Die Verbriefung
Die Immobilienverbriefung in der Schweiz
Die indirekten Immobilienanlagen in der Schweiz entsprechen einem Immobilienbestand mit einem Wert von 200 Milliarden CHF.
Die Verbriefung von Immobilien beschreibt das indirekte Halten von Immobilien über zu diesem Zweck vorgesehene Anlagevehikel. Diese Art des Besitzes bietet viele Vorteile.
Die verschiedenen Verbriefungsstrukturen
Die Verbriefung von Immobilien ermöglicht die Umwandlung von direkt gehaltenen Immobilien in Beteiligungen an handelbaren Immobilienanlagen, d. h. Immobilienanlagen, die indirekt gehalten werden. Die Übertragung von Immobilien erfolgt über diverse Anlagevehikel, bei denen es sich jeweils um einen Immobilienfonds, eine Anlagestiftung und/oder eine Immobiliengesellschaft handeln kann.
Die Immobilienfonds stellen eine besonders geeignete Struktur für die Immobilienverbriefung in der Schweiz dar. In der Schweiz werden gemeinhin drei Arten von Immobilienfonds verwendet. Sie unterstehen alle dem Gesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) und werden durch die FINMA überwacht:
- Vertragsrechtliche Anlagefonds
- Investmentgesellschaft mit variablem Kapital (SICAV / Société d'investissement à capital variable)
- Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KmGK)
Der vertragsrechtliche Anlagefonds und die Immobilien-SICAV bilden zwei Arten von Fonds, die häufig verwendet werden, um in ein bereits errichtetes Immobilienportfolio zu investieren. Der Anteil der Fremdfinanzierung ist auf 33 % beschränkt bzw. auf 50 % bei Fonds für qualifizierte Anleger (mit Ausnahmebewilligung der FINMA), und diese können an der Börse kotiert werden, um sie für alle Arten von Anlegern zugänglich zu machen.
Die Gesellschaftsform KmGK ist hingegen den qualifizierten Anlegern vorbehalten. Diese Struktur wird ausschliesslich für Immobilienentwicklungsprojekte verwendet. Diese Anlageform ermöglicht den Erwerb von Grundstücken zum Zweck der Immobilienentwicklung mit anschliessendem Verkauf. Die KmGK ist in der Regel auf zehn Jahre beschränkt und unterliegt keinen Anlagegrenzen.
Die Anlagestiftungen (AS) sind Hilfseinrichtungen der beruflichen Vorsorge, gegründet in Form einer Stiftung. Sie sind auf steuerbefreite Einrichtungen der Berufsvorsorge beschränkt. Ihr Ziel besteht in der gemeinsamen Anlage und Verwaltung von Vorsorgeguthaben. Das Reglement gibt bestimmte quantitative und qualitative Bedingungen für den Erwerb von Immobilien mithilfe von AS vor. Die AS unterliegen der Zulassung und der Aufsicht der Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK BV).
Immobiliengesellschaften sind Körperschaften wie eine Aktiengesellschaft (AG) oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Erfüllen sie die verschiedenen Kriterien der beiden Schweizer Börsen (BX Swiss AG und SIX Swiss Exchange AG), können sie wie jede andere Gesellschaft in der Schweiz an der Börse kotiert werden.
Die Vorteile eines regulierten Immobilienvehikels
Die Schweizer Vehikel der Immobilienverbriefung bieten eine Anzahl von Vorteilen für die verschiedenen Arten von Anlegern, die indirekt in schweizerische Immobilienanlagen investieren möchten. Nachstehend sind die wichtigsten Vorteile von direkt gehaltenen Immobilienfonds (die ihre Immobilien direkt und nicht über Immobiliengesellschaften halten) für Sie aufgelistet.
- Immobilienerträge, bestehend aus Mieteinnahmen und Veräusserungsgewinnen, werden zum Vorzugssatz besteuert.
- Die von Anlegern gehaltenen Anteile sind nicht als Vermögensgegenstände besteuerbar und unterliegen nicht der Verrechnungssteuer. Dieser Steuervorteil kommt jedoch nur dann zur Anwendung, wenn das Anlagegefäss direkt und nicht indirekt in Immobilien investiert.
