Les perspectives du marché immobilier sont solides, en dépit des incertitudes mondiales et de l'affaiblissement conjoncturel. La pénurie de terrains constructibles, l'évolution des taux d'intérêt et les rééquilibrages de la demande continueront de structurer l'évolution du secteur. Certaines régions périphériques en profitent.
"Dans un environnement incertain, il y a trois principales valeurs refuge: l'or, le franc suisse et le béton", a lancé en préambule d'une conférence de presse le professeur Donatello Scognamiglio, président du Conseil d'administration du cabinet de conseil immobilier IAZI-CIFI, filiale du Swiss Marketplace Group (SMG). Une première explication à l'inexorable hausse des prix de l'immobilier en Suisse.
Sur les cinq dernières années, les prix de l'immobilier pour les logements en propriété ont bondi de 26% d'après une analyse des transactions notariales mené par le CIFI, tandis que les salaires nominaux n'ont augmenté que de 5% sur la même période. "La barrière pour l'accès à la propriété est de plus en plus difficile à franchir", remarque-t-il.
Malgré des perspectives conjoncturelles troublées, avec une immigration nette en repli et des emplois en moins dans la construction et l'industrie, le marché immobilier ne semble pas affecté, car la pénurie de logement reste vive. Le taux de vacance reste très faible, autour de 1,0% pour la Suisse et encore plus bas dans les grandes villes comme Genève (0,3%), Lausanne (0,6%), Zurich (0,1%) ou Zoug (0,4%).
Ainsi les prix continuent d'augmenter dans les grandes villes et leur périphérie, tant pour les biens en propriété que pour les loyers proposés. "Quand on ne peut pas construire plus de logements, que la densification est limitée, la seule variable d'ajustement sur le marché immobilier est le prix", explique M. Scognamiglio.
En vingt ans, les loyers proposés ont ainsi augmenté de 38% en moyenne en Suisse et encore plus rapidement dans les cantons de Genève (+52%), Vaud et Zurich (chacun +42%).
Bond des loyers après travaux
Les travaux de rénovation sont une occasion pour les bailleurs de relever drastiquement les loyers, selon l'attractivité géographique du logement. Dans les grandes agglomérations, les loyers après une rénovation avec éviction des locataires bondissent de 50% en moyenne, contre 23% pour les villes en périphérie et 15% seulement dans les zones rurales, selon une analyse de CIFI.
Pour les habitants, une solution est de quitter les grandes centres urbains pour emménager dans des zones où il est plus facile et moins cher de se loger. Cela se reflète dans le solde migratoire interne. En Suisse romande, des communes comme Veveyse, Martigny, La Broye ou Gruyère ont ainsi profité de cette tendance, enregistrant un solde migratoire interne positif, contrairement à Lausanne, Viège ou Zurich.
"On observe un phénomène de départ des endroits où la pénurie de logement est la plus vive, vers des régions où la pression est moindre", explique M. Scognamiglio.
awp