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Nachhaltigkeit
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Immoday
Das CRML der wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät (HEC) der Universität Lausanne hat vor Kurzem seine neuen Ratings veröffentlicht. Es handelt sich um eine unabhängige Analyse des ESG-Profils von 128 Schweizer Immobilienvehikeln, die sich auf objektive, miteinander vergleichbare Daten stützt. Abgesehen vom Ranking lassen sich auch einige allgemeine Trends feststellen: Die grössten und die Deutschschweizer Fonds haben im Durchschnitt die besten ESG-Ratings.
Bei den Immobilienanlagevehikeln gibt es ein Paradox: Jedes Jahr gewinnen die ESG-Kriterien an Bedeutung, zumindest wenn man den Managern Glauben schenken darf, objektive Informationen über das ESG-Profil der einzelnen Anlageprodukte sind hingegen oft schwer zu finden. Zwar gibt es Zertifizierungen – deren Zahl nimmt stetig zu –, doch sind diese nicht immer miteinander vergleichbar. Kurzum: Der Anleger ist rasch verloren.
Deshalb sind die ESG-Profile, die nun seit vier Jahren vom Center for Risk Management der Universität Lausanne (CRML) unabhängig erstellt werden, so interessant. Sie ermöglichen es, Fonds in Bezug auf ihre Nachhaltigkeitsversprechen einzuordnen und vor allem miteinander zu vergleichen.
Das Rating von 128 Schweizer Immobilienvehikeln
Nachdem in den Jahren 2021 und 2022 jeweils eine Umfrage durchgeführt worden war, die sich auf den guten Willen der Fonds stützte, entschlossen sich die Verantwortlichen – die Professoren Fabio Alessandrini und Eric Jondeau sowie Dr. Nathan Delacrétaz – im vergangenen Jahr für einen neuen Ansatz: die notwendigen Informationen selbst zu eruieren, indem sämtliche Gebäude der einzelnen Immobilienbestände analysiert und die Jahresberichte unter die Lupe genommen werden. Diese Recherche erfolgte in Zusammenarbeit mit dem Unternehmen Quanthome.
So konnten sie einerseits nahezu das gesamte Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen – kotierte und nicht kotierte Fonds, Stiftungen und Immobiliengesellschaften –abdecken, d. h. 128 Vehikel, die zusammen Immobilien im Wert von insgesamt 200 Milliarden Franken halten, und andererseits ihre Analyse auf Daten stützen, die miteinander vergleichbar sind. Das Ergebnis: eine Reihe von Ratings, deren zweite Ausgabe am 19. Juni veröffentlicht wurde. Sie bewerten das gesamte ESG-Profil eines jeden Vehikels und dessen spezifische Bemühungen in den einzelnen Bereichen E (Umwelt), S (Soziales) und G (Governance).
Sieben allgemeine Trends
Aus der neuen Studie des CRML lassen sich einige allgemeine Schlüsse ziehen:
1. Es gibt einen Grösseneffekt. In der Regel gilt, je grösser der Fonds, desto besser ist sein ESG-Rating.
2. In der Deutschschweiz ansässige Fonds haben im Durchschnitt bessere ESG-Ratings als Fonds mit Sitz in der Romandie.
3. Die ältesten Fonds haben im Durchschnitt ein leicht tieferes Rating als die jüngsten Fonds. Dies ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass ihre Bestandsimmobilien im Durchschnitt älter sind.
4. Dagegen hat die Art des Immobilienbestands, also ob sich dieser hauptsächlich aus Wohn-, Geschäfts- oder Industrieliegenschaften zusammensetzt, keinen signifikanten Einfluss auf das Rating der Fonds.
5. Auch die Rechtsform des Vehikels – Fonds, Stiftung oder Immobiliengesellschaft – hat keinen signifikanten Einfluss auf sein ESG-Profil.
