'5 minutes avec' Daniel Moser, directeur de Fundim SA

Pour l’entretien '5 minutes avec' d’aujourd’hui, Daniel Moser, directeur de Fundim

'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.

Daniel Moser, qui êtes-vous ?

Vaste question. Disons que je suis quelqu'un qui essaie de faire en sorte que, chacun, autour de moi, ait du plaisir dans ses activités, qu'il soit motivé, pour faire du travail de qualité.

C'est intéressant, la plupart des gens commencent par leur carrière professionnelle, parfois par leur situation privée, vous, vous commencez par vos traits de caractère. Alors continuons.

Je suis aussi quelqu'un d'enthousiaste et de passionné par ce que je fais. Et j'espère que je vais le rester, car je n'ai pas envie de venir chaque matin au travail sans passion. Ceci dit, je suis quelqu'un qui a besoin de travailler en équipe. Je ne peux pas rester seul dans mon coin. Mais attention, une petite équipe, où l'on peut apporter son dynamisme.

Ce qui est actuellement le cas ?

Oui, c'est le cas, puisque nous sommes environ une quinzaine de personnes, tous d'excellents professionnels, indépendants, autonomes dans leur travail, mais complémentaires entre eux. Bref une vraie équipe.

Vous parlez de l'importance de rester enthousiaste. Mais vous êtes actif depuis bientôt 30 ans dans l'immobilier. Est-il possible de rester enthousiaste sans changer de temps en temps de secteur d'activité ?

Vous savez, la problématique de l'immobilier est si vaste qu’on n’en a jamais fait le tour. Il y a toujours des possibilités d'innover, toujours des possibilités d'apprendre, toujours des possibilités de proposer des solutions nouvelles aux problèmes qui se posent.

On a parlé de vos traits de caractère professionnels, mais quels sont vos traits de caractère personnels ?

J'essaie d’avoir une attitude positive, en toutes circonstances. S'il y a des obstacles, on trouve des solutions, s'il y a des problèmes, on les transforme en opportunités. J'ai aussi un certain idéalisme, qui parfois pourrait être pris pour de la naïveté.

C'est une qualité ou un défaut ?

Les deux, à vrai dire. Mais je suis suffisamment naïf pour croire que c'est surtout une qualité. De toute manière, dans mon métier, il faut un minimum d’optimisme pour lancer des projets de développement, puis les amener à leur terme. On est constamment confronté à des éléments exogènes contraignants, à des situations où il faut trouver des consensus. Notre objectif est clairement de développer des projets durables, qui vont améliorer la qualité de vie des habitants, et respectant les critères ESG les plus exigeants tant du point de vue environnemental que du point de vue économique. Ce n'est pas toujours facile de rassembler tous les acteurs autour de cette cause.

Avant de revenir à ces projets, parlons un peu de votre formation.

À l'origine, je voulais être architecte. J'ai d'ailleurs commencé des études en ce sens. Mais, assez rapidement, j'ai trouvé ça trop abstrait. Ce que je voulais, c'était construire, concrètement. J’ai donc bifurqué vers des études d'ingénieur civil, avec l'obtention d'un diplôme de l'EPFL en 1985. Je vais ensuite compléter ma formation, en 1993, avec un Excutive MBA, obtenu à l'École des HEC de l'Université de Genève. Ce qui me permettait d'élargir mon horizon professionnel.

Et après vos études ?

J'ai travaillé pendant une dizaine d'années dans des entreprises générales, à l'étranger comme en Suisse. Dont le groupe Steiner, entre 1995 et 2000. Ensuite j’ai rejoint les CFF. J'arrive au tout début des années 2000. La régie fédérale avait pris conscience de son patrimoine immobilier, assez important, extrêmement bien placé, qui ne demandait qu'à être développé. Je suis chargé de m'occuper de la Région ouest, c'est-à-dire la Suisse romande. J'arrive dans une structure qui est une véritable start-up. C'était vraiment un travail passionnant, tout était à faire. Nous avons pu lancer de nombreux projets. Vous pouvez aujourd'hui observer les résultats concrets de cette politique, avec des réalisations immobilières comme les nouveaux quartiers comme à Genève autour des gares du CEVA, de Morges ou de Renens pour le canton de Vaud, ou encore à Neuchâtel ou Sion.

Si ce travail était passionnant, pourquoi avoir quitté les CFF en 2012, pour rejoindre le groupe MK, un société immobilière traditionnelle, qui faisait de la gérance et du courtage ?

