Le prix des maisons individuelles baisse

Pour la première fois, une baisse des prix est enregistrée, dans plusieurs cantons, du moins pour les maisons individuelles. Signe que, après avoir remarquablement bien résisté, le marché immobilier suisse pourrait à son tour connaître quelques mois difficiles.

Certes, ça ne sera probablement pas une chute aussi importante que celle encaissée par le marché des actions et des obligations en 2022, mais les indices commencent à s'accumuler en défaveur du marché immobilier, qui avait pourtant remarquablement bien résisté à la crise sanitaire et à la montée des taux.

On le sait, depuis quelques mois la hausse des prix des immeubles s’est fortement ralentie, la demande a chuté et les dossiers tournent plus longtemps avant d'être bouclés. Mais, malgré cela, la tendance restait positive, pour tous les segments du marché. Ce n’est plus le cas aujourd'hui, puisque, pour la première fois, du moins si l’on en croit les dernières statistiques publiées par Wüest Partner, au moins une catégorie de biens immobiliers a enregistré une baisse des prix: les maisons individuelles.
 

2022 : Des apparences trompeuses

Et pourtant, si l'on ne fait que regarder les chiffres globaux, on pourrait croire que l'année 2022 a été de bonne tenue, avec une hausse annuelle de 3,9 % pour ce segment du marché, plus élevée que la moyenne de ces cinq dernières années. Comme l'expliquent les analystes de Wüest Partner, la croissance des prix a été particulièrement forte dans la région de Zurich (+2,3%), dans la Suisse occidentale (+9,1%), dans la Suisse méridionale (+6,4%) et dans la Suisse du Nord-Ouest (+5,9%).

Par contre, si l'on examine ces chiffres en détail, l’optimisme n’est plus vraiment de mise. En effet, dans plusieurs régions du pays, le prix des maisons individuelles a baissé en 2022. En particulier en Suisse orientale (-1,5 %), et dans le canton de Genève, où la baisse a été de 0,1 %. D'ailleurs, toute la région lémanique a connu une année maussade en 2022, avec des prix qui, pour les maisons individuelles, n'ont pas bougé. Une première depuis près de vingt ans.
 

Une demande qui s’effrite

Plus préoccupant encore, si l'on regarde l'évolution des prix, à partir du milieu de l'année dernière et de la remontée des taux d'intérêt, on constate qu’ils ont commencé à baisser. Le prix d’une villa moyenne s’est en effet tassé de -0,2% entre le 3e et le 4e trimestre 2022, et c’est même -0,9% pour le segment du haut de gamme, « dont les prix ont tendance à fluctuer plus fortement ».
 

Autre signe d'un marché difficile, la demande des maisons individuelles est en nette baisse ces derniers mois, de près de 20%. Pour les spécialistes de Wüest Partner, ce ramollissement, qui devrait encore persister cette année 2023, est sans aucun doute dû à la hausse des taux hypothécaires qui a entraîné une envolée des coûts annuels (amortissement et intérêts) générés par l’achat d’une maison individuelle de taille moyenne. « Ils sont ainsi passés de 31400 à 53600 francs en un an, soit une augmentation de 70%, dans le cas d’une hypothèque classique. Pour les acheteurs qui ont conclu une hypothèque Saron, très populaires ces derniers mois, les coûts annuels ne s’élèvent en revanche qu’à 32000 francs actuellement, ce qui représente tout de même une augmentation de 22% par rapport au 4e trimestre 2021 ». 

Vers une normalisation des prix? 
 

Avec une offre qui, parallèlement, devient plus abondante et une demande qui va continuer de diminuer, les experts de Wüest Partner estiment que la flambée des prix immobiliers de la dernière décennie est terminée. Certes, ils prévoient encore une légère augmentation des prix des maisons individuelles, de 1,7% en 2023. Mais, bien que positive, « cette croissances des prix est inférieure au taux d’inflation anticipé (2,1%), ce qui implique une perte de valeur en termes réels ». 
 

Ceci dit, ceci dit, ce tassement des prix ne doit pas faire oublier que ces dernières années furent euphoriques pour l’immobilier en général et le segment des maisons individuelles en particulier. Avec une hausse de près de 16 % en Suisse entre 2018 et 2022, et des poussées de presque 37 % dans le canton de Genève, de 22 % dans la région lémanique et de quasiment 20 % dans la région zurichoise. 
 

La légère baisse observée depuis la fin de l'année dernière, qui devrait donc se poursuivre encore cette année selon la plupart des experts, vient simplement rappeler, aux investisseurs immobiliers et aux propriétaires, que les arbres ne montent pas jusqu'au ciel, y compris quand ils sont plantés dans les jardins des villas suisses. 
 

Olivier Toublan, Immoday