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Chronique
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Zoltan Szelyes
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La notion de «valeur relative» est avant tout connue comme une stratégie utilisée sur les marchés obligataires. Elle consiste à sélectionner, dans une approche prospective et en tenant compte des risques de défaut, les obligations offrant le meilleur potentiel de rendement.
Sur le marché suisse coté de l’immobilier, un bon sens de la «valeur relative» est désormais tout aussi indispensable, dans un environnement de marché fortement surévalué. L’approche passive, très appréciée par de nombreux investisseurs et visant à répliquer l’ensemble du marché via des indices, apparaît actuellement peu opportune. Compte tenu des agios agrégés élevés de l’indice SIX Swiss Real Estate Fund, qui s’élèvent en moyenne à environ 38%, ainsi que de la prime d’environ 36% observée sur l’indice SIX Real Estate Stocks, la plus grande prudence s’impose en matière de nouveaux investissements.
L’expérience montre que les investisseurs qui sont entrés sur le marché par le passé à de tels niveaux de valorisation ont souvent subi des pertes sur un horizon de deux à trois ans, ou sont restés, au minimum, nettement en deçà de leurs attentes. Cela ne signifie pas nécessairement que ce scénario se reproduira à l’identique, mais la vigilance reste de mise. Parallèlement, le marché des fonds immobiliers cotés demeure suffisamment inefficient pour offrir des opportunités attractives à des stratégies d’investissement actives.
Quelles stratégies de «valeur relative» sont porteuses de succès?
Se contenter d’acheter des placements affichant des agios plus faibles est une approche trop simpliste. Un véhicule se négocie souvent avec une décote pour de bonnes raisons. L’enjeu consiste à identifier, au niveau de chaque titre, si le marché applique une décote de manière injustifiée.
Certains produits n’ont pas été pénalisés en raison de fondamentaux faibles, mais parce qu’un investisseur actif avait besoin de liquidités à court terme afin de rééquilibrer son allocation.
Des changements de perspectives dans certains segments immobiliers peuvent également entraîner des ajustements de valorisation. Alors que l’immobilier résidentiel a été largement inondé de capitaux l’an dernier, il reste à déterminer si ces flux ont systématiquement été dirigés vers des objets pertinents du point de vue d’un investisseur à long terme. Si l’immobilier commercial devait regagner en attractivité – par exemple en raison d’une érosion progressive des rendements des immeubles résidentiels –, cela pourrait déclencher une revalorisation au cours des prochaines années.
Un autre thème potentiel concerne les fusions de fonds. Dans le cadre de ces processus de consolidation, plusieurs fonds auparavant gérés par Credit Suisse ont potentiellement été injustement pénalisés l’an dernier. Si la situation devait se normaliser au cours de l’année en cours, cela pourrait entraîner un mouvement de rattrapage relatif pour ces véhicules.
Conclusion: combiner une analyse macroéconomique descendante avec une modélisation ascendante
Dans le cadre de telles stratégies de «valeur relative», il est essentiel – à l’instar de la construction classique de portefeuille – de ne pas miser sur une seule idée. Il convient au contraire de constituer un panier de différentes stratégies de «valeur relative», étant donné que toutes ne produiront pas nécessairement les résultats escomptés. Nous recommandons dans tous les cas de combiner une analyse macroéconomique approfondie avec des modélisations détaillées, spécifiques à chaque fonds, plutôt que de s’appuyer sur des décisions intuitives portant sur des titres isolés. En effet, malgré le climat actuellement favorable sur le marché suisse, nous évoluons dans un environnement macroéconomique volatil. Ce qui est valable aujourd’hui peut déjà être dépassé demain.
Zoltan Szelyes, CEO, Macro Real Estate
«The Trend is Your Friend – TTIYF»
Dans cette rubrique sur Immoday.ch, nous analysons des tendances majeures, des évolutions critiques et des perspectives parfois inattendues autour du marché immobilier. Qu’il s’agisse de mégatendances durables, de mutations structurelles ou d’analyses controversées, cette section propose des pistes de réflexion et des repères pour les investisseurs qui souhaitent comprendre le marché et contribuer activement à son évolution.