Immobilier suisse: tout a continué de grimper en 2024

En 2024, le prix du résidentiel a été en hausse de 3,4% pour les maisons individuelles, et de 4,2% pour les appartements. Les loyers ont grimpé de 3,2%, avec un taux de vacance qui continue de baisser. Et ce n'est probablement pas fini, puisque le nombre de transactions continue de diminuer, signe de vendeurs espérant que la hausse n'est pas terminée. Avec bien entendu des différences importantes selon les cantons et les grandes agglomérations.

On savait que les prix de l'immobilier, tout comme les loyers, avaient grimpé ces derniers mois. Mais à quelle vitesse, dans quelles régions ? Les premiers chiffres officiels pour 2024 ayant été publiés, c'est le bon moment de résumer les principaux indicateurs du secteur. Et de voir ce qui nous attend pour 2025.

1. Le prix des logements a continué de progresser en 2024

On commence par les prix de l'immobilier résidentiel, qui ont continué de progresser en 2024. Selon les chiffres publiés par Wüest Partner, s'appuyant sur le prix des transactions, la hausse a été de 3,4% pour les maisons individuelles (et de 42,2% ces 10 dernières années). Pour les appartements, la hausse a été de 4,2 % en 2024 (et de 32,9% ces 10 dernières années).

Détaillons un peu ces chiffres dans les principales zones économiques, celles qui intéressent les investisseurs et les fonds de placements, en commençant par les appartements. A Zurich, la hausse a été de 4,4 %. Pour la région bernoise ce fut encore plus important, avec une progression de 4,85%. Et un peu moins élevé dans la région bâloise (+3,5%) et encore moins dans l'arc lémanique (+2,07%).

En ce qui concerne les maisons individuelles, Zurich a connu une hausse de 2,93% en 2024, alors que pour la région bâloise ce fut +2,64%, mieux que la région bernoise (+2,17%), et beaucoup mieux que l'arc lémanique où la hausse du prix des maisons individuelles n'a été que de 0,7% en 2024.

2. Les loyers, eux aussi, ont continué de grimper, en particulier dans la grande région zurichoise

Sans surprise, les loyers, eux aussi, ont continué de grimper en 2024. Une hausse de 3,2% si l'on en croit l'indicateur publié par Homegate et la Banque cantonale de Zurich.

Dans le détail, c'est en Suisse centrale que les hausses ont été les plus fortes, essentiellement dans la grande région zurichoise, au fort dynamisme économique, avec des progression moyenne de +7% à +11% selon les cantons. Dans la ville de Zurich même, par contre, la hausse a été un peu plus modérée, de +4,5% par rapport à 2023. C'est moins qu'en 2023, rappelle Homegate.

A Bâle, la hausse des loyers a été encore plus importante, +5,7%. Elle fut par contre nettement plus retenue dans les autres grandes agglomérations helvétiques : +2,4% à Lausanne, +2,3% à Berne et +1,8% à Genève.

C'est finalement en Suisse romande que les augmentations de loyer ont été les plus faibles en 2024 : +0,6% à Neuchâtel et +0,7% dans le canton du Jura.

Quant à 2025, Homegate estime que les loyers vont continuer leur progression, étant donné qu'il y a toujours un déséquilibre entre l'offre et la demande et que la croissance de la population suisse va se poursuivre.

3. Le nombre de transactions est de nouveau en baisse

Avec la baisse des taux en 2024 et le fort regain d'intérêt des investisseurs pour l'immobilier, on aurait pu s'attendre à une hausse du nombre de transactions. Eh bien, c'est exactement l'inverse qui s'est produit, signe que les vendeurs espèrent que la hausse n'est pas terminée. Selon RealAdvisor, le volume des transactions s'est affiché en baisse de -6% par rapport à 2023. Ce qui marque la troisième année consécutive de contraction avec des niveaux d'activité qui restent toujours nettement inférieurs à la moyenne des 10 dernières années.

Pourtant, RealAdvisor note que l'offre a légèrement progressé en 2024, en hausse de +5% par rapport à fin 2023. Mais les biens prennent plus de temps à se vendre, les maisons individuelles et les appartements restant désormais sur le marché 40% plus longtemps qu'il y a 2 ans, ce qui reflète une combinaison du comportement prudent des acheteurs, de vendeurs qui refusent de baisser leur prix et d'un ralentissement général du marché.

À noter, dans cet environnement morose, une chute spectaculaire des transactions dans le canton de Genève, -31% en glissement annuel, au troisième semestre 2024 !

Pour RealAdvisor, la situation ne devrait guère s'améliorer en 2025, "tant que les volumes de nouvelles constructions restent entravés par des processus d'autorisation de construire de plus en plus complexes et lents".

4. Un taux de logements vacants toujours en dessous du niveau optimal

Dernières statistiques intéressantes, le taux des logements vacants. Les chiffres publiés par l'Office fédéral de la statistique montrent que, au 1er juin 2024, le taux de vacance, au niveau national, s'établissait à 1,08%. Soit une légère baisse par rapport aux 1,15% de 2023. Et même si, note l'OFS, la baisse s'est ralentie, le taux de vacance reste nettement en dessous du taux optimal - c'est-à-dire offrant une liquidité suffisante au marché - qui, selon les calculs de Wüest Partner, serait de 1,27% (pour rappel, le taux moyen de logements vacants entre 2014 et 2023 était de 1,4%).

L'OFS précise encore que la baisse du taux de vacance a été plus importante pour les logements locatifs que pour les logements à vendre.

Évidemment, tous les cantons ne sont pas logés à la même enseigne. Mieux vaut donc aller chercher un appartement dans le Jura, où le taux de vacance, en 2024, approchait les 3%, record de Suisse. À l'autre extrémité, sans surprise, on trouve Zoug, avec un taux de vacance de 0,4% seulement. Quant aux grands cantons urbains, le taux de vacance à Genève était de 0,46%, de 0,56% à Zurich, de 0,96% dans le canton de Vaud et de 0,77% à Bâle.

Rédaction-Immoday.ch