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Chronique
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4 min
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Zoltan Szelyes
Dans cette rubrique d'Immoday.ch, des experts et des spécialistes jettent un regard sur des tendances passionnantes, des évolutions importantes et des perspectives inattendues concernant le marché immobilier.
Qu'il s'agisse de mégatendances durables, de changements structurels ou d'analyses controversées, les gestionnaires d'actifs, les investisseurs et les investisseurs en fonds immobiliers trouveront ici de précieuses pistes de réflexion et d'orientation. L'objectif est de mieux comprendre le marché et de participer activement à son évolution.
« The Trend is Your Friend » - cette phrase, qui trouve son origine dans le négoce boursier d'inspiration anglo-saxonne, est devenue depuis longtemps une expression courante. Tout le monde ou presque connaît des dictons comme « Sell in May and go away » ou « Never catch a falling knife » - et aussi « The Trend is Your Friend », le titre de notre chronique. Le message sous-jacent est le suivant : Celui qui sait reconnaître les évolutions à long terme a souvent une longueur d'avance. Mais attention : toutes les tendances ne sont pas éternelles. Il est important de savoir reconnaître quand une vague se transforme en un engouement à l'issue incertaine. Voici quelques pistes de réflexion et d'inspiration à ce sujet.
Changement structurel vs. hype à court terme
On me décrit souvent comme l'un des rares « ours du marché immobilier » en Suisse - un terme qui trouve également son origine dans le monde de la bourse et qui désigne les personnes qui portent un regard critique sur le marché et signalent les risques, les exagérations ou les dangers potentiels. En 2021, j'ai par exemple comparé les faibles rendements nets des immeubles d'habitation suisses - parfois inférieurs à 1,5 % - à la situation du Japon à la fin des années 1980, en soulignant les risques, ce qui n'a pas plu à tout le monde.
Mais qu'est-ce qui distingue une tendance structurelle à long terme d'un engouement éphémère ? Prenons l'exemple du commerce en ligne : il a profondément modifié la demande de surfaces de vente au cours des dernières années - avec des effets visibles, par exemple à Zurich. Sur la Bahnhofstrasse, le mix de locataires a sensiblement changé. Les loyers des emplacements de premier choix comme le Parterre atteignent certes des niveaux records, mais on peut se demander si cette évolution est durable. Les investisseurs mondiaux ont en tout cas adapté depuis longtemps leurs allocations et investi davantage dans les surfaces logistiques - un indice clair de la manière dont les tendances peuvent être traduites en stratégies réelles.
La géopolitique, une méga-tendance
Les changements géopolitiques comptent sans aucun doute parmi les mégatendances les plus influentes que nous analysons dans notre recherche. Il est intéressant de noter que les risques géopolitiques, qui se sont fait de plus en plus sentir en 2024, ont même eu un impact positif sur la Suisse. Ainsi, la situation de crise au Proche-Orient a renforcé le franc suisse et permis à la BNS de baisser ses taux d'intérêt. Le spread qui s'est ainsi ouvert a fortement augmenté l'attractivité des placements dans l'immobilier - une lueur d'espoir et une raison d'être prudemment optimiste pour 2025.
D'un autre côté, la prudence est de mise, car les bouleversements mondiaux observés pourraient aussi, selon nos estimations, entraîner une poussée inflationniste. La dynamique requiert donc toujours notre attention : la stabilité à long terme est loin d'être garantie et les incertitudes restent un facteur essentiel pour les décisions stratégiques. Le suspense reste entier, y compris pour le marché immobilier suisse, habituellement un peu lent.
Faites donc de la tendance une amie. Pensez à long terme, mais restez flexible. Vous serez ainsi paré pour toutes les situations de marché.
Zoltan Szelyes, fondateur et CEO de Macro Real Estate SA