- Der Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds oder Anlegeraktien von Immobilien-SICAV, die von der FINMA reguliert werden und an der Börse kotiert sind oder an einem regelmässigen Sekundärmarkt gehandelt werden, gilt nicht als Immobilienerwerb im Sinne des BewG: Ausländische Anleger (mit Ausnahme von US-Personen) können so Zugang zu Renditen von Schweizer Wohnimmobilien erhalten. Die von den Anlegern gehaltenen Anteile sind nicht als Vermögen zu versteuern und unterliegen nicht der Verrechnungssteuer.
- Bei regulierten nicht-kotierten Fonds ist ein Anteil von ausländischen Anlegern von 30 % möglich.
- Diversifizierung des Immobilienvermögens ist auch mit kleineren Beträgen möglich.
- Professionelles Risikomanagement durch Überwachung eines unabhängigen Prüfers.
- Verschiedene Akteure rund um die Anlage, beispielsweise Verwalter, Prüfer, Fondsleitung oder die Depotbank, werden durch die FINMA reguliert und unterliegen strengen Kontrollen.
- Festlegung eines Rücknahmepreises für Anleger, der dem Verkehrswert der gehaltenen Immobilie(n) entspricht und welche jährlich einmal durch unabhängige, von der FINMA zugelassene Schätzungsexperten geschätzt wird.
- Die Gutachten dienen als Grundlage für die Berechnung des Netto-Inventarwerts (oder Rücknahmewerts).
- Veräusserung zum Marktpreis: Es besteht die Pflicht zur Organisation eines Sekundärmarktes (Börse oder Freihandverkauf) für die Anlegeraktien (SICAV / Société d'investissement à capital variable) und die Fondsanteile (vertragsrechtliche Fonds) durch eine Bank, einen Händler oder eine Handelsplattform, die durch die FINMA zugelassen sind.
- Die Bündelung von Immobilienvermögen in einem Anlagevehikel ermöglicht eine Verringerung der Loan-to-Value-Ratio (LTV/Beleihungsauslauf).
- Immobilienfonds werden in der Regel als Deckung für Lombardkredite anerkannt.
- Dank dem hohen Volumen an Immobilienvermögen im Anlagevehikel können Skaleneffekten auf den Verwaltungskosten erzielt werden, was zur Professionalisierung der Immobilienverwaltung führt.
- Das höhere Volumen an Immobilienvermögen und die Professionalität der Verwaltung ermöglichen darüber hinaus die Planung und Umsetzung von Investitionen in die Erneuerung und die Anpassung des Immobilienbestands gemäss den gesetzlichen Vorschriften als auch bezüglich der Umweltvorschriften.
An wen richten sich die Immobilienanlagevehikel?
Der Fonds ermöglicht:
- die Aufnahme von Immobilienanlagen in die Vermögensallokation der Kunden
- die Organisation einer Immobilienvermögensübertragung auf ihren Rechtsnachfolger unter Berücksichtigung aller mit diesem Vorgang verbunden technischen und finanziellen Aspekte.
Darüber hinaus bietet der Fonds ausländischen Kunden die Möglichkeit, indirekt Immobilienanlagen in der Schweiz zu halten.
Die KmGK (Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen) ist das ideale Werkzeug für Unternehmer, um mit attraktiver Steuergesetzgebung Kapital für Entwicklungsprojekte aufzunehmen. Diese Körperschaftsform ermöglicht aufgrund des «Carried Interest» eine starke Zinsangleichung zwischen den Anlegern und den Verwaltern und lässt einen starken Hebel-Effekt zu.
Immobilienfonds ermöglichen eine breite Diversifizierung des Immobilienportfolios von Pensionskassen und bieten gleichzeitig eine professionelle Verwaltung, eine verbesserte Liquidität und eine vereinfachte Allokation nach Region, Marktsegment etc. Die KmGK bieten den Pensionskassen hingegen die Möglichkeit, sich innerhalb eines regulierten Rahmens an Bauträgerprojekten zu beteiligen.
