PropertyMatch va doper la liquidité et la transparence des fonds immobiliers non cotés

Dès le 15 juin 2021, la plateforme en ligne PropertyMatch va mettre en relation tous les acteurs de l'Immobilier indirect non coté, les vendeurs, les acheteurs et les fonds eux-mêmes. Un outil attendu depuis longtemps. Dans la première étape du lancement, uniquement les fonds déposés à la BCV seront accessibles. Les explications de Claudio Müller, initiateur avec PMCH SA et la BCV, responsable de ce projet.

Tous les professionnels de l'immobilier indirect le savent, un des gros inconvénients des fonds non cotés, c'est leur manque de transparence et de liquidité. Il est parfois très compliqué si l'on est vendeur de trouver un acheteur et vice-versa, tout comme il est compliqué de savoir quel est le meilleur prix et quels sont les volumes négociables. Ce qui incite certains fonds à entrer en bourse où la situation est plus transparente.

En fait, il manque une plateforme électronique pour les fonds immobiliers non cotés, qui permettrait à tous les acteurs de faire connaître leurs intentions. Tout le monde est d'accord sur le principe, restait encore à élaborer cette plateforme. Ce qui est désormais fait ! Elle sera active dès le 15 juin 2021 et s'appelle PropertyMatch, conçue conjointement par CBRE et GFI à Londres il y a plus de dix ans. Elle arrive en Suisse avec le même modèle qui a déjà fait ses preuves dans de nombreux pays, grâce à la collaboration entre PMCH SA et BCV. Les explications de Claudio Müller, directeur de PMCH SA, initiateur avec la BCV, responsable de ce projet.

Claudio Müller, d'abord, pour ceux qui l'ignorent encore, PropertyMatch, c'est quoi ?

Pour faire simple, c'est une place de marché où l'investisseur et le vendeur vont trouver au même endroit un grand nombre de fonds immobiliers non cotés. Sur cette place de marché, ils vont pouvoir connaître les prix indicatifs auxquels s'échangent les parts de ces fonds et les volumes disponibles.

Si ces investisseurs sont qualifiés, ils pourront demander un accès à la plateforme, et indiquer leurs volontés d'achat ou de vente pour signaler aux autres acteurs leur intérêt.  La BCV, en tant que prime broker de la plateforme, se charge d’exécuter les transactions potentielles.

Comme une bourse, donc?

Soyons clairs, PropertyMatch n'est pas une bourse, c'est plutôt une place de marché ou une plateforme de prix ou encore un « site de rencontre » pour investisseurs, qui joue le rôle d'intermédiaire pour mettre en contact les intérêts des uns et des autres. Ensuite s'il y a un match entre un vendeur un acheteur, un intermédiaire (le faciliateur) va les contacter, pour savoir s'ils sont d'accords de faire affaire ensemble, à quel prix et sur quel volume. Et c'est seulement une fois qu'un accord aura été trouvé, avec approbation des deux parties, à tête reposée, que l'opération sera faite.

C'est donc très différent d'une bourse où l'opération se fait automatiquement une fois que l'ordre est placé. Avec PropertyMatch, il n'y a pas non plus le risque qu’un ordre soit exécuté automatiquement parce qu'on a oublié de le retirer du marché. C’est vraiment une intention qu’il faudra formellement confirmer. 

Ce n'est pas très différent des opérations de gré à gré qui existent déjà aujourd'hui pour la vente ou l'achat de parts de fonds non cotés.

Aujourd’hui, il n'existe aucune plateforme qui rassemble les intentions de tous les acteurs du marché. Si l'on veut vendre ou acheter des parts, on ne sait pas où chercher, on ne sait pas où trouver un prix, on ne sait pas quels volumes sont à échanger, on doit chaque fois appeler la banque dépositaire du fonds ou le promoteur du fonds, qui n'ont pas toujours les renseignements que l'on cherche.

Bref, un manque crasse de transparence, qui péjore l'efficience du marché et diminue sa liquidité. Autant d'inconvénients qui ne devraient plus exister grâce à PropertyMatch, qui va fortement améliorer la transparence du marché, ce qui est dans l'intérêt de tous les acteurs du secteur. Car cette transparence va permettre d'augmenter la liquidité et de réduire les spreads, ce qui, à la fin, est favorable aux investisseurs.

Qui va jouer le rôle d'intermédiaire entre l'acheteur et le vendeur ?

Ce sera en partie nous, la société PMCH SA. Nous gérons la plateforme, nous contrôlons que les prix soient cohérents, nous donnons les autorisations d'accès aux investisseurs qualifiés, après vérification, et finalement nos jouons aussi le rôle d'intermédiaire entre les acheteurs et les vendeurs désireux de faire affaire.

