Lexique
Rédigé en collaboration avec la société IMvestir Partners SA, ce lexique rassemble les principaux termes utilisés par tout acteur ou entreprise active dans l'immobilier indirect suisse, tels que des indicateurs, des données ou des chiffres clés financiers.
Chaque terme est défini de manière simple et, lorsque cela facilite la compréhension de l’information, accompagné de sa formule de calcul.
| L’Agio ou le Disagio représente la différence entre le cours boursier et la VNI par part. Si la valeur est positive, il s'agit d'un agio (prime de marché), si elle est négative, il s'agit d'un disagio (décote). Un agio de 20% signifie que le marché valorise la part 20% au-dessus de sa valeur comptable, l’investisseur assume seul l’agio ou le disagio. = ((Cours – VNI) / VNI) × 100 |
| L'Asset Management Association Switzerland (AMAS) est une association professionnelle suisse qui représente et défend les intérêts du secteur suisse de la gestion d’actifs, tout en contribuant à son développement et à son encadrement réglementaire. Elle participe également à l’élaboration du cadre réglementaire du secteur et a notamment développé des règles d’autorégulation, dont certaines ont été reconnues et imposées comme standards minimaux par la FINMA. |
| Une augmentation de capital a pour objectif de lever de nouveaux capitaux auprès d’investisseurs afin de financer les investissements du fonds, notamment l’acquisition de nouveaux immeubles et le développement de constructions, ou de réduire son endettement. Pour ce faire, le fonds émet de nouvelles parts ou actions, souscrites par les investisseurs, ce qui augmente la fortune/taille à disposition du véhicule de placement. |
| La banque dépositaire est l’établissement chargé de conserver les actifs du fonds et d’assurer leur surveillance. Elle contrôle notamment les flux financiers et veille à ce que les opérations du fonds soient réalisées conformément à la réglementation et à ses documents constitutifs. |
| Prix payé pour l’acquisition d’un bien immobilier, auquel s’ajoute l’ensemble des frais d’acquisition. |
| La direction de fonds est l’entité responsable de la gestion et de l’administration du fonds immobilier. Elle veille notamment à la mise en œuvre de la stratégie d’investissement, à la gestion des actifs et des liquidités, ainsi qu’au respect des exigences légales et réglementaires applicables au fonds. |
| Le dividende correspond à la part du revenu distribuable du fonds versée aux investisseurs. Pour un fonds immobilier, il provient principalement des revenus générés par les immeubles détenus par le fonds, notamment les revenus locatifs calculés sur le résultat net. |
| Le WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) correspond à la durée résiduelle moyenne pondérée des baux d’un portefeuille immobilier. Il permet d’évaluer la durée pendant laquelle les revenus locatifs sont sécurisés par les contrats de location en cours (indicateur pertinent uniquement pour le commercial). |
| La durée résiduelle du financement par des fonds étrangers est la durée moyenne restant à courir jusqu’à l’échéance des emprunts du fonds, exprimée en années, pondérée par le montant de chaque emprunt. |
| L’EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) désigne le résultat d’exploitation avant la prise en compte des intérêts financiers et des impôts. Il mesure la performance opérationnelle indépendamment de son mode de financement et de sa fiscalité. La marge EBIT correspond au rapport entre l’EBIT (résultat d’exploitation) et les revenus locatifs totaux, indépendamment de la structure de financement. Marge EBIT = (EBIT / Revenus locatifs) x 100 |
| Les émissions CO2 mesurent l’intensité carbone du portefeuille par m2 de surface de référence énergétique (SRE). Cet indicateur permet de suivre la progression du fonds vers la neutralité carbone 2050 fixée par la Confédération "zéro carbone". |
| Une entrée en bourse correspond au moment où une société ou un fonds devient public. Ses parts sont négociées pour la première fois en bourse, ce qui offre de la liquidité aux investisseurs et une rotation de ces derniers. La bourse suisse a adapté ses règles d’admission pour limiter les déséquilibres de prix : l’intégration d’un nouveau titre se fait désormais sur 3 jours au lieu d’un seul. |
| Les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) sont utilisés pour évaluer la responsabilité d’un fonds ou d’une entreprise. Un fonds immobilier doit appliquer une politique de durabilité conforme à l’autorégulation de l'AMAS, en lien avec l’objectif de neutralité climatique du parc immobilier suisse d’ici 2050. |
| La FINMA est l’autorité suisse chargée de surveiller les banques, les assurances, les fonds de placement et les autres acteurs financiers, afin de protéger les investisseurs et de garantir le bon fonctionnement des marchés. Elle approuve notamment le règlement de placement des fonds. |
| Une fondation de placement fonctionne comme un fonds immobilier classique, mais est réservée aux institutions de prévoyance professionnelle suisses exonérées d’impôts, ainsi qu’aux caisses d’assurances sociales et de compensation suisses exonérées d’impôt. Elle est soumise à la CHS PP (Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle). |
| La fortune nette du fonds correspond à la valeur de l’ensemble des actifs du fonds (immeubles, avoirs en banque, terrains à bâtir), après déduction des dettes à court et à long terme. |
| L’investisseur qualifié est une personne ou une entité répondant à des critères légaux spécifiques, permettant d’accéder à des produits d’investissement non cotés et ayant peu de liquidité (expérience et solidité financière requises). Il peut s’agir d’un investisseur institutionnel ou professionnel, ou d’un client privé fortuné (dès CHF 2 millions, ou CHF 500'000 avec expérience avérée). |
| Indicateur exprimant le volume de gaz à effet de serre émis, rapporté aux activités du fonds. |
