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Olivier Toublan
Le mois de septembre a été morose pour les fonds non cotés, avec une baisse des agios, et une performance qui devient négative depuis le début de l'année. Par contre, le marché intéresse toujours les investisseurs, avec deux nouveaux fonds lancés au quatrième trimestre.
On se plonge toujours avec intérêt dans le dernier rapport de marché de l'Immo Desk de la BCV qui se focalise sur les fonds immobiliers non cotés. Même si les nouvelles ne sont pas toujours réjouissantes, ce qui a été le cas ces dernières semaines.
Comme le résument les spécialistes de la Banque Cantonale Vaudoise, l’indice SWIIT a progressé de 2,91% en septembre, il s’agit de la performance mensuelle la plus importante depuis plus d’un an. Ce qui permet de récupérer un début d'année assez morose, et ramener la performance annuelle en territoire très légèrement positif (+0,03%).
CS 1A Immo PK paie cher sa non cotation
Les nouvelles ne sont pas aussi bonnes pour les fonds non cotés qui ont encaissé un recul de -1,35% en septembre, ce qui amène à une performance négative depuis le début de l'année, de -1,76%. Avec, en parallèle, une progression du disagio à -4,24% (on en était à -2,9% fin août)
Comme le notent les experts de la BCV, le contraste avec les fonds cotés, dont l'agio est passé de 8,4% à 10,8%, est étonnant, car les deux segments ont évolué dans des directions opposées en septembre, ce qui n'est pas habituel.
En fait, si on l'analyse un peu plus en détail, la contre-performance de tout le secteur des fonds non cotés est entraînée par celle de CS 1A Immo PK, qui a enregistré une baisse de -5,83% en septembre. Il faut rappeler que ce fonds est un des plus gros du secteur. Sur l'univers des 25 véhicules analysés par l'Immo Desk de la BCV, qui représentent une valorisation totale de marché d'environ 15 milliards de francs, avec son portefeuille immobilier d'une valeur de 3,65 milliards, le fonds CS pèse à lui seul plus de 20% de l'ensemble. Il faut surtout se rappeler que ce fonds avait prévu d'entrer en bourse il y a quelques semaines, avant de renoncer subitement à cette opération, tout d'un coup jugée trop risquée dans la période actuelle, où les grands actionnaires rechignent à investir dans l'immobilier.
Plusieurs fonds non cotés tirent néanmoins leur épingle du jeu
Renoncer en dernière minute à une cotation est extrêmement rare. Signe qu'il y a un problème. Ce qui explique probablement la défiance des investisseurs. Conséquences de toutes ces mauvaises nouvelles, le cours du fond chute et son disagio augmente. Il dépasse aujourd'hui les 20% (soit une chute de presque 13% depuis fin août).
Ceci dit, CS 1A Immo PK n'est pas le seul fonds immobilier non côté à avoir encaissé une perte importante au mois de septembre. On le retrouve, entre autres, en compagnie de Truststone Real Estate (-5,71%) et de Mobifonds Swiss Property (-3,11%).
À l'inverse, Pure Swiss Opportunity REF, Union immobilière suisse et StoneEdge SICAV- StoneEdge I sont les fonds les plus performants depuis le début de l’année avec une croissance de, respectivement, 7,88%, 7,19% et 6,05%.
Deux nouveaux fonds sur le marché au quatrième trimestre 2023
Quoi qu'il en soit, le marché semble toujours intéresser les investisseurs.
À la suite de son IPO, le fonds Sustainable Real Estate Investments SICAV est coté depuis le 5 septembre à la bourse suisse. Par ailleurs, le fonds ZIF Immobilien Direkt Schweiz, qui pèse un peu plus d'un milliard de francs, devrait quitter l'univers des fonds non cotés en novembre, pour entrer en bourse. Ce qui explique son agio actuellement important, de plus de 15 %, de loin le plus élevé de tout l'univers des fonds non cotés suisses.
Les experts de la BCV notent également qu'une certaine activité a fait son retour sur le marché primaire avec Baloise Swiss Property Fund, qui a levé 135 millions de francs. Avec aussi Raiffeisen Future Immo Fonds, qui a lancé une augmentation de capital plus modeste, de 19,7 millions.
Pour les mois à venir, plus aucune augmentation de capital n'est prévue, par contre on devrait voir l'arrivée de deux nouveaux fonds sur le marché, avec les lancements de Themis Real Estaste SICAV et d’Avobis Swiss Real Estate Funds SICAV, qui souhaitent lever respectivement 60 millions et 50 millions de francs.
Un nombre de transactions stable, pour un volume en baisse
Au-delà de tous ces événements, le marché reste assez calme, si l'on en croit le nombre de transactions facilitées par la plateforme PropertyMatch. On en a compté 18 en septembre, ce qui s’inscrit dans la moyenne observées ces derniers mois, indique la BCV. Pour un montant de transactions qui se chiffre à 1,7 million de francs, plutôt bas par rapport à la moyenne.
Rappelons que la plateforme Propertymatch.ch est une place de marché ayant comme objectif de faciliter l’échange de placements collectifs immobiliers, d’en améliorer la liquidité et d’offrir plus de transparence. Elle s’adresse en premier lieu à des investisseurs institutionnels comme les caisses de pensions, à des Asset Managers, à des gérants de fonds ainsi qu’à des gérants de fortune indépendants.