La pénurie de logements contrarie jusqu'à la formation des ménages

L'impact pour la population helvétique de la pénurie actuelle d'appartements en Suisse s'observe bien au-delà de l'inexorable augmentation des loyers, avec notamment une tendance à l'accroissement du nombre de résidents par logement. Entre 2023 et 2025, chaque nouveau foyer comptait en moyenne 2,1 personnes, contre 1,65 personne sur la période de 2013 à 2022, indique jeudi le cabinet de conseils immobiliers Wüest Partner dans une étude.

Le marché particulièrement tendu bride notamment les velléités d'indépendance des jeunes adultes, contraints de séjourner plus longtemps qu'espéré chez leurs parents. De même, les couples séparés peinent à dénicher un second logement.

Les auteurs de l'étude calculent que la situation a contrarié la formation de 20'000 à 30'000 ménages sur les trois dernières années. Une estimation qu'ils considèrent modeste. Sur la base d'un marché détendu comme en 2020, la Suisse compterait plutôt 40'000 à 50'000 ménages de plus.

L'immigration vient en outre exacerber une concentration de la demande dans les grands centres urbains. Si le canton de Zurich perd en moyenne quelque 3500 personnes par année, parties chercher un toit dans les cantons alentours, la capitale économique du pays et ses environs accueillent concomitamment plus de 19'000 personnes par an.

Accélération insuffisante

L'accroissement attendu de l'activité de construction doit permettre d'accélérer la mise sur le marché de nouveaux appartements à hauteur de 45'000 sur l'exercice en cours et 50'000 sur le suivant, comparé avec une cadence annuelle de 40'000 ces dernières années. Une augmentation qui risque d'être rapidement absorbée par les fondations de foyers jusqu'ici contrariées.

Le cabinet entrevoit pour 2027 une nouvelle augmentation des loyers proposés, de 0,9% à l'échelle nationale. Une tendance particulièrement marquée sur l'Arc lémanique (+1,5%) et le canton de Genève. Le canton de Zurich (stable) et surtout la Ville de Zurich (-1,9%) font figure d'exception notable, signe qu'un seuil de douleur pour les locataires pourrait avoir été atteint. Les loyers exigés dans la Cité de Zwingli se sont ainsi déjà repliés 1,7% au troisième trimestre de l'année en cours.

La facture 2027 s'annonce encore plus salée pour les aspirants propriétaires, avec un renchérissement attendu de 3,1% pour les prix des villas individuelles et de 3,5% pour les appartements.

awp