6. Ein positiver Punkt dieser Studie: Die energiebedingten CO2-Emissionen der Gebäude sind leicht rückläufig. Dennoch liegen die Ziele 2030 und 2050 des Bundes – geschweige denn die Klimaneutralität – noch in weiter Ferne.
7. Die Eine-Milliarde-Frage, nämlich ob das ESG-Rating mit der Performance des Fonds korreliert, wird von den Forschern der Universität Lausanne derzeit untersucht. Auch wenn diese Korrelation in der Regel positiv ist, ist sie statistisch nicht signifikant, sodass weitere Untersuchungen erforderlich sind.
Wie Eric Jondeau erklärt, ist es jedoch durchaus möglich, dass diese Frage in einer der nächsten Ausgaben beantwortet wird, da sich das Rating noch weiterentwickeln wird, sobald neue Erkenntnisse vorliegen.
Schwergewicht UBS SIMA führt das Feld an
Doch zurück zum Rating, nach welchem die 128 Immobilienvehikel in 8 Kategorien von AA bis D eingeteilt werden. Die vollständigen Ergebnisse finden sich unter folgendem Link: https://crml.ch/pressscores/
Zwei Immobiliengesellschaften, nämlich die Allreal (laut UBS Asset Management mit einer Marktkapitalisierung von 2,54 Milliarden Franken) und die HIAG Immobilien (340 Millionen Franken), und zwei kotierte Fonds, das Schwergewicht UBS Swiss Sima (9,6 Milliarden Franken, bei Weitem das grösste in der Schweiz kotierte Immobilienvehikel) und der UBS Direct Urban (464 Millionen Franken), erhalten das höchste Rating. Alle diese Vehikel profitieren vom Grössen- und vom Regionaleffekt.
Unter den am schlechtesten bewerteten Vehikeln sind zwei nicht kotierte Fonds, nämlich der Truststone Swiss Real Estate (laut dem Immo Desk der BCV mit einem Nettovermögen von 86 Millionen Franken) und der Von Graffenried Immobilien Schweiz (175 Millionen Franken), zu finden.
Nachhaltigkeit ist noch nicht der entscheidende Faktor für die Investoren
Ein genauer Blick auf das Ranking lässt auch den Schluss zu, dass Nachhaltigkeit für die Investoren noch kein entscheidender Faktor ist. Der Beweis: Schaut man sich das Agio an, das als guter Anhaltspunkt für das Interesse der Anleger gilt, so stellt man fest, dass es bei den Vehikeln mit den besten ESG-Ratings grosse Unterschiede gibt. Beim UBS Swiss Sima beläuft sich dieses Agio auf 28,3% und ist damit deutlich höher als das durchschnittliche Agio der kotierten Fonds, das Ende Mai bei 18,2% lag. Beim UBS Direct Urban liegt das Agio hingegen bei gerade einmal 10,5%, was bedeutet, dass der Fonds die Anleger nicht sonderlich interessiert. Bei den Immobiliengesellschaften fällt die Differenz noch deutlicher aus: Das Agio der Allreal liegt mit 1,9% leicht über dem Durchschnitt der Immobiliengesellschaften (0,3%), während die HIAG Immobilien mit einem Disagio von 35,1% zu den Schlusslichtern unter den kotierten Immobilienvehikeln zählt. Trotz ihrer Nachhaltigkeit interessiert diese Immobiliengesellschaft die Investoren nicht.
Eine Agiodifferenz gibt es auch bei den beiden nicht kotierten Fonds am Ende des Rankings: Der Truststone Swiss Real Estate weist ein Agio von 0% auf, was dem Durchschnitt seines Segments entspricht, während der Von Graffenried Immobilien Schweiz ein weit über dem Durchschnitt der nicht kotierten Fonds liegendes Agio von 10,6% verzeichnet.
Doch vielleicht sind diese Widersprüche auf die Unkenntnis der Anleger zurückzuführen. Es ist möglich, dass diese ihre Meinung ändern werden, wenn sie die vom CRML veröffentlichten Ratings analysieren.