Solide performance du fonds immobilier Schroder ImmoPLUS

Le fonds suisse Schroder IMMOPlus (numéro de valeur 39571886 - ISIN : CH0395718866) est resté stable au cours de son dernier exercice malgré des conditions de marché changeantes et difficiles et a réduit son taux de financement par emprunt à 20,3%.

Dans l'ensemble, le portefeuille immobilier Schroder ImmoPLUS est resté inchangé au cours de la période sous revue allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023. Il n'y a eu ni acquisitions ni ventes de biens immobiliers en Suisse.

Fin septembre 2023, la valeur marchande de l'ensemble du portefeuille comprenant 51 immeubles dans dix cantons suisses était estimée par les experts de Wüest Partner (WP) à 2,124 milliards de francs. Cela signifie que la valeur marchande du portefeuille a diminué de 32,442 millions de CHF ou 1,50% par rapport à l'année précédente. Malgré l'augmentation des revenus cibles et réels ainsi que l'augmentation du potentiel de location à long terme sur le marché, la dévaluation est notamment due à l'augmentation de l'escompte (plus 5 points de base) et aux coûts de réparation supplémentaires prévus d'environ 19,5 millions de francs, comme l'a indiqué WP dans son rapport d'évaluation avec la date du 1er novembre 2023 écrit.

"Les taux d'actualisation utilisés sont basés sur des observations continues du marché immobilier et sont dérivés de modèles et vérifiés pour leur plausibilité", poursuit-il. Le taux d'actualisation réel moyen pondéré par la valeur de marché du portefeuille (au 30 septembre 2023) était de 3,09 % (année précédente : 3,04 %), le taux d'actualisation nominal était de 4,38 % (année précédente : 4,07 %). Le taux d'actualisation réel le plus bas retenu était de 2,20% (immeuble : Bahnhofstrasse 26 à Zurich), le plus élevé était de 4,20% (immeuble : Avenue de Rhodanie 4 à Lausanne). Le rendement brut de l'ensemble du portefeuille existant du fonds Schroder ImmoPLUS était de 4,55% (à la sortie, il était de 4,70%).

Taux de défaut de location très faible

Le taux d'inoccupation et de défaut de loyer à la date de clôture a encore diminué par rapport à l'année précédente : il est passé de 1,7% à 1,1%. Cette nouvelle diminution s'explique par la proportion relativement faible de contrats de location arrivant à expiration et par diverses locations réussies de petits immeubles locatifs par rapport aux années précédentes. Le revenu locatif cible actuel à la date de clôture de l'indice des locataires s'élève à CHF 96,2 millions, contre 95,6 millions l'exercice précédent.

«Schroder ImmoPLUS reste dans une très bonne position de départ grâce à la bonne solvabilité des locataires et aux contrats de location à long terme ainsi qu'aux faibles taux d'inoccupation. Nous nous attendons donc à moyen terme à un taux de défauts de loyer inférieur à la moyenne du marché», a déclaré Roger Hennig, responsable de l'immobilier Suisse chez Schroders Capital, lors de la présentation des chiffres du fonds au Zunfthaus zum Rüden à Zurich.

Première correction de valorisation à la baisse

Sur le plan opérationnel, le fonds Schroder ImmoPLUS a une nouvelle fois pu générer de solides résultats. Le résultat net de l'exercice en cours s'élève à CHF 63,7 millions (exercice précédent: 68,4 millions). Corrigée des effets spéciaux des ventes immobilières réalisées l'année précédente, cette valeur s'élève à CHF 61,1 millions. "La réduction significative du taux de défauts de loyer ainsi que les revenus locatifs de l'immeuble de Grens acquis au cours de la période de référence précédente, qui se sont accumulés tout au long de l'exercice, y ont contribué de manière significative", a poursuivi Hennig.

Mais même Schroder ImmoPLUS n'a pas pu échapper complètement à l'évolution générale du marché immobilier, dit-il. Pour la première fois depuis le lancement du fonds il y a 25 ans, une correction de valorisation a eu lieu, même si elle était « modérée par rapport à l'environnement de taux d'intérêt nettement plus élevés », explique Hennig. Il s'est félicité de la note GRESB obtenue à nouveau avec cinq étoiles et un score GRESB de 92 (année précédente : 88) sur 100 points possibles. D’autres projets de développement durable sont prévus, notamment en réduisant davantage le recours au chauffage fossile.

Repositionnement dans la planification

Il voit un « potentiel de hausse » supplémentaire dans le portefeuille grâce à une gestion active des actifs et cite comme exemples le repositionnement de l'immeuble de bureaux de la Universitätsstrasse à Zurich (achèvement : septembre 2024) et la rénovation économe en énergie de la façade de l'immeuble de bureaux de la rue de Lausanne à Genève. (prévu de début 2025 jusqu'à l'été 2026) ainsi que la rénovation totale prévue du complexe de grands magasins Manor à Winterthur (prévue de l'été 2026 à mi-2028) en mettant l'accent sur l'ESG.

Mathias Rinka - Immoday.ch