Baux verts en Europe: d’un instrument volontaire de durabilité à un mécanisme contraignant de conformité réglementaire

Nous assistons à une transformation des baux verts dans le droit européen de l’immobilier commercial. En effet, des clauses de durabilité autrefois facultatives évoluent vers des instruments contraignants de conformité réglementaire. Les différentes directives de l'UE génèrent en outre un effet de cascade réglementaire et impactent la structuration contractuelle, la structure du marché et la dogmatique du droit civil. On fait ici le point sur cette évolution fondamentale. 

En Europe, les baux verts ont longtemps été considérés comme un complément facultatif aux contrats de location commerciale classiques. Leur objectif principal était de promouvoir de manière coopérative des objectifs de durabilité entre bailleurs et locataires, sans caractère juridiquement contraignant.

Cette conception connaît toutefois une évolution fondamentale : la réglementation européenne en matière de durabilité et de marchés financiers transforme progressivement les baux verts en instruments fonctionnels de conformité réglementaire dans le secteur immobilier commercial.

Cette évolution ne concerne pas des États membres isolés, mais suit un modèle réglementaire harmonisé à l’échelle de l’Union, dont les effets se répercutent de plus en plus directement sur la rédaction des contrats de location commerciale. 

Cadre réglementaire européen : prescriptions uniformes, mise en œuvre nationale 

Le point de départ réside dans le régime européen de la finance durable. Le règlement sur la taxonomie de l’UE établit un système de classification contraignant à l’échelle de l’Union pour les activités économiques durables sur le plan environnemental; le règlement sur la publication d’informations en matière de finance durable (SFDR) impose aux acteurs des marchés financiers des obligations de transparence en matière de durabilité; la directive sur le reporting de durabilité des entreprises (CSRD) harmonise le reporting de durabilité des entreprises dans l’Union européenne.

Bien que ces instruments s’adressent en premier lieu aux acteurs financiers et aux entités soumises à obligation de reporting, ils produisent en pratique des effets significatifs sur le secteur immobilier : les bâtiments deviennent des supports de performance ESG mesurable, et la disponibilité de données opérationnelles fiables devient une condition préalable à la classification, à la transparence et au reporting.

L’effet de cascade réglementaire

Les obligations européennes en matière de durabilité et de transparence s’adressent d’abord aux acteurs des marchés financiers et aux fonds d’investissement. Les produits de fonds positionnés comme produits « article 8 » ou « article 9 » au sens de la SFDR doivent démontrer de manière vérifiable leurs caractéristiques ESG ou leurs objectifs de durabilité.

Cela génère une pression de conformité qui se propage du niveau du portefeuille et des actifs jusqu’à la relation contractuelle entre bailleur et locataire.

Comme ces preuves ne sont pas possibles sans données opérationnelles issues de l’exploitation des bâtiments (énergie, émissions, eau, déchets), les exigences de durabilité sont systématiquement transférées du niveau du fonds à celui de l’actif, puis à celui du contrat. Les contrats de location deviennent ainsi des interfaces centrales de conformité réglementaire — les clauses de baux verts deviennent une nécessité fonctionnelle dans les segments de marché régulés.

Évolution de la qualité juridique des baux verts

La réglementation modifie la qualité juridique des baux verts. Traditionnellement, des obligations de moyens («best efforts») non contraignantes dominaient, sans standards mesurables ni conséquences juridiques clairement définies.

Dans un marché guidé par la réglementation, les obligations de résultat prennent de plus en plus d’importance: paramètres mesurables, obligations contractuelles de coopération pour la collecte de données et mécanismes de sanction clairement définis. 

Standardisation de facto, segmentation du marché et tensions en droit civil

Les exigences du droit de l’Union entraînent une standardisation de facto de catégories clés de clauses :

1. mise à disposition de données et processus de transmission numériques,

2. objectifs de performance (p. ex. efficacité énergétique, réduction des émissions, maintien de certifications),

3. restrictions d’usage et d’activités visant à garantir la conformité à la taxonomie et au principe DNSH (« Do No Significant Harm »).

Parallèlement, une segmentation du marché se développe : dans les segments institutionnels et régulés (notamment pour les acteurs soumis à des obligations de reporting ou de fonds), les structures de baux verts complètes deviennent la norme ; dans les segments moins régulés, les modèles contractuels traditionnels restent répandus.

Sur le plan du droit civil, des questions similaires se posent à l’échelle de l’Union concernant la liberté contractuelle, la proportionnalité des obligations de monitoring et de transparence des données, ainsi que la qualification des violations ESG en tant que manquements contractuels essentiels. Il faut donc s’attendre, dans les États membres, à une clarification progressive par la jurisprudence et la doctrine.

Conclusion: une redéfinition des rôles des bailleurs et des locataires 

Les baux verts évoluent, dans le droit européen de l’immobilier commercial, d’instruments volontaires de durabilité vers des éléments centraux de la conformité réglementaire. Le cadre réglementaire européen entraîne une transformation durable des structures contractuelles et redéfinit les rôles des bailleurs et des locataires vers un partenariat coopératif de conformité ESG.

Prof. Dr. Wolfgang Speckhahn, LL.M. MRICS · TME Associates

1. Fondement et ligne d’argumentation selon la présentation jointe (SEBL 2025) du Prof. Dr Michele Dilenge, « Green Leases in Germany », Ho-Chi-Minh-Ville, 21.11.2025.

2. Règlement (UE) 2020/852 du Parlement européen et du Conseil du 18 juin 2020 établissant un cadre visant à favoriser les investissements durables (règlement sur la taxonomie de l’UE).

3. Règlement (UE) 2019/2088 du Parlement européen et du Conseil du 27 novembre 2019 relatif aux obligations de publication d’informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers (SFDR).

4. Directive (UE) 2022/2464 du Parlement européen et du Conseil du 14 décembre 2022 relative à la publication d’informations en matière de durabilité par les entreprises (CSRD).

5. Concernant l’« effet de cascade réglementaire » et sa mise en œuvre contractuelle, voir Dilenge (note 1), en particulier les diapositives relatives aux principales conclusions 1 à 3.