. La priorité était donc jusqu’à présent mise sur les acquisitions, et non sur les cessions. Ce n’est qu’en octobre 2020 que la première vente a été réalisée depuis le lancement en 2014, atteignant un prix nettement au-dessus de la valeur de marché. Les ventes de biens n’auront pas la priorité ces prochains mois, mais des opportunités seront certainement étudiées si elles se présentent.
Pour l’exercice 2021, Procimmo s’est fixé comme objectif d’acquérir des immeubles d’une valeur de marché d’environ CHF 60 millions, qui correspondent aux exigences d’usage, d’emplacement, mais aussi aux prévisions de rendements du gestionnaire du fonds. Par le passé, l’accent a été globalement mis davantage sur le rendement du fonds que sur la croissance des volumes en portefeuille, ce qui a profité aux investisseurs sous la forme de dividendes élevés. Cette stratégie sera maintenue dans un futur proche.