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Nicolas Di Maggio
Situation économique:
Inflation et récession: Le début de l'année 2023 a été marqué par des préoccupations majeures concernant l'inflation et les mesures nécessaires pour la combattre. Cependant, au fur et à mesure que l'année avançait, l'attention s'est déplacée vers la crainte d'une récession. Le changement rapide du sentiment à l'égard de la conjoncture économique illustre bien la volatilité et l'incertitude du marché. Bien que l'inflation ait récemment été reléguée en arrière-plan, notamment en raison de la baisse des prix des biens importés, elle est susceptible de remonter en raison de divers facteurs, notamment les augmentations des prix administrés (par exemple, l'assurance maladie, l'électricité, les transports publics), une hausse de la TVA de 7.7% à 8.1% en janvier et de l'effet de la deuxième hausse du taux d'intérêt de référence avec effet au 1er avril 2024 sur les loyers.
Croissance économique mondiale et suisse: La croissance économique mondiale pour 2023 a été attendue plus faible que l'année précédente. Les prévisions de l'OCDE pour 2024 sont également ajustées à la baisse. En Suisse, la conjoncture est impactée non seulement par la faiblesse mondiale, mais aussi par la récession en Allemagne et le ralentissement aux États-Unis, ses deux principaux partenaires commerciaux. Le Secrétariat d'État suisse à l'économie (SECO) a prévu une croissance réelle du PIB de seulement 1.3% pour 2023, ce qui est positif, mais nettement en dessous du potentiel de croissance de 1.7%. Pour 2024, une croissance encore plus modeste est attendue, reflétant une économie d'exportation à la peine et pénalisée par la force du franc suisse.
Risques pour la stabilité économique: Les risques pour une économie affaiblie sont nombreux et variés. Ils incluent la faible croissance économique mondiale déjà mentionnée, mais aussi les récents conflits géopolitiques, qui menacent à tout moment de perturber les chaînes d'approvisionnement mondiales. Cette instabilité se reflète également dans les indicateurs avancés pour l'économie suisse, tels que l'indice des directeurs d'achat (PMI) et le baromètre conjoncturel KOF, qui signalent une évolution modérée.
Réponse des marchés financiers: En réponse à la faible perspective économique, au ralentissement de l'inflation et à l'espoir d'une baisse prochaine des taux directeurs, les dernières semaines de 2023 ont vu un rebond significatif sur les marchés boursiers. Cela a été accompagné par une chute notable des taux d'intérêt à long terme.
Immobilier direct:
Tendances du marché: Le marché de l'immobilier direct est actuellement influencé par deux courants opposés. D'une part, les effets des taux d'intérêt plus élevés se font sentir négativement sur les évaluations par le biais de taux de cash-flow actualisés (DCF) plus élevés et sur les coûts de financement. D'autre part, le marché continue de bénéficier d'un faible chômage, d'une migration soutenue (estimée à plus de 100 000 personnes en 2023) et d'une offre structurelle insuffisante, ce qui entraîne une augmentation des loyers du marché.
Impact sur les logements: Avec une taille moyenne des ménages de 2.18 personnes, les quelque 40 000 nouveaux logements créés chaque année ne peuvent pas répondre à la demande. En conséquence, le taux de logements vacants a continué de diminuer, atteignant 1.15% et devrait même tomber en dessous de 1% à la mi-2024, reflétant une pénurie persistante sur le marché du logement.
Perspectives du marché des bureaux et commerces: Le marché des surfaces commerciales et des bureaux connaît des dynamiques complexes. Alors que l'indexation continue et une faible activité de construction soutiennent le marché, les augmentations de loyer dépendront fortement de l'emplacement et des préférences des locataires. Le marché des bureaux dans les zones centrales pourrait connaître de légères augmentations de loyer. Pour le commerce de détail, la situation reste tendue. Le moral des consommateurs est déprimé et les salaires réels n'augmenteront pas non plus en 2024. De plus, le commerce de détail lutte contre l'augmentation des coûts d'exploitation (énergie, logistique, approvisionnement). Avec la concurrence du commerce en ligne et maintenant à nouveau avec le franc fort dû au tourisme d'achat, on s'attend alors à des baisses de chiffre d'affaires.
Transactions et évolutions: Malgré un environnement rempli d'incertitudes, le marché des transactions immobilières directes commence à montrer des signes de rééquilibrage, avec des disparités significatives à prévoir. Les biens situés dans les meilleurs emplacements et ceux de qualité supérieure devraient surperformer le reste du marché. Cette dynamique est attendue en raison de l'anticipation de changements dans les taux d'intérêt et d'une augmentation continue des loyers dans les segments de marché les plus prisés.
Immobilier indirect:
Marché en transition: Pendant une grande partie de l'année 2023, le marché immobilier coté en bourse a connu une phase de transition. La demande a été modérée en raison de l'augmentation progressive des taux d'intérêt par les banques centrales, ce qui a renforcé l'attrait des obligations. En Suisse, cependant, la hausse moins importante des taux d'intérêt a maintenu une marge de rendement significativement positive pour les investissements immobiliers.
