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Immobilien
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Rédaction
Roger Hennig ist neuer Head of Continental Europe Real Estate bei Schroders Capital und leitet nun das europäische Immobiliengeschäft des globalen Vermögensverwalters. Im Interview mit IMMODAY verrät er, welche Herausforderungen auf die Immobilienmärkte in Europa und in der Schweiz zukommen. Hier nun Teil 2 des Interviews.
Herr Hennig, Sie leiten weiterhin den Schweizer Immobilienfonds ImmoPLUS von Schroders. Wie hat sich dieser Fonds zuletzt geschlagen?
Der Fonds ImmoPLUS investiert in ein breit diversifiziertes Portfolio von Geschäftsliegenschaften und hat seit seiner Auflegung vor mittlerweile über 20 Jahre kontinuierlich eine attraktive Rendite erzielt. Aktuell notiert der Fonds mit einem Agio von rund 15 %, was im Vergleich zu ähnlichen Immobilienfonds sehr gut ist. Auch die Leerstandsquote liegt mit nur 1 % sehr niedrig, was ich auf die gute Diversifikation bei den Standorten und Mietern zurückführe. Besonders erfreulich sind die langfristigen Mietverträge mit Unternehmen aus dem Life-Science-Sektor, die für zusätzliche Stabilität sorgen. Momentan planen wir eine grössere Transaktion im Raum Zürich im Umfang von etwa 170 Millionen Franken und bereiten zudem eine umfassende energetische Sanierung eines zentral gelegenen Bürogebäudes beim Bahnhof in Genf vor. Das Gebäude ist mit einem Verkehrswert von rund 300 Millionen Franken das grösste Asset im Fonds.
Wie haben sich die Anforderungen an das Management des Fonds in den vergangenen 20 Jahren entwickelt?
Früher reichte oft eine einfache Buy-and-Hold-Strategie, und bei einem Mieterwechsel genügte ein neuer Anstrich. Heute braucht es ein viel aktiveres Management, da Gebäude nach dem Auszug eines wichtigen Mieters oft neu positioniert und ausgerichtet werden müssen – da reicht etwas Farbe nicht mehr. Themen wie ESG, Energieeffizienz und CO₂-Reduktion sind ebenfalls deutlich stärker in den Fokus gerückt. Auch die Anforderungen an Risikomanagement und Compliance sind gestiegen, sodass unser Team von ursprünglich zwei auf mittlerweile fünf Personen gewachsen ist. Aber eines bleibt unverändert: Das wichtigste Kriterium ist und bleibt – Lage, Lage, Lage!
Wo sehen Sie derzeit die grössten Chancen und Risiken im Schweizer Immobilienmarkt?
Im Wohnbereich bestehen nach wie vor attraktive Chancen, doch die zunehmende Regulierung stellt eine immer grössere Herausforderung dar. Politisch wird dieses Thema intensiv diskutiert, und es gibt immer mehr gesetzliche Vorschläge aus allen politischen Lagern, die die Marktbedingungen beeinflussen. Für Geschäftsliegenschaften sehen wir hingegen grosses Potenzial. Diese sind zwar stärker von zyklischen Schwankungen betroffen als Wohnimmobilien, unterliegen jedoch weniger strengen Regulierungen, was eine flexiblere Anpassung an sich ändernde Rahmenbedingungen wie etwa Inflation ermöglicht.
Besonders spannend ist der Bereich ‚Brown to Green‘, also die nachhaltige Sanierung von Bestandsgebäuden. Da immer mehr Pensionskassen ihren CO₂-Fussabdruck offenlegen müssen oder wollen, gewinnt dieser Sektor zunehmend an Bedeutung. Ein weiterer Trend ist die Umnutzung von Büroflächen, zum Beispiel zu Long-Stay-Service-Apartments. Diese Flexibilität bei der Nutzung von Immobilien eröffnet neue Chancen.
Schliesslich bleibt die Schweiz ein attraktiver Standort für zukunftsorientierte Industrien wie Data Centers oder Life Sciences, die auf Hightech-Immobilien und Sicherheit angewiesen sind. Unternehmen in diesen Sektoren schliessen meist langfristige Mietverträge ab, was für Investoren zusätzliche Stabilität bietet.
Redaktion - Immoday