Entrer en bourse ou pas ? Le cas concret de Cronos Immo Fund

Entrer en bourse ou rester non coté ? Pour un fonds immobilier la question se pose un jour ou l'autre. Avec des avantages et des inconvénients, quelle que soit la solution retenue. Mais plutôt que de rester dans la théorie, analysons un cas concret et les raisons qui ont poussé les gérants de ce fonds à franchir le pas de la cotation.

Cronos Immo Fund a été lancé il y a 5 ans, avec un portefeuille immobilier dont la valeur s'élève aujourd’hui à près de 600 millions de francs et qui ne cesse de croître. Pour ses gestionnaires, le moment est venu d’envisager une entrée en bourse. Même si certains investisseurs institutionnels ne sont pas très chauds.

Pascal Roux, CEO de Cronos Finance, nous explique les raisons de cette décision, qui va permettre d'augmenter la liquidité des parts et l’arrivée d’investisseurs non qualifiés. Sans oublier les investisseurs fidèles, qui pourront matérialiser l’agio latent du portefeuille actuel.

Pascal Roux, allons droit au but, pourquoi entrer en bourse avec votre fonds immobilier ?

Très bonne question qui est férocement débattue à l'interne et avec nos investisseurs. L'option d'aller en bourse compte autant de partisans que d'adversaires. La volatilité d’un titre coté parfois rebute les investisseurs.

Par contre, pour d’autres, ce serait une opportunité de vendre plus facilement leurs parts, rendues plus liquides une fois cotées en bourse. Ceci serait aussi une possibilité de réduire cette réserve d’agio aujourd'hui latente de notre portefeuille. Encore faut-il bien sûr que notre fonds « mérite » cet agio. Seuls les investisseurs détiennent la réponse (la cotation ne signifie pas systématiquement le gonflement de l’agio).

Et vous, du coté du management du fonds, quelle est votre opinion ?

À vrai dire, dès la création du fonds, en 2016, nous avons envisagé une cotation en bourse à terme. Ce qui apporterait une vraie liquidité, et permettrait de toucher non seulement des investisseurs qualifiés, mais aussi le grand public. En plus, cela nous permettrait de nous situer par rapport à nos pairs, c'est-à-dire les fonds comparables qui sont déjà cotés. Nous irons vraisemblablement à la cotation en 2023, voire fin 2022.

Au fond, est-ce vraiment aussi intéressant que ça d'être coté ? Certains disent qu'il y a déjà trop de fonds immobiliers en bourse.

Je ne suis pas d'accord, la pénétration des instruments titrisés, comme les fonds de placement, est très faible dans le marché immobilier en Suisse. Regardez la taille du marché immobilier global, qui doit approcher aujourd'hui les 3’000 milliards de francs suisses, alors que la totalité des fonds immobiliers cotés en bourse ne dépasse pas une capitalisation de 60 milliards (sans parler des sociétés immobilières cotées).

C'est donc encore minuscule par rapport à l'ensemble du marché, à peine 5 %. Ce qui veut dire qu'il y a encore du potentiel pour de nouveaux fonds de placement, surtout quand on compare la situation suisse avec celle des marchés étrangers comme la Grande-Bretagne, par exemple, où le taux des instruments titrisés approche les 30 % du marché.

On dit aussi que, pour être coté, il faudrait avoir un portefeuille immobilier de plus de 500 millions de francs. Cette affirmation vous semble-elle correcte ?

Comme je l'ai dit, notre cotation est prévue pour 2023, le temps de réaliser quelques opérations de swap qui sont encore dans le pipeline. Le seuil d'entrée en bourse reste très théorique, et pour moi, il se situe entre 300 et 600 millions de francs. Par contre, il est clair qu'on ne va pas profiter de l'entrée en bourse pour faire une grande augmentation de capital, surtout si l’on ne sait pas où investir cet argent.

C'est compliqué d'entrer en bourse pour un fonds immobilier non coté ?

Non, au contraire, c'est très simple. Il n'y a pas beaucoup de changements nécessaires, à part un peu plus de contraintes en termes de communication et reporting. Il faudra aussi gérer la plus grande liquidité et accepter une fluctuation des cours plus importante. Et aussi, si l'agio augmente, une diminution des rendements.

Et pour vos clients actuels, est-ce que ça changera quelque chose ?

Non, à part que le prix de leurs parts pourrait augmenter si l'agio latent de notre portefeuille immobilier est libéré. Des parts qui pourraient aussi devenir plus volatiles qu'actuellement.

À ce sujet, un des avantages des fonds non cotés, c’est justement d'être moins volatils. On a vu en mars 2020, avec le krach boursier, que les fonds immobiliers cotés ont accusé une chute importante de leurs cours. N'est-ce pas un peu risqué de rentrer dans le marché actuellement, à un moment où beaucoup estiment qu'il y a une bulle et que tout va bientôt s'effondrer ?

Là, c’est le gestionnaire de fortune qui vous parle. La création monétaire que l'on observe depuis deux ans est incroyable, et il faut bien que tout cet argent s'investisse quelque part. Donc je ne vois pas les actifs immobiliers baisser, d'autant que l'offre immobilière n'arrive pas à suivre la demande des investisseurs.

En outre, je suis convaincu que s'il y avait un krach immobilier, l’état serait contraint d’intervenir, comme il était intervenu jadis pour sauver UBS. En effet, avec les montants gigantesques investis dans l’immobilier par les caisses de pension, s'il y avait un krach, ça serait tout notre système de retraite qui s'effondrerait (too big to fail). L'Etat ne peut pas le permettre.

Je serais par contre plus inquiet avec la valorisation de certaines actions, en particulier des secteurs technologiques, qui se sont envolées ces derniers mois, avec des ratios effarants qui ne se basent même pas sur les bénéfices mais sur le chiffre d’affaires, ce qui est vraiment discutable.

Enfin, du côté des taux d’intérêt, il serait compliqué pour les banques centrales de monter leurs taux d’intérêt compte tenu du niveau d’endettement des Etats. Pour ma part, tout en gardant l’humilité requise, je ne crois pas à un krach de l’immobilier suisse.

Interview réalisée par Olivier Toublan