Ce rôle d'intermédiaire sera aussi en partie joué par la BCV, la Banque Cantonale Vaudoise, qui va s'occuper du règlement des opérations, soit de la finalisation de la transaction effective entre l'acheteur et le vendeur.

Tous les fonds pourront-ils être présents sur cette plateforme, ou seulement ceux dont la BCV est banque dépositaire ?

Tous les fonds immobiliers non cotés sont bienvenus, quelle que soit leur banque dépositaire. Nous voulons vraiment être une plateforme globale, pour l'ensemble des fonds de placement immobiliers non cotés en Suisse.

Pour les fonds dont la BCV est la banque dépositaire, la présence sur PropertyMatch sera gratuite, la banque leur offrant cela comme un service supplémentaire. Finalement, il y aura des frais de courtage facturés par la BCV quand une transaction sera réalisée grâce à PropertyMatch, qui touchera une fraction de ces frais de courtage pour se financer.

Quand pourra-t-on mettre des intérêts sur PropertyMatch ?

Le lancement se fera par étape, à partir du 15 juin avec, au début, uniquement les fonds immobiliers déposés auprès de la BCV. Pour ce faire, il faudra aller sur le site www.propertymatch.ch et demander un login pour ensuite pouvoir accéder à la plateforme proprement dite. Je souhaite bien préciser que, par la suite, l’ensemble des fonds qui souhaitent être visibles sur la plateforme, pourrons nous contacter pour y accéder.

Revenons un peu en arrière, comment est né ce projet ?

D'abord d'un constat factuel. Si quelqu'un veut vendre une part de fonds non coté, à qui peut-il la vendre, où cherche-t-il un investisseur, comment fixe-t-il le bon prix ? Et si quelqu'un veut acheter des parts, comment faire connaître son intérêt ?

En tant que responsable d’une direction de fonds de placement immobilier, j'ai constaté que ce problème se posait régulièrement pour les promoteurs de fonds immobiliers. L’idée initiale, il y a bientôt 10 ans, était d’avoir une personne qui aurait tenu « le carnet du lait » afin de récolter les intérêts des différents investisseurs.

Après, grâce à Vincent Oswald de PMCH, l’idée a évolué vers plus d’automatisation avec l’utilisation d’une plateforme qui réunirait tout le monde. Voilà pour le constat. Pour résoudre ce problème, il y avait la possibilité de développer une telle plateforme ex nihilo, ou celle de répliquer une solution existante, qui a déjà fait ses preuves. C'est cette deuxième option qui nous a convaincu.

C'est-à-dire ?

En fait PropertyMatch est une plateforme qui existe déjà en Grande-Bretagne, éprouvée, efficace, reconnue. Elle existe depuis 2009, elle a déjà permis plus de 1700 transactions pour près de 15 milliards de francs, conçue pour des investisseurs en provenance d’une vingtaine de pays différents.

Notre version, celle que nous avons lancée en Suisse, est une franchise de ce modèle anglais. Ce qui nous permet de bénéficier de l'appui logistique et technologique de ses concepteurs ainsi que de leur renommée. C'est probablement beaucoup plus raisonnable que de développer son propre outil. Ceci dit, nous avons fait pas mal d'adaptations pour le marché suisse, pour répondre à ses spécificités, à ses réglementations et aux demandes de ses principaux acteurs.

Combien de temps a pris cette mise en place ?

Cela représente environ 18 mois de travail. Il nous a fallu beaucoup de temps pour que toutes les parties prenantes se mettent d'accord, c'est-à-dire, en Grande-Bretagne, les groupes GFI et CBRE, et, en Suisse, la BCV.

Un des avantages des fonds non coté, qui plaît beaucoup aux investisseurs institutionnels, c'est que leur agio est bas, entre autres à cause de leur faible liquidité. A priori, si on augmente la liquidité de ces fonds, l'agio va aussi augmenter. N'est-ce pas un problème ?

Le but de cette plateforme n'est pas de renchérir le prix des parts. C'est vraiment de réduire le spread et la volatilité et d’augmenter la liquidité. Mais à la fin, cela va rester un facteur dépendant de l'offre et de la demande.

Ceci dit, l'agio que l'on constate sur les fonds cotés est aussi dû au plus grand nombre d'investisseurs qui peuvent acheter leurs parts, car ces fonds cotés sont accessibles au grand public. Alors que pour les fonds non cotés disponibles sur PropertyMatch, on en restera aux investisseurs qualifiés. Au final, les agios pourraient converger un peu mais un écart va probablement rester.

 

Olivier Toublan pour Immoday