Wie nachhaltig waren Immobilienfonds 2022?

Die Nachhaltigkeitsbemühungen der verschiedenen Immobilien-anlagevehikel in der Schweiz lassen sich noch immer nur schwer miteinander vergleichen. Glücklicherweise bringt der von der Universität Lausanne erarbeitete globale ESG-Index nun schon im zweiten Jahr in Folge etwas Licht ins Dunkel. Und zwar mit Ergebnissen, die im Vergleich zu 2021 leider leicht rückläufig sind. Es gibt noch viel Luft nach oben.

Wir hatten bereits über den von der Universität Lausanne ausgearbeiteten globalen ESG-Index berichtet, der eine Antwort auf eine der grossen Fragen im Bereich Immobilieninvestitionen geben wollte: Wie lässt sich die Nachhaltigkeit der Gebäudebestände in gleicher Weise für alle Immobilienvehikel und anschliessend für den Schweizer Markt als Ganzes schätzen?

Dieser globale ESG-Index war im vergangenen Jahr erstmals veröffentlicht worden, mit dem Versprechen, dass dieser Bericht jedes Jahr erscheinen würde. Dies ist nun geschehen: Das Center For Risk Management der Universität Lausanne (CRML) hat die neuesten Ergebnisse in seinem «2022 Indirect Real Estate Sustainability Report – Switzerland» veröffentlicht. Zur Erinnerung: Auf der Grundlage der Daten aus einer breit angelegten Umfrage wurden ESG-Scores für jedes an der Umfrage teilnehmende Unternehmen berechnet und anschliessend aggregiert, um einen Gesamtüberblick über den Markt sowie die verschiedenen Kategorien von Teilnehmern zu erhalten.

Der ESG-Gesamtscore des Schweizer Marktes verschlechtert sich 

Im Jahr 2022 lag der ESG-Gesamtscore des Marktes bei 4,85 im einfachen Durchschnitt und 5,40 im gewichteten Durchschnitt auf einer Skala von 0 (am schlechtesten) bis 10 (am besten). Im Jahr zuvor hatte die einfache Note 4,70 und die gewichtete Note, die die tatsächliche Situation am besten veranschaulicht, 5,52 betragen. Kurz gesagt: Die durchschnittliche Note für die Nachhaltigkeit des Schweizer Marktes für indirekte Immobilienanlagen bleibt nicht nur mittelmässig, sondern hat sich in den letzten 12 Monaten sogar leicht verschlechtert.

Sieht man sich die Ergebnisse genauer an, liegen die Durchschnittsnoten bei 4,68, 5,48 und 6,04 für die Kriterien E (Umwelt), S (Soziales) und G (Unternehmensführung). «Im Vergleich zum Vorjahr ist im Bereich S eine etwas niedrigere durchschnittliche Bewertung festzustellen, die sich in einem Rückgang von 5,91 auf 5,48 niederschlägt», so die Analyse des CRML. Dies erklärt im Übrigen auch den Grossteil des Gesamtrückgangs des Index. 

Die Forscher stellen ausserdem fest, dass die Immobilienstiftungen insgesamt bessere Gesamtscores erreichen (5,86), während die Investmentgesellschaften hinterherhinken (4,31). Die Investmentfonds, die grösste Kategorie, bewegen sich zwischen den beiden (5,73).

Eine Verbesserung beim Energieverbrauch 

Bei der Energieproblematik, die mit dem Klimawandel verbunden ist, verbessert sich die Situation jedoch. In diesem Bereich sind die ESG-Scores übrigens am höchsten: Hier gibt es Noten von fast oder über 6 für die Umweltpolitik und die Schadstoffemissionen der Schweizer Immobilienvehikel und sogar von 7,37 für die Ziele zur Reduzierung der Schadstoffemissionen. 

Denn wie die Experten des CRML feststellten, belaufen sich die durchschnittlichen Treibhausgasemissionen nun auf 18,51 kg CO2e/m² und die CO2-Emissionen auf 15,65 kg CO2e/m².  «Das bedeutet einen Rückgang von etwa 10% im Vergleich zur vorherigen Ausgabe und zeigt, dass die Branche in dieser Hinsicht in die richtige Richtung geht.» Diese Zahlen stehen übrigens im Einklang mit der Obergrenze von 20 kg CO2e/m², die im überarbeiteten CO2-Gesetz angestrebt wird. Die Energieintensität mit einem Durchschnitt von 105,8 kWh/m2 hat sich im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert. Sie bleibt jedoch weiterhin im Einklang mit den Klimazielen bis 2050, fügt die Universität hinzu. 

