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Olivier Toublan
Dans un environnement toujours difficile pour les investissements immobiliers traditionnels, l'immobilier industriel se révèle une niche intéressante, avec un profil rendement/risque attrayant, une volatilité faible, des revenus locatifs stables grâce à des baux signés en général à long terme et un taux de vacance en baisse.
Le secteur industriel présente des opportunités attrayantes pour les investisseurs immobiliers, assure une récente étude de Wüest Partner, menée par Corinne Dubois et Robert Weinert. Avec un profil rendement/risque attrayant, ce qui en fait un bon instrument de diversification, confirme Hugo Debreczeny, Portfolio Manager, en charge du Realstone Industrial Fund, un des rares fonds spécialisés sur ce segment en Suisse. Voici donc dix bonnes raisons pour investir dans ce secteur.
Les investissements indirects enregistrent de bonnes performances
Pour l'immobilier industriel, l'investissement direct n'est accessible qu'aux grands institutionnels en raison des volumes d'investissement nécessaires. Pour les autres, au niveau international, plusieurs fonds existent, qui permettent une diversification et promettent une performance intéressante, avec, comme le rappelle Wüest Partner, un rendement annuel moyen de 14,2% entre 2009 et 2022 pour le S&P 500 Industrial REITS Index, qui couvre le marché américain.
Ces fonds combinent souvent des locaux logistiques (entrepôts, centres de distribution) et industriels (en général de petite taille). Ils peuvent ainsi profiter de développements tels que l'essor du commerce en ligne, tout en étant relativement protégé des dynamiques adverses touchant le marché des bureaux, comme le télétravail, complète Hugo Debreczeny.
Plusieurs possibilités en Suisse pour investir dans l’immobilier industriel
S'il existe de nombreux fonds industriels au niveau international, en Suisse c'est différent. Il n’y en a qu’une poignée, dont le Realstone Industrial Fund (RIF), lancé fin 2022.
Pourtant, comme l'explique Julian Reymond, CEO de Realstone SA, la Suisse reste un pays avec un fort tissu industriel, un secteur qui représente près de 20% de son PIB, ce qui rend possible l'existence d'un tel fonds dans notre pays. Et même sa croissance, puisque, au vu de l'intérêt des investisseurs, essentiellement des Family Offices pour l’instant, son fonds vient de procéder à une augmentation de capital de près de 10 millions de francs.
« La performance de l’immobilier industriel est moins corrélée à la conjoncture économique, avec des loyers moins volatils, qui n’ont d’ailleurs fait que progresser depuis 20 ans », rappelle Julian Reymond. « Il y a certes des risques comme partout, mais, globalement, c’est un secteur extrêmement stable. »
Des cash-flow particulièrement intéressants grâce à des prix encore bas en Suisse
En outre, selon Wüest Partner, les rendements cash-flow ont été systématiquement plus importants pour l’industriel que dans les autres secteurs immobiliers, depuis 2009.
« Ce qui rend le fonds industriel particulièrement intéressant aujourd’hui, c’est la possibilité d’avoir un rendement cash bien plus élevé que dans les autres classes d’actifs immobiliers, jusqu’à 100 points de base de plus que pour l’immobilier de bureau », confirme Hugo Debreczeny. En outre, la Suisse se distingue par rapport à ses voisins européens : en France ou en Allemagne, les capitaux ont afflué vers l’immobilier industriel et particulièrement logistique, ce qui a conduit à une hausse des prix et une baisse des rendements. « Avec une industrie de taille plus modeste, et un taux de propriétaires occupants important, la Suisse a été peu touchée par cette dynamique. »
Un profil rendement/risque attrayant
Ces rendements plus élevés n’impliquent pas nécessairement un risque plus élevé, ajoute Hugo Debreczeny. L'investissement dans l'immobilier industriel suisse offre en effet un profil rendement/risque attrayant, confirme Wüest Partner. Entre 2009 et 2022, les immeubles industriels ont affiché un profil (ratio Sharpe de 6, pour les professionnels) un peu moins intéressant que les immeubles résidentiels (6,7), mais nettement meilleur que les immeubles de bureaux (4,4) et les immeubles commerciaux (3,1). Selon les calculs des experts, le rendement total des bâtiments industriels sur la période entre 2009 et 2023 a été de 5,7% par an en moyenne, soit légèrement supérieur à celui des surfaces de bureaux (5,6%) et de vente (5,4%). La volatilité du rendement des immeubles industriels a en revanche été plus faible, à 0,9%, contre 1,15% pour les bureaux et 1,5% pour la vente.