Durch die Verbriefung eines Teils des Immobilienbestands wird das Bilanzvermögen verringert und wiederkehrende Provisionserträge geschaffen. Zusätzlich profitiert die Versicherung von der Fachkompetenz der Dienstleister im Bereich der Immobilienverwaltung.
Die Immobilienwertpapiere sind ein unumgänglicher Aktivposten der privaten und institutionellen Vermögensverwaltung. Die Schaffung eines für diese Vermögenskategorie bestimmten Anlagevehikels bietet der Bank die Möglichkeit, ihre Kompetenzen für diese Vermögenskategorie den Kunden, die eine Vermögensübertragung planen, attraktiv anzubieten.
Kollektivanlagen bilden als Vehikel das ideale Instrument für Asset-Manager in der Immobilienbranche, die eine spezielle Fachkompetenz zur Geltung bringen und sich mit Unterstützung von institutionellen Referenzakteuren (insbesondere der Fondsleitung und Depotbank) mittels reguliertem Produkt an die Investoren richten möchten.
Die Akteure einer Sicav
Die wichtigste Funktion der Fondsleitung ist die Verwaltung der SICAV (Société d'investissement à capital variable).
Darüber hinaus kann sie die folgenden Leistungen erbringen:
individuelle Verwaltung von individuellen Portfolios, Anlageberatung, Verwahrung sowie die technische Verwaltung von Kollektivanlagen.
Die Fondsleitung verwaltet die SICAV und die Anlagefonds unabhängig, aber immer im Interesse der Anleger.
Sie nimmt insbesondere folgende Aufgaben wahr :
- Sie entscheidet über die Ausgabe und die Rücknahme von Anteilen sowie Anlagen und deren Bewertung
- Sie berechnet den Nettoinventarwert
- Sie setzt die Ausgabe- und Rücknahmepreise sowie die Gewinnausschüttungen fest
- Sie macht alle zum Anlagefonds gehörenden Rechte geltend.
Der Portfoliomanager ist für die Verwaltung des Immobilienportfolios und das Risikomanagement und/oder die Verwaltung von einer oder mehreren kollektiven Kapitalanlagen zuständig. Die Funktion des Portfoliomanagers kann durch die Fondsleitung wahrgenommen oder an die Depotbank delegiert werden, sofern dieses die Kontrollfunktion von der Verwaltung angemessen getrennt hat.
Die Depotbank ist für die Aufbewahrung des Fondsvermögens der SICAV zuständig. Sie besorgt die Ausgabe und Rücknahme der Anteile sowie den Zahlungsverkehr.
Sie sorgt ferner dafür, dass die Fondsleitung oder die SICAV das Gesetz und das Fondsreglement beachten. Sie prüft, ob :
- Die Berechnung des Nettoinventarwertes und der Ausgabe- und Rücknahmepreise der Anteile dem Gesetz und Fondsreglement entsprechen.
- Die Anlageentscheide dem Gesetz und Fondsreglement entsprechen.
- Der Erfolg nach Massgabe des Fondsreglements verwendet wird.
Ergänzend zu diesen grundlegenden Dienstleistungen fungiert die Depotbank als Supporter (Unterstützer) bei der Strukturierung des Anlagevehikels und bietet Leistungen in den folgenden Bereichen an:
Organisation des Marktes für Anteile, an der Börse oder auf dem OTC-Markt (ausserbörslicher Handel)
- Organisation des Marktes für Anteile, an der Börse oder auf dem OTC-Markt (ausserbörslicher Handel)
- Börsenzulassung
- Unterstützung der Anleger bei Anlagetätigkeiten
- Hypothekenfinanzierung
- Rechtliche, technische und steuerrechtliche Beratung.
Die Funktion des Steuerexperten besteht darin, zu beraten und die SICAV steuerlich zu optimieren, insbesondere in Bezug auf das Ruling (auch strategisch) und die Swaps (ausserbörsliche Geschäfte).
Im Rahmen der Gründung einer SICAV (besteht die Funktion des Rechtsanwalts in der Vorbereitung des Dossiers, das der FINMA (Eidgenössische
Finanzmarktaufsicht) vorgelegt wird.