Darüber hinaus zeigt der Bericht, dass sich der Energiemix des gesamten Portfolios trotz der Vorherrschaft der fossilen Brennstoffe – 42% der Gebäude nutzen fossile Energien zum Heizen – offenbar zum Guten entwickelt, verglichen mit den Durchschnittszahlen des gesamten Schweizer Immobilienmarktes, wo 58,3% der Wohngebäude fossile Energien zum Heizen nutzen. «Wir stellen tatsächlich eine deutliche Zunahme des Anteils an erneuerbaren Energien fest», versichern die Experten des CRML.

Anlagevehikel voller guter Absichten 

Den Forschern des CRML zufolge gibt ein Grossteil der Unternehmen nun an, ein relativ breites Spektrum an Massnahmen in den Bereichen Umwelt (69%), Soziales (57%) und Governance (82%) umzusetzen. Die bemerkenswerteste Verbesserung betrifft die soziale Kategorie. «Bei unserer vorherigen Umfrage hatten wir festgestellt, dass die soziale Dimension von den Unternehmen relativ vernachlässigt wurde. Es sieht danach aus, dass die Investmentmanager nun die Bedeutung der sozialen Komponente anerkennen und in diesem Bereich aufholen.» Unterm Strich ist das Umweltengagement fest etabliert und stellt immer noch den Bereich dar, auf den sich die Anlagevehikel am stärksten konzentrieren.

Bemerkenswert ist auch, dass die ESG-Werte bei Portfolios, die von grossen Unternehmen verwaltet werden, in vielerlei Hinsicht tendenziell besser sind. «Das kann daran liegen, dass sie über mehr Ressourcen verfügen, um sich mit ESG-Themen zu befassen, und dass sie von einer Politik profitieren können, die bereits auf der Ebene der gesamten Organisation umgesetzt wird», analysieren die Experten des CRML.

Informationen noch immer schwer zu bekommen

Wie schon bei der vorherigen Bewertung gibt es jedenfalls an vielen Fronten noch Verbesserungsbedarf. Wie die Autoren der Studie anmerken, bestehen zwar tatsächlich viele gute Absichten und oftmals interessante erste Massnahmen, doch folgen auf diese Absichten nicht immer konkrete und langfristig messbare Schritte. Zudem berichten wie zuvor bereits nur wenige Unternehmen über ihre Wassernutzung, die Abfallproduktion oder ihre Biodiversität.  In diesen Bereichen sind die ESG-Scores übrigens am niedrigsten. Bei der Abfallproduktion liegt der Wert sogar bei 1,47 von 10 Punkten.

Aber wie wurde dieser ESG-Index überhaupt erstellt? Die Forscher des CRML erklären, dass im Herbst 2022 ein Fragebogen an 143 Immobilienanlagevehikel, darunter Fonds, Stiftungen und Immobiliengesellschaften, verschickt wurde. In die Auswertung konnten 72 Anlagevehikel einfliessen, die etwas mehr als 80% des Schweizer Marktes und sogar 96% der börsenkotierten Investmentfonds repräsentieren. Das entspricht einem verwalteten Vermögen von 145 Milliarden Franken und ist eine deutliche Verbesserung gegenüber der letzten Ausgabe, in der nur zwei Drittel des Marktes abgedeckt worden waren, erläutern die Forscher des CRML.

Eine weitere gute Nachricht ist, dass sich die Transparenz der Anlagevehikel verbessert. Etwas. Zwar sei es bei einigen Themen nach wie vor schwierig, quantitative Informationen über die Portfolios zu erhalten, bedauern die Forscher der EPFL, jedoch stellen sie Fortschritte fest, und zwar bei den Zahlen zu Energiethemen, die breiter verfügbar werden. Und sogar eine Verbesserung der Daten in anderen Bereichen wie Wasser und Abfall. 

Die Mission dieses ESG-Indexes kann also fortgesetzt werden, mit dem Ziel, dass «dieser Jahresbericht im Laufe der Zeit einen wertvollen Hinweis auf die ESG-Trends in der Schweizer Immobilienbranche liefert», wie Eric Jondeau, Professor an der UNIL und Co-Direktor des CRML, in der ersten Ausgabe dieser Studie versicherte.

Olivier Toublan-Immoday.ch