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Olivier Toublan
La demande immobilière continue d'augmenter en Suisse, parallèlement, l'offre stagne, sans oublier des taux de référence hypothécaires qui ont grimpé. Première conséquences, les loyers progressent. Deuxième conséquence, les prix sont poussés à la hausse, dès cette année dans l'immobilier résidentiel, puis, dès 2025 et 2026, dans l'immobilier commercial et de bureau.
L'envolée des taux n'a pas eu que des effets négatifs pour l'immobilier, elle a aussi permis une progression des loyers, entre autres suite à la hausse du taux de référence hypothécaire. Une hausse particulièrement claire lors des deux derniers semestres de 2023.
Aujourd'hui, alors que la situation est en train de se détendre sur le front des taux, ce qui provoque le retour des investisseurs, les perspectives pour l'immobilier sont de nouveau plutôt roses, si l'on en croit les estimations publiées par les économistes d'UBS dans leur dernier Outlook. Avec des différences cependant importantes entre les segments du marché.
Les données macroéconomiques poussent l'immobilier à la hausse
Mais commençons par un peu de macroéconomie. Les données nous montrent que, pour l'immobilier, la demande va rester nettement supérieure à l'offre, ce qui est positif pour les prix.
Avec une immigration nette de près de 100'000 personnes, 2023 n'a été que légèrement inférieure au record de 2008. Et si l'on en croit les données des deux premiers mois de 2024, la pression démographie reste importante, conséquences de la solidité de l'économie et de l'attrait du pays.
Par contre, au niveau de l'offre immobilière, c'est nettement plus morose. Comme le rappellent les économistes d'UBS, avec environ de 33'00 unités de logement, la somme annuelle des permis de construire en 2023 était inférieure d'environ 31% à la moyenne à long terme.
Forte baisse du taux de vacance et loyers qui grimpent dans le résidentiel
Première conséquence de ce déséquilibre entre la demande et l'offre d'immobilier résidentiel, le taux de vacance a continué de baisser en 2023, passant de 1,31% à 1,15%. Les économistes d'UBS s'attendent d'ailleurs à ce que ce taux passe en dessous de la barre des 1 % en 2024.
Deuxième conséquence, la pénurie pousse les loyers à la hausse : Au 4e trimestre 2023, les loyers proposés ont augmenté de 4,7% par rapport à l'année précédente, en moyenne suisse. Et cette augmentation avait déjà été de 3,8 % au 3e trimestre.
C’est que les deux hausses du taux de référence hypothécaire de juin et de décembre 2023 (2 fois 25 points de base, pour un taux qui atteint désormais 1,75%) ont permis aux propriétaires d'augmenter également les loyers existants. Pour rappel, chaque progression de 25 points de base permet aux bailleurs d'appliquer une hausse de loyer de 3%, en plus de la compensation régulière de l'inflation et de la répartition de l'augmentation générale des coûts.
Hausse des prix de l'immobilier résidentiel
Mais la pénurie ne provoque pas qu'une progression des loyers. Elle entraîne aussi une hausse des prix de l'immobilier résidentiel.
Selon les économistes d'UBS, sa valeur va légèrement augmenter en 2024, de 0,4 %. Une hausse qui devrait se poursuivre les années suivantes, d'environ 0,5 % en 2025, puis de plus de 1 % en 2026 et 2027. Alors, certes, ce n'est pas autant qu'avant la "crise", quand la hausse des prix du résidentiel s'élevait chaque année entre 3 % et 4 % (de 2015 à 2021), mais c'est néanmoins de nouveau une situation saine pour les investisseurs sur le moyen terme.
Encore deux mauvaises années pour les prix de l'immobilier de bureau
Pour l'immobilier de bureau, après la perte de valeur de plus de 2 % enregistrée en 2023, les économistes d'UBS estiment que la tendance va se poursuivre ces deux prochaines années, avec une baisse de presque -2 % également en 2024 et d'au moins -1 % en 2025. Avant que les prix ne se stabilisent. Là encore, les hausses de prix enregistrées avant 2021, entre 1,5 % et 2 % par année, ne sont plus qu'un lointain souvenir. Selon les économistes d’UBS, elles ne devraient plus se répéter avant au moins 2028.
C'est que, pour les surfaces de bureaux, la demande a fortement diminué au cours des quatre dernières années en raison du home-office et des modèles de travail hybrides, même si, en comparaison internationale, les entreprises suisses sont nettement plus présentes dans les bureaux, assure UBS.
Les loyers des bureaux également à la hausse. Mais seulement le premium
Il y a cependant un paradoxe dans l'immobilier de bureau. Si, dans l'ensemble, les prix seront encore en baisse ces deux prochaines années, il existe des différences importantes entre les emplacements premium et les autres.
Comme les entreprises doivent rester attractives pour leurs collaborateurs, en particulier en période de pénurie de main-d'œuvre qualifiée, elles demandent des surfaces facilement accessibles, modernes et durables. Cela se reflète dans les loyers, assure UBS : alors que ceux des bureaux premium ont augmenté de 3% au 4e trimestre 2023 par rapport à l'année précédente, le loyer moyen a baissé de 3,6% !
La mauvaise passe de l'immobilier commercial est en train de se terminer
Quant à l'immobilier commercial, selon les prévisions des économistes d'UBS, sa valeur a clairement baissé en 2023, de presque 2,5 %. C'est d'ailleurs le segment qui a été le plus impacté.
La tendance devrait se poursuivre en 2024, avec une baisse d'environ 1 %. Mais, ensuite, la reprise sera de retour, dans ce segment assez volatil, avec une légère hausse de 0,5 % en 2025, puis des progressions qui se situeraient entre 1,5 % et 2 % les années suivantes, au moins jusqu'en 2028.
Là aussi, selon les experts d'UBS, la situation est clairement différente selon la situation et la qualité des objets. Cela s'explique, ici aussi, par des changements structurels, avec la forte augmentation des ventes en ligne depuis la pandémie.
Mais là encore, malgré un contexte difficile, dans la morosité actuelle et le recul des chiffres d'affaires du commerce de détail, les surfaces de vente situées dans des endroits centraux et bien fréquentés, entre autres grâce au retour des touristes, continuent d'enregistrer une demande solide sur le marché de la location et une croissance des loyers.