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Cadre légal
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Olivier Toublan
Plus simple, plus rapide et moins cher à mettre sur le marché, le L-QIF, qui vient d'être autorisé en Suisse, est aussi un véhicule idéal pour l'immobilier. Il ouvre en effet des possibilités d'investissement nettement plus vastes que celles permises par les fonds classiques. Au Luxembourg, d’ailleurs, des véhicules similaires ont connu un très gros succès.
Pour le monde financier, les L-QIF, qui viennent d'être autorisés en Suisse, présentent beaucoup d'avantages.
Comme le rappellent Silvia Devulder et Clara Morhange, respectivement Partner et Senior Consultant chez EY, mais surtout deux expertes reconnues de la question, les L-QIF (Limited Qualified Investor Fund) sont non seulement plus rapides à mettre sur le marché, mais aussi moins chers, car ils ne nécessitent pas d'autorisation, ni de surveillance de la FINMA. Par ailleurs, ils bénéficient d'exigences limitées en ce qui concerne l'étendue des investissements ou la diversification des risques, même s'ils ont l’obligation de conserver des liquidités suffisantes.
Autrement dit, un L-QIF pourra investir dans une gamme d'actifs plus large qu'un fonds soumis à la surveillance de la FINMA.
Une aubaine pour des investissements immobiliers très spécifiques
Une possibilité qui ouvre de nombreuses portes, en particulier dans l'investissement immobilier. Comme le remarquent Silvia Devulder et Clara Morhange, cela peut être intéressant, par exemple, pour l'investissement dans des terrains non bâtis qui ne sont pas équipés ni immédiatement constructibles. Toutefois, précisent les deux expertes, ces terrains pouvant être particulièrement illiquides, il est essentiel que tout fonds L-QIF informe les investisseurs des risques accrus que ces investissements impliquent.
Par ailleurs, un L-QIF peut détenir des biens immobiliers en copropriété, qu'il soit ou non en mesure d'exercer une influence dominante, ce qui le distingue des fonds immobiliers. A nouveau, ce type d'investissement étant particulièrement illiquide, le devoir de transparence impose, ici également, d'en informer les investisseurs.
Finalement, résument Silvia Devulder et Clara Morhange, en ce qui concerne la transparence et l'information aux investisseurs, les L-QIF sous forme de fonds d'investissement contractuel ou de SICAV sont soumis aux mêmes réglementations que les autres fonds.
Au Luxembourg, ce type de véhicule a fait exploser le nombre de fonds immobiliers
Mais tout cela, pour l'instant, n’est qu’hypothèses. Il va falloir encore attendre quelques mois pour savoir si les L-QIF pourront véritablement dynamiser la place financière suisse et en particulier les investissements immobiliers. Mais au vu de ce qui se passe chez notre principal concurrent, le Luxembourg, il n'y a guère de doute.
En effet, le L-QIF possède un cousin proche dans le grand-duché, le RAIF, réservé lui aussi aux investisseurs qualifiés. Et selon l'enquête 2023 de l'ALFI (Association of Luxembourg Fund Industry), 215 RAIF sont aujourd'hui dédiés à l'immobilier. C'est nettement plus que l'ensemble des véhicules immobiliers, cotés ou non cotés, consacrés à l'immobilier en Suisse.
Autre preuve du potentiel de ce genre de véhicule, au Luxembourg, les fonds de petite taille représentent la majorité des fonds d'investissement immobiliers, 45,5 % d'entre eux ayant même une VNI inférieure à 100 millions d'euros.
Le RAIF luxembourgeois garde des avantages sur le L-QIF suisse
"Sur base des résultats observés au Luxembourg, nous constatons que le RAIF est devenu l'un des principaux véhicules utilisés pour créer des fonds d'investissement immobilier en raison de sa flexibilité concernant le type d'actifs et le temps réduit de mise sur le marché" assurent Silvia Devulder et Clara Morhange. Elles notent néanmoins qu'il n'est pas sûr que le L-QIF suisse ait autant de succès que le RAIF luxembourgeois. En effet, ce dernier conserve un avantage fiscal important sur le L-QIF car il n'y a pas de retenue à la source sur les distributions du fonds.
Il n'empêche, concluent les deux expertes de EY, le L-QIF pourrait avoir un impact positif sur le marché immobilier en Suisse : il pourrait stimuler l'investissement immobilier en Suisse, notamment pour le type d'actifs qui ne sont pas autorisés dans les OPC classiques.
Olivier Toublan - Immoday.ch