Plus de 4,5 milliards levés pour l’immobilier titrisé en 2024

Avec la fin de l'année, le rythme des opérations en capital s'est ralenti. Il n'empêche, 2024 fut euphorique pour l'immobilier titrisé, avec plus de 50 augmentations de capital, qui ont levé plus de 4,5 milliards de francs, et deux IPO. L'année 2025 s'annonce sous les meilleurs augures, avec d'ores et déjà plusieurs opérations d'importance annoncées.

Comme prévu, la fin de l'année a été un peu plus calme sur le marché de l'immobilier titrisé. Avec néanmoins deux nouvelles augmentations de capital, et la confirmation d'une IPO pour 2025. Des annonces qui bouclent une année 2024 euphorique. En effet, l’exercice aura compté 51 augmentations de capital, qui toutes ont été bouclées avec succès, même si, parfois, les montants atteints ont été moindres que souhaités. Ces opérations ont levé un peu plus de 4,5 milliards de francs, tous types de véhicules d'immobilier titrisé confondus. Y compris les fondations et les groupes de placement, qui ont eu une activité soutenue en 2024 sur le marché des capitaux.

Cet appétit inextinguible des investisseurs pour l'immobilier titrisé se comprend quand on regarde les chiffres. D'abord la performance du secteur, avec une hausse de l'indice SWIIT, fin 2024, de +17,6 %, nettement supérieure aux +3,9 % de l'indice SMI. Ensuite le rendement de l'immobilier titrisé, qui s'élève, pour les fonds de placement cotés, à 2,7 %, en moyenne, soit un spread d'environ 230 points de base par rapport aux obligations de la Confédération à 10 ans. Un spread encore plus important si on le compare à la moyenne des rendements des fonds de placement non cotés et des sociétés immobilières.

Un mois de décembre à peine plus calme 

L'année aura aussi vu deux entrées en bourse, Helvetia Swiss Property Fund, en juin 2024, en hausse de 19,4 % en 2024, et Helvetica Swiss Living Fund, mi-décembre, en très légère baisse, de -0,75%, à la fin de l'exercice. Malgré quelques doutes de la part des observateurs, cette introduction en bourse s'est finalement passée sans anicroche, même si, avec un agio de seulement 0,2 % fin 2024, le fonds n'a pas suscité de véritable enthousiasme chez les investisseurs. Fin 2024, sa capitalisation boursière était de 400 millions de francs, pour une valeur vénale du portefeuille (40 immeubles purement résidentiels) d'environ 525 millions, selon la direction du fonds.

Outre cette arrivée en bourse, décembre aura vu la conclusion de deux augmentations de capital. D'abord celle de la fondation de placement Fundamenta Swiss Real Estate, la septième, rondement menée, qui a permis de lever 160 millions de francs.

La deuxième opération concernait Mountain Resort Real Estate Fund SICAV, qui, selon les données publiées par l’Immo Desk de la BCV, a réussi à lever 15 millions de francs, pour acquérir de nouveaux complexes résidentiels en montagne, en Valais et dans les Grisons. C’est moins que les 50 millions espérés. « Pour des questions comptables, nous avons dû boucler cette augmentation de capital à la fin de l’année 2024 », explique que Philippe Lathion, le président de la SICAV. « Mais nous sommes toujours en discussion avec plusieurs investisseurs, et nous allons probablement relancer une nouvelle augmentation de capital au premier semestre 2025, pour arriver aux 50 millions prévus. »

Plusieurs nouvelles opérations annoncées pour janvier

L'année 2024 étant terminé, on attaque désormais 2025, avec déjà trois opérations annoncées. La première concerne Sustainable Real Estate Wood, un nouveau fonds, qui cherche à lever 100 millions de francs, pour investir dans "des immeubles résidentiels composé principalement de nouveaux bâtiments en bois."

La deuxième a été annoncée par la fondation de placement FLM für klimafreundliche Immobilien, qui cherche à lever également 100 millions de francs. Comme l'indique son nom, ce fonds investit essentiellement dans l'immobilier durable, de préférence résidentiel. Ce véhicule travaille en étroite collaborations avec l'entreprise de construction Losinger Marazzi.

Finalement, Helvetia Swiss Property Fund, qui est, rappelons-le, entré en bourse en juin, et Comunus SICAV, qui, elle, prévoit d'entrer en bourse en 2025, ont également annoncé de nouvelles augmentations de capital pour le premier semestre 2025, pour un montant qui reste, dans les deux cas, encore à déterminer. 

Quelques grosses opérations d'ores et déjà programmé pour 2025

Finalement, ces dernières semaines ont vu l'annonce ou la confirmation de plusieurs grosses opérations pour 2025. Nous y revenons dans un article spécifique mais, pour résumer, Helvetica Swiss Opportunity Fund a confirmé sa volonté d'entrer en bourse au début 2025, avant de fusionner avec Helvetica Swiss Commercial Fund, une opération elle aussi confirmée, pour mi-2025.

Concernant le destin des fonds Credit Suisse, qui avait été un des principaux sujets de discussion du secteur pendant toute l'année 2024, UBS a tranché : ce sera une série de fusions, sous réserve de l'approbation de la FINMA et des ruling fiscaux au niveau cantonal. Ces fusions vont toutes créer des géants dans leurs segments immobiliers respectifs, souvent les plus gros de Suisse, comme par exemple dans le cas de l'immobilier commercial. Suite à ces opérations, qui vont s'étaler sur 3 ans, le portefeuille de fonds immobiliers d’UBS sera réduit de 14 à 9 véhicules, annonce la banque.

Rédaction - Immoday