Verbriefung

Die Immobilienfonds stellen eine besonders geeignete Struktur für die Immobilienverbriefung in der Schweiz dar. In der Schweiz werden gemeinhin drei Arten von Immobilienfonds verwendet. Sie unterstehen alle dem Gesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) und werden durch die FINMA überwacht:

• Vertragsrechtliche Anlagefonds
• Investmentgesellschaft mit variablem Kapital (SICAV / Société d'investissement à capital variable)
• Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KmGK)

Der vertragsrechtliche Anlagefonds und die Immobilien-SICAV bilden zwei Arten von Fonds, die häufig verwendet werden, um in ein bereits errichtetes Immobilienportfolio zu investieren. Der Anteil der Fremdfinanzierung ist auf 33 % beschränkt bzw. auf 50 % bei Fonds für qualifizierte Anleger (mit Ausnahmebewilligung der FINMA), und diese können an der Börse kotiert werden, um sie für alle Arten von Anlegern zugänglich zu machen.

Die Gesellschaftsform KmGK ist hingegen den qualifizierten Anlegern vorbehalten. Diese Struktur wird ausschliesslich für Immobilienentwicklungsprojekte verwendet. Diese Anlageform ermöglicht den Erwerb von Grundstücken zum Zweck der Immobilienentwicklung mit anschliessendem Verkauf. Die KmGK ist in der Regel auf zehn Jahre beschränkt und unterliegt keinen Anlagegrenzen.

Die Anlagestiftungen (AS) sind Hilfseinrichtungen der beruflichen Vorsorge, gegründet in Form einer Stiftung. Sie sind auf steuerbefreite Einrichtungen der Berufsvorsorge beschränkt. Ihr Ziel besteht in der gemeinsamen Anlage und Verwaltung von Vorsorgeguthaben. Das Reglement gibt bestimmte quantitative und qualitative Bedingungen für den Erwerb von Immobilien mithilfe von AS vor. Die AS unterliegen der Zulassung und der Aufsicht der Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK BV).

Immobiliengesellschaften sind Körperschaften wie eine Aktiengesellschaft (AG) oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Erfüllen sie die verschiedenen Kriterien der beiden Schweizer Börsen (BX Swiss AG und SIX Swiss Exchange AG), können sie wie jede andere Gesellschaft in der Schweiz an der Börse kotiert werden.

• Immobilienerträge, bestehend aus Mieteinnahmen und Veräusserungsgewinnen, werden zum Vorzugssatz besteuert.
• Die von Anlegern gehaltenen Anteile sind nicht als Vermögensgegenstände besteuerbar und unterliegen nicht der Verrechnungssteuer. Dieser Steuervorteil kommt jedoch nur dann zur Anwendung, wenn das Anlagegefäss direkt und nicht indirekt in Immobilien investiert.

• Der Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds oder Anlegeraktien von Immobilien-SICAV, die von der FINMA reguliert werden und an der Börse kotiert sind oder an einem regelmässigen Sekundärmarkt gehandelt werden, gilt nicht als Immobilienerwerb im Sinne des BewG: Ausländische Anleger (mit Ausnahme von US-Personen) können so Zugang zu Renditen von Schweizer Wohnimmobilien erhalten. Die von den Anlegern gehaltenen Anteile sind nicht als Vermögen zu versteuern und unterliegen nicht der Verrechnungssteuer.
• Bei regulierten nicht-kotierten Fonds ist ein Anteil von ausländischen Anlegern von 30 % möglich.

• Diversifizierung des Immobilienvermögens ist auch mit kleineren Beträgen möglich.
• Professionelles Risikomanagement durch Überwachung eines unabhängigen Prüfers.
• Verschiedene Akteure rund um die Anlage, beispielsweise Verwalter, Prüfer, Fondsleitung oder die Depotbank, werden durch die FINMA reguliert und unterliegen strengen Kontrollen.