Des revenus locatifs stables et un taux de vacance qui diminue
L'offre disponible de surfaces industrielles atteignait quelque 1,7 million de mètres carrés au 3e trimestre 2023, a calculé Wüest Partner, ce qui représente 1% de l'ensemble du parc industriel. Un chiffre en forte baisse depuis 2019 (où l’offre culminait à plus de 2,7 millions de mètres carrés), ce qui témoigne d'une demande vigoureuse pour ces surfaces. Le taux de vacance des bâtiments industriels régresse lui aussi de façon significative, notent les experts de Wüest Partner, passant de 7,8% en 2020 à 5,9% en 2023, son niveau le plus bas depuis cinq ans. « La robustesse du secteur industriel en Suisse, composé en majorité de PME axées sur des secteurs de pointe, est un réel facteur de stabilité pour l’immobilier industriel », ajoute Hugo Debreczeny.
Des contrats de location signés à long terme
L'un des avantages distinctifs des surfaces industrielles réside dans la durée des contrats de location, souvent signés pour le long terme, note encore Wüest Partner. Cette longévité garantit une source de revenus locatifs stable et minimise certains risques. Ceci dit, en raison de la spécificité de ces biens immobiliers, il peut être très difficile de les relouer à l'expiration d'un bail, surtout si le locataire occupait une surface importante, formatée à ses besoins spécifiques. C'est pourquoi le taux de vacance de l'immobilier industriel, même en baisse, demeure en moyenne supérieur à celui des autres secteurs. Un écueil qui n'est cependant pas insurmontable. « Le Realstone Industrial Fund a fixé sa stratégie d’acquisition de manière à limiter cette vacance au minimum », explique Hugo Debreczeny. « Par exemple, nous ciblons des surfaces industrielles légères, pouvant s’adapter à différents types d’activités. »
Des revenus locatifs intéressants dans toutes les régions
Les loyers médians pour les espaces industriels varient entre 100 et 130 francs par mètre carré et par an selon les régions, ont calculé les spécialistes de Wüest Partner. Sans surprise, ces loyers sont maximaux dans les grands centres urbains, où la rareté du terrain et la forte demande font grimper les prix. Il est toutefois notable que l'écart entre les loyers médians des grands centres et des régions périphériques n'est que de 20% à 30% pour les sites industriels, alors que les loyers peuvent varier du simple au double selon les régions dans l'immobilier commercial ou les bureaux.
Bien choisir les secteurs d'activité, car les loyers peuvent varier grandement
En examinant les différents types d'industrie, les experts de Wüest Partner constatent que les bâtiments dédiés à la fabrication et l'entretien de véhicules et de moyens de transport affichent le loyer médian le plus élevé, soit 163 francs par mètre carré et par an. À l'opposé, le loyer de secteurs tels que l'industrie du papier, du bois, du plastique, du verre et du métal se situe autour de 100 francs par mètre carré par an.
Ces différences de loyers dépendent beaucoup de la localisation des bâtiments, les plus chers étant bien évidemment situés à proximité des réseaux de transport importants pour bénéficier d'avantages logistiques. Certains secteurs, comme l'industrie pharmaceutique, doivent en outre respecter des normes élevées et des réglementations strictes, ce qui justifie des loyers plus élevés (130 francs par mètre carré et par an).
Des surfaces étendues qui peuvent être souvent valorisées
Comme le remarque Julian Reymond, en Suisse, beaucoup de sites industriels sont assez peu densifiés. Il y a donc souvent de la place pour construire de nouveaux immeubles. Wüest Partner note par ailleurs que les surfaces industrielles sont fréquemment louées de façon fragmentée, ce qui offre davantage de flexibilité au bailleur.
Par ailleurs, ajoute Hugo Debreczeny, l’exploitation de la réserve foncière dans les sites industriels près des villes est particulièrement intéressante. « Elle permet d’améliorer la qualité du bâti dans ces quartiers et de générer des surfaces supplémentaires sans grignoter sur des espaces naturels ou des terres agricoles. A l’heure de la raréfaction des espaces disponibles en bordure des villes, les opportunités sont réelles pour les communes ainsi que pour les investisseurs. Notre stratégie ambitionne de sélectionner ces actifs pour générer des rendements durables. »
Dans ce secteur, faire appel à des professionnels est nécessaire
L'investissement dans l'immobilier industriel est complexe, parfois risqué, avec un environnement réglementaire complexe. Bref, il nécessite des connaissances techniques pointues. Le secteur industriel est en outre pro-cyclique, remarque Wüest Partner, vulnérable aux changements de contexte économique national et international. Il est donc indispensable, avant d’investir, de procéder à une analyse approfondie du marché et de l'emplacement.
« Chez Realstone, nous disposons de l’expertise et des ressources nécessaires pour gérer un portefeuille d’actifs industriels de manière professionnelle », assure Hugo Debreczeny. Dans un contexte où la gestion des risques est primordiale, « nous prenons soin de sélectionner rigoureusement nos locataires et nous établissons systématiquement une analyse des risques au moment de conclure une nouvelle acquisition. Sur un actif industriel de taille importante, vous n’avez pas le droit à l’erreur. »
Olivier Toublan - Immoday.ch