Darüber hinaus berät er in Abhängigkeit des Bedarfs bei der Auswahl der Struktur.
Ferner betreut er die Portfoliomanager und die Fondsleitungen sowie die Depotbanken in allen aufsichtsrechtlichen Fragen (KAG, FIDLEG, FINIG, BewG).
Die Gesuchsprüfer kontrollieren und genehmigen das durch den Rechtsanwalt zur Übermittlung an die FINMA vorbereitete Dossier. Einige Prüfungsgesellschaften können Beratungen im Rahmen von Zulassungsanträgen anbieten, jedoch nicht, wenn diese Gesellschaften als Prüfungsgesellschaft für den Antrag fungieren. Insbesondere können sie Beratungen im Zusammenhang mit der Strukturierung und Allokation von Vermögen anbieten.
Aufgabe von Experten für Immobilienbewertungen ist es, den Wert einer Immobilienanlage professionell, nach berufsethischen Standards und unabhängig zu bemessen, um den Nettoinventarwert (NIW) eines Fonds zu bestimmen.
Ein Experte, der im Zusammenhang mit Anlagen zu Rate gezogen wird, die zu einem regulierten Produkt kollektiver Anlagen gehören, muss durch die FINMA autorisiert sein. Er muss von seinem Auftraggeber unabhängig sein, um Interessenkonflikte zu vermeiden, und sein Schätzungsbericht wird durch Auditoren geprüft.
Bei der von der FINMA empfohlenen Bewertungsmethode Discounted Cash Flow (DCF) handelt es sich um ein dynamisches Modell, in dem verschiedene technische, wirtschaftliche Kriterien und Marktdaten herangezogen und entsprechend den vom Experten als wahrscheinlich erachteten Annahmen gewichtet werden.
In der Schweiz existieren hierzu mehrere Ausbildungswege wie beispielsweise der Master EPFL/IEI oder der eidgenössischer Fachausweis Immobilienbewertung.
Die FINMA ist die Aufsichtsbehörde über den schweizerischen Finanzmarkt.
Als unabhängige Aufsichtsbehörde hat die FINMA hoheitliche Befugnisse über Banken, Versicherungen, Börsen, Finanzinstitute, kollektive Kapitalanlagen, deren Vermögensverwalter und Fondsleitungen sowie Versicherungsvermittler.
Das gesetzliche Mandat der FINMA besteht darin, Kunden auf den Finanzmärkten – Gläubiger, Anleger und Versicherte – zu schützen, sowie für den Schutz der Funktionsfähigkeit der Finanzmärkte einzutreten. Hierzu erteilt sie Unternehmen, die in regulierten Geschäftszweigen tätig sind, Bewilligungen für diese Tätigkeit (Fondsleitungen, Depotbanken, Asset Manager, Vertreter ausländischer Fonds und Prüfstellen); sie genehmigt kollektive Kapitalanlagen in der Schweiz und in der Schweiz verfügbare ausländische Fonds und übt schliesslich die aufsichtsrechtliche Überwachung aus. Stellt sie Fehlverhalten und Mängel fest, kann die FINMA gegen Akteure beschränkende Massnahmen ergreifen, um ihr Mandat zu erfüllen.
Durch ihre Aufsichtstätigkeit trägt die FINMA zur Wettbewerbsfähigkeit und Reputation des Finanzplatzes Schweiz bei.
Die OAK BV ist die unabhängige Aufsichtsbehörde über Anlagestiftungen, Sicherheitsfonds und die Auffangeinrichtung, d. h. der beruflichen Vorsorge.
Die OAK BV ist eine von Weisungen des Parlaments und des Bundesrates unabhängige Aufsichtsbehörde. Sie sorgt für eine einheitliche Aufsichtspraxis im System der beruflichen Vorsorge. Ferner übt sie die Oberaufsicht über die acht regionalen Direktaufsichtsbehörden aus und ist diesen gegenüber weisungsbefugt. Die OAK BV ist die unabhängige Aufsichtsbehörde über Anlagestiftungen, Sicherheitsfonds und die Auffangeinrichtung. Zudem ist sie Zulassungsbehörde für die Experten für berufliche Vorsorge.