Marché des capitaux et consolidation: Bien que le marché des capitaux ait manqué de dynamisme, quelques transactions importantes ont marqué le secteur. En particulier, l'augmentation de capital du fonds Baloise Swiss Property pour CHF 135 millions, la cotation du fonds Sustainable RE Switzerland pour environ CHF 350 millions début septembre et surtout la cotation du fonds ZIF Immobilien Direkt Schweiz pour environ CHF 1.1 milliard début novembre. Ces transactions ont contribué à une consolidation plus poussée, abaissant l'agio moyen des fonds en dessous de 10%, tandis que les taux d'intérêt à long terme s'inscrivaient déjà en nette baisse, comparé au niveau du début de l'année.
Impact des taux d'actualisation: L'augmentation des taux d'actualisation a pesé sur les résultats globaux, qui ont enregistré un net recul par rapport aux années précédentes. En revanche, les résultats opérationnels publiés sont restés extrêmement robustes.
Performance opérationnelle: La baisse du taux de vacance, qui a atteint 3.7% pour les fonds d'investissement et 3.5% pour les sociétés immobilières, ainsi qu'une augmentation générale des revenus locatifs tant dans le secteur commercial que résidentiel, ont aidé à compenser l'augmentation des coûts de financement, au moins partiellement.
Performance:
Rallye de fin d'année: L'anticipation que les banques centrales baisseront les taux d'intérêt plus tôt que prévu en 2024 a déclenché un véritable « rallye de presque tout » dans le dernier quart de l'année 2023. Cet optimisme a été alimenté par l'espoir d'une politique monétaire plus accommodante, favorisant les investissements dans les actifs risqués tels que les actions et les biens immobiliers.
Indices boursiers: Dans l'ensemble, les marchés financiers ont terminé l'année avec une forte hausse de +6.1% pour l'indice SPI des actions suisses, +26.3% (+14.9% en CHF) pour l'indice SPX des actions américaines et +24.4% (+13.3% en CHF) pour l'indice MSCI World des actions mondiales. Les indices obligataires ne sont pas en reste non plus, avec une performance de +7.4% pour l'indice SBI AAA-BBB et même +12.5% pour l'indice des obligations d'État nationales.
Indices immobiliers: Dans le domaine de l'investissement immobilier indirect, comme prévu, les investissements cotés en bourse affichent la meilleure performance. Après leur reprise en fin d'année, les fonds immobiliers, mesurés par l'indice SWIIT, enregistrent une hausse de 5.0% en 2023, ce qui est derrière les sociétés immobilières, mesurées par l'indice REAL, avec une performance de 10.7%, mais nettement mieux que les fondations immobilières, mesurées par l'indice CAFP, qui ne progressent que de 2.0% après 11 mois. En fait, il faut remonter à 2001 pour trouver une performance aussi faible des fondations immobilières.
Perspectives:
Niveau d’agio des fonds: L'année se termine avec un niveau d'agio de 16.3% pour les fonds immobiliers, ce qui est considéré comme proche de la moyenne historique à long terme. Cela indique la résilience du marché des fonds immobiliers, malgré les turbulences récentes.
Évolution des taux et marché des capitaux: À la fin de 2023, les taux d'intérêt à long terme, en particulier ceux des obligations fédérales à 10 ans, ont chuté à 0.7%. Cependant, même s'ils sont actuellement à ce niveau bas, ils pourraient remonter à partir de ces niveaux. De plus, après deux années avec un faible niveau d’augmentation de capital, il faut s'attendre à une reprise plus forte dans les prochains trimestres, ce qui limitera également le potentiel de hausse du marché.
Rendements directs et différences sectorielles: Le rendement direct reste attractif avec une moyenne de 2.7% pour l'indice SWIIT, ce qui correspond à une marge de 2% par rapport aux obligations fédérales à 10 ans. Les différences sectorielles restent importantes avec un taux de distribution de 4.1% dans le secteur commercial et de 2.4% dans le secteur résidentiel. Les différences reflètent également les différences dans le taux d'agio, qui est de 17.3% dans le secteur résidentiel contre une décote de 2.9% dans le secteur commercial. Les sociétés immobilières avec une prime moyenne de 0.9% offrent un rendement direct de 3.7%, largement couvert par les revenus, comme le montre le taux de distribution opérationnel de 85.9%.
Consolidation et changements à venir: La reprise de Credit Suisse par UBS pourrait entraîner une consolidation du nombre de produits sur l'indice. De plus, d'autres acteurs ont annoncé leur intention de fusionner des produits. Plusieurs introductions en bourse sont également prévues pour 2024, ce qui influencera la tendance à court terme. La diminution des évaluations de portefeuille, couplée à des coûts de financement croissants, nécessitera une réévaluation des niveaux de distribution pour certains fonds. La vente de propriétés pourrait également être nécessaire pour répondre aux éventuelles demandes de rachat de parts.
Pour conclure, 2024 se dessine comme une année où de multiples facteurs, bien que n'étant pas directement liés au marché immobilier, auront un impact significatif sur ce dernier. Le constat d'une performance en retrait des produits passifs en 2023 renforce la nécessité d'adopter une approche de gestion active plus affirmée. Cela permettra non seulement de capitaliser sur les opportunités émergentes, mais aussi d'assurer une gestion des risques rigoureuse et adaptée aux défis du marché immobilier indirect.
Nicolas Di Maggio
CEO, SFP SA
Swiss Finance & Property Group SA
Seefeldstrasse 275
8008 Zurich
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