Raiffeisen-Studie: Sanieren oder Rückbau mit Neubau?

Eine neue Immobilienstudie von Raiffeisen zeigt, dass der Rückbau mit anschliessendem Neubau vielerorts die effektivste Strategie ist, um dem Wohnraumbedarf im Rahmen der Verdichtungsziele zu begegnen. Im Schnitt entstehen dabei vier zusätzliche Wohnungen pro Projekt, in urbanen Lagen bis zu 20. Auch unter energetischen Gesichtspunkten schneidet der Neubau positiv ab: Über die Lebensdauer betrachtet kompensiert die höhere Effizienz auch den Verlust an grauer Energie deutlich. Gleichzeitig weist die Studie auf sozialpolitische Herausforderungen hin, wie steigende Mieten und Verdrängungseffekte.

Städtische Wohnraumentwicklung: Rückbau mit Neubau im Fokus

Im Zuge der angestrebten Verdichtung ist der Rück- und Wiederaufbau die wirkungsvollste Strategie – zu diesem Schluss kommt eine aktuelle Studie der Raiffeisen-Gruppe. Eine ökologisch vertretbare Lösung, denn die Energieeinsparungen durch ein neues, energieeffizientes Gebäude kompensieren den Verlust an grauer Energie über die gesamte Lebensdauer deutlich. Für Eigentümer ist dieses Vorgehen ebenfalls attraktiv – sie können alte Wohnungen durch moderne Einheiten ersetzen und diese zu Marktpreisen vermieten.

Eine Strategie für mehr Wohnraum

Die Ökonomen von Raiffeisen zeigen, dass durch Neubauten mehr Wohnungen entstehen, als zuvor abgerissen wurden – ein zentrales Ziel der Verdichtung. Im Schweizer Durchschnitt ergibt sich ein Nettozuwachs von rund vier Wohnungen pro Gebäude. Dies liegt vor allem daran, dass bei den Abrissen meist kleinere Gebäude betroffen sind: Im Jahr 2024 hatten rund 64 % der abgerissenen Gebäude nur eine einzige Wohnung, während lediglich 11 % mehr als drei Wohnungen aufwiesen. In urbanen Zentren fällt die Bilanz noch besser aus: Dort entstehen im Durchschnitt sechs bis sieben zusätzliche Wohnungen pro Neubau. In den fünf grössten Städten sind es – je nach Projekt und Ausbaumöglichkeiten – sogar durchschnittlich zehn bis zwanzig zusätzliche Wohnungen pro Gebäude. Zudem konnte der Wohnungszuwachs in den letzten Jahren laut den Raiffeisen-Ökonomen deutlich gesteigert werden. Während im Jahr 2010 pro Neubau durchschnittlich drei Wohnungen geschaffen wurden, liegt der Schweizer Durchschnitt heute bei vier.

Wie Verdrängung Eigentümern nutzt – auf Kosten der Mieter

Die beiden Hauptprobleme im Zusammenhang mit Abriss und Neubau sind einerseits ökologischer, andererseits finanzieller Natur – Letzteres betrifft insbesondere die Mieter. Ein Abriss führt zwangsläufig zum Verlust der in bestehenden Gebäuden enthaltenen grauen Energie. Neubauten weisen im Gegenzug jedoch eine deutlich höhere Energieeffizienz auf: Ihr Energieverbrauch liegt vier- bis fünfmal tiefer als jener eines 50 Jahre alten Gebäudes. Über die gesamte Lebensdauer betrachtet gleicht dieser Effizienzgewinn den Verlust an grauer Energie mehr als aus, wie die Ökonomen von Raiffeisen festhalten. Zudem erfüllen neue Wohnungen die aktuellen Nachhaltigkeitsstandards. Anders sieht es aus sozialer Sicht aus: Hier zeigt sich ein klarer Verdrängungseffekt, der Eigentümern zugutekommt, nicht aber den Mietern. Denn die Mieten von Altbauwohnungen liegen in der Regel deutlich unter jenen der Neubauten, die an deren Stelle entstehen. Ein Grund dafür ist das Mietrecht: Während ältere Wohnungen häufig Mietzinsbeschränkungen unterliegen, dürfen Neubauten zu Marktpreisen vermietet werden.

Abbruch betrifft zunehmend jüngere Bausubstanz

Neben dem Gewinn an nutzbaren Flächen ist es vor allem der deutliche Unterschied zwischen bestehenden und neuen Mieten, der Abriss- und Neubauprojekte in Städten wirtschaftlich attraktiv macht – selbst dann, wenn die Gebäude noch nicht besonders alt sind. Gemäss den Daten von Raiffeisen betrafen Abrisse in den 2010er-Jahren mehrheitlich (60 %) Gebäude, die vor dem Zweiten Weltkrieg erstellt worden waren. Heute ist das nicht mehr der Fall, da viele der wirtschaftlich attraktivsten Ersatzprojekte für Altbauten bereits realisiert worden sind. In der Folge werden nun vermehrt auch Gebäude aus den 1960er-, 1970er- und 1980er-Jahren abgebrochen – insbesondere in Stadtzentren und Grossstädten, wo solche Vorhaben besonders rentabel sind.

Raiffeisen: Eine absehbare Entwicklung

Aus Sicht der Ökonomen von Raiffeisen ist der Trend zu Abriss und anschliessendem Neubau kaum aufzuhalten. Denn will man nicht das ganze Land zersiedeln, bleibt angesichts des stetigen Bevölkerungswachstums nur die Verdichtung als praktikable Lösung. Und diese muss – um wirklich effizient zu sein – auf jene Massnahmen setzen, die am meisten neuen Wohnraum schaffen. Dies gelte insbesondere für Grundstücke mit hohem ungenutztem Potenzial – etwa alte Villen mit weitläufigen Gärten in städtischen Wohnquartieren. In solchen Fällen sind moderate Verdichtungsformen wie etwa eine Aufstockung nicht geeignet, um das Ausnutzungspotenzial optimal auszuschöpfen. Auch aus wirtschaftlicher Sicht ist der Ersatz bestehender Bauten durch Neubauten oft die rentabelste Option für Eigentümer und Bauherrschaften. Die Ökonomen von Raiffeisen kommen deshalb zum Schluss: Eine wachsende Bevölkerung und der Wunsch nach möglichst unveränderter städtebaulicher Struktur lassen sich langfristig nicht miteinander vereinbaren. Wer mehr Wohnraum schaffen will, muss bereit sein, bestehende Strukturen zu hinterfragen und gezielt weiterzuentwickeln.

Immoday-Redaktion 

Folgen Sie uns auf LinkedIn.