C'est qu'en 10 ans, la petite équipe de développement immobilier des CFF s'était agrandie, structurée, hiérarchisée. Ce qui n'était pas forcément ma tasse de thé. Comme je vous l'ai dit, je préfère les petites équipes. Alors, quand on m'a proposé de rejoindre le groupe MK pour m'occuper de Realitim, un nouveau véhicule de placement, sous la forme d'une SCmPC, agréé par la Finma, avec comme objectif d'acheter des terrains, de les valoriser et de les développer, pour générer un rendement pour les investisseurs, ça m'a intéressé. Je retrouvais l'esprit d'une start-up, où l'on partait de zéro, où tout était à faire. Une structure plus petite, plus souple, où l'on pouvait prendre des décisions rapidement, ce qui n'était plus toujours le cas aux CFF.

Et ça a marché ?

Plutôt bien, puisque nous en sommes à la troisième SCmPC Realitim. Chacune a une durée de vie d'environ 8 ans. Les quatre premières années sont la période d'investissement, les quatre suivantes la période de développement. La première SCmPC a été liquidée en 2021, avec un rendement apprécié par les investisseurs. Qui nous sont d'ailleurs restés fidèles. Nous sommes en cours de développement d’une quinzaine de projets immobiliers avec la deuxième SCmPC, dont la liquidation est prévue fin 2025. Quant à la 3e, nous en sommes encore à la phase d'achat des terrains. Sa liquidation est prévue à l'horizon 2030. Actuellement, nous avons développé pour environ un milliard de francs de projets immobiliers via Realitim.

En 2015 vous avez également lancé Equitim, qu'est-ce que c'est ?

Equitim, c'est une réponse à un vrai problème de société, que l'on rencontre dans tous les grands centres de Suisse, la difficulté pour les classes moyennes d'accéder au logement à des prix raisonnables. On s'est dit qu'il fallait trouver une solution à ce problème. On a donc créé une fondation de placement, Equitim, destinée uniquement aux caisses de pension. Plusieurs ont d'ailleurs rapidement été convaincues de participer à cet effort de développement de logements à loyers abordables.

Quelle est votre solution ?

Notre mécanisme est basé sur la location, pour une très longue durée, des terrains, souvent propriété des communes, sous forme de droit de superficie. Equitim s'occupe du développement des projets, puis de la gestion de l'ensemble du parc pour toute la durée du droit de superficie, c’est-à-dire pour les 100 prochaines années.

Quelle est la taille d'Equitim ?

Aujourd'hui, le portefeuille est d’environ 200 millions de francs. Avec un objectif à 300 millions de francs de biens immobiliers dans quelques années

Finalement, parmi vos nombreuses casquettes, il y a aussi celle de directeur de Fundim.

Lors de la vente du Groupe MK à Foncia, en 2015, les propriétaires ont décidé de conserver les véhicules de placement immobiliers, soit, à l'époque, la première SCmPC Realitim, et un Equitim encore en gestation. Ils ont été intégrés à une structure d'Asset Management, créée pour l'occasion, que l'on a appelé Fundim, et qui emploie aujourd'hui une quinzaine de personnes. Cette société est d'ailleurs destinée à se développer, puisque nous avons d'autres idées de véhicules de placement, qui tournent autour de la mise en œuvre du droit de superficie, notre spécialité.

Terminons cet entretien par quelques questions plus personnelles. Daniel Moser, qui êtes-vous, dans la vie privée ?

J'habite sur les hauts de Vevey, une région où je suis né. J'ai beaucoup voyagé après mes études et, un moment donné, j'ai senti le besoin de revenir à mes racines. Mes parents étaient suisse allemand, donc je suis bilingue. Je suis marié et j'ai deux enfants adultes. Qui sont les priorités dans ma vie.

Ah bon ? Les priorités, ce ne sont pas vos projets immobiliers ?

Je suis une de ces personnes qui pensent qu'il faut être heureux dans sa vie professionnelle, si l'on veut être également heureux dans sa vie privée. Avec, bien entendu, l'exigence d'arriver à concilier les deux. C'est le seul moyen d'être bien dans sa peau.

Vous avez des hobbies ?

J'ai besoin d'activités en plein air, de sortir, d'être dehors. En hiver, c'est donc plutôt le ski de randonnée et le ski de piste, alors qu'en été je troque mes lattes pour un vélo ou des chaussures de randonnée. Mais je peux tout aussi bien m'occuper de mon jardin.

Pour terminer, la question rituelle : si vous aviez une baguette magique, que vous changeriez-vous à votre parcours professionnel ?

Eh bien je vais répondre comme beaucoup de monde : rien. Par contre, je garde votre baguette magique, pour l'utiliser pour le futur. Pour orienter le développement immobilier sur des modèles de durabilité environnementale et sociétale. Et comme, dans quelques années, je serai à la retraite, je l'utiliserai aussi pour développer un véhicule d'investissement axé sur l'immobilier de loisirs durable.

Olivier Toublan, Immoday