• Festlegung eines Rücknahmepreises für Anleger, der dem Verkehrswert der gehaltenen Immobilie(n) entspricht und welche jährlich einmal durch unabhängige, von der FINMA zugelassene Schätzungsexperten geschätzt wird.
• Die Gutachten dienen als Grundlage für die Berechnung des Netto-Inventarwerts (oder Rücknahmewerts).

• Veräusserung zum Marktpreis: Es besteht die Pflicht zur Organisation eines Sekundärmarktes (Börse oder Freihandverkauf) für die Anlegeraktien (SICAV / Société d'investissement à capital variable) und die Fondsanteile (vertragsrechtliche Fonds) durch eine Bank, einen Händler oder eine Handelsplattform, die durch die FINMA zugelassen sind.

• Die Bündelung von Immobilienvermögen in einem Anlagevehikel ermöglicht eine Verringerung der Loan-to-Value-Ratio (LTV/Beleihungsauslauf).
• Immobilienfonds werden in der Regel als Deckung für Lombardkredite anerkannt.

• Dank dem hohen Volumen an Immobilienvermögen im Anlagevehikel können Skaleneffekten auf den Verwaltungskosten erzielt werden, was zur Professionalisierung der Immobilienverwaltung führt.
• Das höhere Volumen an Immobilienvermögen und die Professionalität der Verwaltung ermöglichen darüber hinaus die Planung und Umsetzung von Investitionen in die Erneuerung und die Anpassung des Immobilienbestands gemäss den gesetzlichen Vorschriften als auch bezüglich der Umweltvorschriften.

Der Fonds ermöglicht:

1. die Aufnahme von Immobilienanlagen in die Vermögensallokation der Kunden
2. die Organisation einer Immobilienvermögensübertragung auf ihren Rechtsnachfolger unter Berücksichtigung aller mit diesem Vorgang verbunden technischen und finanziellen Aspekte.
   Darüber hinaus bietet der Fonds ausländischen Kunden die Möglichkeit, indirekt Immobilienanlagen in der Schweiz zu halten.

Die KmGK (Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen) ist das ideale Werkzeug für Unternehmer, um mit attraktiver Steuergesetzgebung Kapital für Entwicklungsprojekte aufzunehmen. Diese Körperschaftsform ermöglicht aufgrund des «Carried Interest» eine starke Zinsangleichung zwischen den Anlegern und den Verwaltern und lässt einen starken Hebel-Effekt zu.

Immobilienfonds ermöglichen eine breite Diversifizierung des Immobilienportfolios von Pensionskassen und bieten gleichzeitig eine professionelle Verwaltung, eine verbesserte Liquidität und eine vereinfachte Allokation nach Region, Marktsegment etc. Die KmGK bieten den Pensionskassen hingegen die Möglichkeit, sich innerhalb eines regulierten Rahmens an Bauträgerprojekten zu beteiligen.

Durch die Verbriefung eines Teils des Immobilienbestands wird das Bilanzvermögen verringert und wiederkehrende Provisionserträge geschaffen. Zusätzlich profitiert die Versicherung von der Fachkompetenz der Dienstleister im Bereich der Immobilienverwaltung.

Die Immobilienwertpapiere sind ein unumgänglicher Aktivposten der privaten und institutionellen Vermögensverwaltung. Die Schaffung eines für diese Vermögenskategorie bestimmten Anlagevehikels bietet der Bank die Möglichkeit, ihre Kompetenzen für diese Vermögenskategorie den Kunden, die eine Vermögensübertragung planen, attraktiv anzubieten.

Kollektivanlagen bilden als Vehikel das ideale Instrument für Asset-Manager in der Immobilienbranche, die eine spezielle Fachkompetenz zur Geltung bringen und sich mit Unterstützung von institutionellen Referenzakteuren (insbesondere der Fondsleitung und Depotbank) mittels reguliertem Produkt an die Investoren richten möchten.