IAZI CIFI: Le marché immobilier suisse connaît un ralentissement temporaire
La dynamique des prix du marché immobilier suisse s’essouffle. Au cours du dernier trimestre de 2024, la propension à payer pour un logement en propriété n’a dans l’ensemble pas changé, alors qu’un léger recul des prix payés pour les immeubles de rapport a été enregistré sur le marché. C’est ce qui ressort de l’évolution des indices des prix des transactions calculés par CIFI (anciennement SWX IAZI Real Estate Indices). Étant donné les conditions-cadres avantageuses, tout particulièrement les taux d’intérêt en baisse, il ne devrait s’agir que d’une baisse passagère.
Les prix relatifs aux investissements directs dans l’immobilier tels que les immeubles résidentiels de rapport ont baissé de 0,3% au quatrième trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent, comme le montre l’indice «IAZI Investment Real Estate Price Index». Cet indice mesure l’évolution des prix des logements de rapport à usage d’habitation et à usage mixte en se basant sur les transactions effectives du marché libre. Il convient de noter que seules les données de transactions réalisées avec un financement bancaire sont prises en compte. Sur l’ensemble de l’année 2024, pour les investissements directs dans l’immobilier, on observe une augmentation modérée des prix de 1,1%.
En revanche, c’est un tableau contrasté qui caractérise les logements en propriété. Alors que les prix des villas ont baissé de 0,2%, la propension à payer pour les appartements en PPE a augmenté de 0,5%. Combinés, cela donne pour les logements en propriété une augmentation en valeur minimale de 0,1% au quatrième trimestre 2024, comme l’indique l’indice «IAZI Private Real Estate Price Index». Malgré cet état de quasi-stagnation, on constate une augmentation des prix des logements en propriété de 2,7% sur l’ensemble de l’année 2024. Cette augmentation correspond à peu près à la moyenne sur plusieurs années.
Après une année 2024 en demi-teinte, le marché immobilier suisse devrait démarrer l’année 2025 porté par des vents favorables: en abaissant de manière inattendue son taux directeur à seulement 0,5%, la Banque nationale suisse crée à nouveau un environnement significativement plus favorable pour les investissements. La Banque centrale européenne ainsi que la Réserve fédérale des États-Unis ont annoncé elles aussi en décembre des baisses de taux. Une baisse de taux diminue les coûts hypothécaires et augmente l’attractivité des financements tant des logements en propriété que des immeubles de rapport. De plus, les taux d’intérêt bas provoquent une demande croissante des investisseurs pour l’immobilier, car les placements alternatifs qui présentent la même sécurité telles les obligations ont, en comparaison, des rendements plus faibles.
À cet effet, qui repose sur les lois du marché des capitaux, s’ajoutent les impulsions positives provenant de l’ensemble de l’économie et du marché locatif. La Suisse, en comparaison avec ses voisins européens, continue à afficher une conjoncture solide et un marché du travail vigoureux, avec des répercussions positives sur les revenus. Les besoins de main-d’œuvre des entreprises demeurent importants, ce qui a pour effet le maintien d’une forte immigration. Ces facteurs stimulent la demande de surfaces habitables tant à la location qu’à l’achat.
En revanche, la révision complète des directives régissant l’octroi de crédit dans le cadre des normes de Bâle III, qui s’appliquent depuis le premier janvier, pourrait avoir un effet négatif sur la demande. Les banques doivent, entre autres, garantir un financement présentant un ratio d’endettement élevé avec davantage de fonds propres, ce qui renchérit ces transactions ou les rend impossibles selon la situation de départ. Les coûts supplémentaires éventuels devraient être répercutés sur les clients: ceux qui souhaitent acquérir des biens immobiliers et en particulier des immeubles de rapport et qui ont besoin, pour ce faire, d’un financement bancaire doivent, par conséquent, s’attendre à des taux d’intérêts hypothécaires plus élevés en fonction de sa situation de départ.
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