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Immobilien
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Olivier Toublan
Angesichts des derzeitigen Niveaus der langfristigen Zinsen sollten die Immobilienrenditen deutlich höher sein. Gute Nachrichten für die Investoren: Seit einigen Monaten passt sich der Markt an und die Renditen tendieren aufwärts. Dieser Anstieg dürfte sich fortsetzen, wird in erster Linie aber auf die Mieterhöhungen und nicht auf einen Preisrückgang zurückzuführen sein.
Das Immo-Monitoring von Wüest Partner liest man immer wieder gerne. In der neuesten Ausgabe befassen sich die Immobilienexperten mit der derzeit grossen Diskrepanz zwischen den Immobilienrenditen und den Zinsen.
Bei einer Rendite 20-jähriger Eidgenossen von knapp über 1% müsste die Rendite von Prime-Liegenschaften historisch betrachtet deutlich höher sein. Dennoch verharrt sie knapp über der 2%-Marke.
Investoren haben die neuen Gegebenheiten noch nicht vollständig verinnerlicht
Für die Experten von Wüest Partner ist diese Diskrepanz vor allem darauf zurückzuführen, dass die Zinsen innerhalb von gerade einmal 18 Monaten so stark gestiegen sind. In der Vergangenheit reagierten Immobilienrenditen mit einer Verzögerung von zwei bis vier Quartalen auf Zinsänderungen. Dies aus drei Gründen.
Erstens sind die Entscheidungsprozesse am Immobilienmarkt aufgrund ihrer Komplexität von Natur aus langwierig. Käufe, die jetzt erfolgen, wurden oft schon vor Monaten beschlossen, manchmal sogar vor der Zinswende.
Zweitens ist es mit den Datenbanken, welche die Anleger für ihre Investitionsentscheidungen nutzen, nicht möglich, Entwicklungen in Echtzeit zu verfolgen. Die Daten sind oft drei bis sechs Monate alt, was sich sowohl auf die Bewertungen als auch auf die Investitionsentscheidungen auswirkt.
Drittens sehen sich institutionelle Investoren nicht veranlasst, rasch nach höheren Renditen zu suchen, da sie häufig eine relativ niedrige Fremdfinanzierungsquote haben und deshalb die Auswirkungen steigender Zinsen auf die Finanzierungskosten nur mässig spüren.
Transaktionsmarkt sehr illiquide
Ein weiterer Grund für die verzögerte Anpassung der Immobilienrenditen ist die Illiquidität des Transaktionsmarktes, die sich nach den Zinsänderungen infolge der erhöhten Unsicherheit verschärft. Das Volumen liegt derzeit mehr als 30% unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre. Mit anderen Worten: In der aktuellen Situation verkaufen die Eigentümer nur ungern. Zwar haben mehrere Fonds in den letzten Monaten ihre Portfolios angepasst und Liegenschaften, die nicht ihrer Strategie entsprachen (was 2022 den Anstieg des Transaktionsvolumens unmittelbar nach Beginn des Zinsanstiegs erklärt), verkauft, doch scheint diese Phase jetzt vorbei zu sein. Darüber hinaus war die Qualität der veräusserten Immobilien laut den Immobilienexperten schlecht. Es handelte sich meist um kleinere Objekten an weniger attraktiven Lagen, mit unterdurchschnittlichen Ausstattungsstandards und unterdurchschnittlicher Nachhaltigkeit.
Im Gegensatz dazu seien heute zwar weniger Objekte auf dem Markt, deren Qualität sei aber mit jener vor dem Zinsanstieg vergleichbar, so die Spezialisten von Wüest Partner.
Kein wirklicher Preisrückgang
Die weiterhin niedrigen Renditen sind auch darauf zurückzuführen, dass entgegen den Prognosen vieler Experten kein wirklicher Preisrückgang stattgefunden hat. Zwar sind die Preise für Wohnimmobilien seit dem Höchststand im vierten Quartal 2022 bei gleichbleibender Qualität um 4,4% gesunken. Sie befinden sich grob gesagt auf demselben Stand wie Anfang 2022. Allerdings ist dieser Rückgang im Vergleich zum Anstieg um mehr als 40% in den letzten zehn Jahren sehr moderat.
Bei Geschäftsimmobilien ist es etwas komplizierter. Seit dem Höchststand von 2022 beläuft sich der Rückgang auf durchschnittlich 8%. Der Sektor hat in den letzten Jahren nämlich eher stagniert, da er durch Covid und Telearbeit belastet wurde. Kurzum, er befindet sich auf dem Stand von 2016 und über einen Zeitraum von zehn Jahren beträgt der Anstieg nur 10%.
Renditen dürften in den nächsten Monaten weiter steigen
Wie wir gesehen haben, sind die Immobilienrenditen historisch betrachtet immer noch zu niedrig im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau, allerdings dürfte sich dies in den nächsten Monaten ändern. Denn wie die Experten von Wüest Partner erklären, ist der aufgrund der Wohnungsknappheit und des steigenden Referenzzinssatzes erwartete Mietanstieg noch nicht wirklich erfolgt.
Die Aufholbewegung der Renditen hat indes bereits eingesetzt. In den letzten Quartalen war zu beobachten, dass die anfänglichen Nettorenditen allmählich angezogen haben – mit einem durchschnittlichen Anstieg der Renditen von Prime-Liegenschaften um rund 50 Basispunkte in den letzten zwölf Monaten.
Dieser Trend dürfte sich den Analysten zufolge fortsetzen. Bleiben die Zinsen stabil, dürften die Immobilienrenditen in den nächsten Monaten weiter anziehen. Mit einem Anstieg in der Grössenordnung von 30 Basispunkten würden – bezogen auf das aktuelle Niveau der langfristigen Zinsen – mehr oder weniger wieder die historischen Durchschnittswerte erreicht. Wie die Experten von Wüest Partner jedoch betonen, dürfte dies zunehmend auf die steigenden Realmieten und in geringerem Masse auf die sinkenden Immobilienpreise zurückzuführen sein.