| L'International Securities Identification Number (ISIN) est un code alphanumérique de 12 caractères identifiant de façon unique un titre financier à l'échelle internationale. |
| La liquidité est la capacité d'acheter ou de vendre un produit en fonction des volumes échangés sur les marchés secondaires. Plus la liquidité du fonds est élevée, plus les investisseurs peuvent facilement acheter ou revendre leurs parts. |
| La LFAIE (Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger), également appelée Lex Koller. Elle limite les acquisitions étrangères pour préserver le marché immobilier suisse. |
| La loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) vise à protéger les investisseurs et à assurer la transparence du marché. |
| La capitalisation boursière du fonds est obtenue en multipliant le prix de la part par le nombre de parts en circulation. = Prix de la part × Nombre de parts |
| Elle sert notamment de référence pour calculer l’agio et le disagio par rapport à la valeur du fonds. Il y a une estimation annuelle des immeubles, qui donne la valeur de marché. La valeur nette d’inventaire par part représente la valeur réelle d’une part d’un fonds, elle est calculée en divisant les actifs nets totaux par le nombre de parts en circulation. = Actifs nets / Nombre de parts |
| Le parc immobilier est l’ensemble des biens détenus par un fonds à un instant donné : immeubles, terrains à bâtir, bâtiments à démolir et immeubles en construction. |
| Le payout ratio est une part du bénéfice distribuable versée aux porteurs de parts. Un ratio élevé signifie que le fonds redistribue la majorité de ses revenus. = (Dividende total / Bénéfice distribuable) × 100 |
| La performance boursière est la variation du cours de bourse de la part sur la période, dividendes réinvestis. |
| La performance depuis le lancement est le rendement total annualisé depuis la première cotation du fonds, dividendes réinvestis. |
| La performance Year-to-Date représente la performance réalisée par le fonds depuis le début de l’exercice en cours jusqu’à la date du rapport (31.12.N). |
| La perte sur loyers est un revenu locatif non encaissé, quelle qu’en soit la cause (loyer impayé, vacance, sinistre). Il s'agit d'une composante directe du taux de vacance financier. |
| La quote-part des pertes sur loyer (locaux non loués et pertes d’encaissement) en % des loyers nets prévisionnels du portefeuille. = (Pertes sur Loyers / Loyers nets dûs) x 100 |
| Rapport entre le cours de bourse d’une part et son résultat total rectifié, exprimé en multiple. = Cours de la bourse de la part / Résultat total rectifié par part |
| Revenu courant généré pour l'investisseur, exprimé en % du cours de la part. = (Dividende / Cours) × 100 |
| Un taux d’intérêt moyen payé par le fonds sur l’ensemble de ses emprunts (fonds étrangers), pondéré par le montant de chaque emprunt. |
| Le rendement de placement est une variation en pourcentage de la VNI des parts sur une période donnée, en supposant que les distributions brutes soient réinvesties à la VNI en vigueur à la date de versement. Il fait référence à la performance du fonds. = ((Valeur d'inventaire "Fin P" avant distribution / Valeur d'inventaire "ex" début de la période) − 1) × 100 |
| Le rendement net des constructions terminées est le produit net réalisé durant l’exercice sous revue par les constructions terminées du fonds, exprimé en pourcentage de leur valeur vénale. = (Produit net / Valeur vénale des constructions terminées à la fin de la période sous revue) × 100 |
| Return on Invested Capital, efficacité avec laquelle le fonds utilise ses capitaux investis (propres et empruntés) pour générer des profits opérationnels. = (Bénéfice net / Fortune nette) × 100 |
| Return on Invested Capital ou efficacité avec laquelle le fonds utilise l'ensemble de ses capitaux investis (propres + empruntés) pour générer des profits opérationnels. = ((Résultat total rectifié + Charges d'intérêts) / Fortune moyenne totale du fonds) x 100 |
| La société immobilière a pour but principal l’acquisition, la détention, la gestion ou l’aliénation d’immeubles pour son propre compte. |
| Une société d’investissement à capital variable, dont le capital évolue selon les parts achetées ou vendues. L’investisseur devient actionnaire avec droit de vote, tout en déléguant la gestion à des professionnels. |
| Une société en commandite de placement collectif est réservée aux investisseurs qualifiés. Sa durée de vie est limitée et les reventes génèrent des plus-values. Elle a une durée de vie moyenne de 7 ans ou plus en cas d'extension de délai. |
| Une société de crowdfunding dispose d'une plateforme en ligne permettant à plusieurs particuliers d’investir ensemble dans un projet immobilier, sans devoir acheter un bien entier. |
| Le SWAP est une transaction par laquelle un investisseur cède un ou plusieurs immeubles à un fonds immobilier, en échange de parts du fonds. |
| Le SXI Real Estate® Funds Broad TR est l’indice de référence (SWIIT Index) mesurant la performance totale (cours et dividendes réinvestis) de l’ensemble des fonds immobiliers suisses cotés. Il permet notamment de situer la performance d’un fonds par rapport à celle du marché. (TR = Total Return) |
| Le taux de couverture est la part totale d'un parc immobilier qui est couverte par une notation ou une analyse ESG. = (Éléments couverts par les données ESG / Total des éléments du périmètre) x 100 |
| Le taux d’endettement est la part des emprunts hypothécaires rapportée à la valeur vénale, limitée à 33 % par la LPCC. = (Fonds empruntés / Valeur vénale des biens fonds) × 100 |
| Total Expense Ratio, le taux de charges total rapporté à la valeur brute des actifs (Gross Asset Value). Plus il est bas, plus le fonds est efficient. = (Charges d'exploitation / Fortune moyenne totale du fonds) × 100 |
| Montant qu’un bien immobilier pourrait atteindre sur le marché s’il était mis en vente dans des conditions normales, cette estimation étant généralement réalisée par un expert indépendant, chaque année à la valeur actuelle du marché. |