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Les résultats semestriels publiés au mois d’août par les sociétés immobilières cotées ont une nouvelle fois mis en évidence les différentes approches en matière de gestion de portefeuille. Alors que certaines sociétés privilégient une stratégie dite de « Capital Recycling », d’autres équipes de gestion se concentrent sur le développement continu de leur parc immobilier existant et sur la création de valeur au sein du portefeuille, sans faire des ventes un objectif prioritaire. Même si le « Capital Recycling » peut, à première vue, donner l’impression d’une création de valeur active, il s’agit dans un premier temps essentiellement d’une réallocation du capital : un immeuble affichant un rendement plus faible est vendu et les capitaux ainsi libérés sont réinvestis dans un actif offrant un rendement plus élevé. Il reste toutefois difficile de déterminer si cette opération améliore réellement le profil rendement-risque du portefeuille dans son ensemble.
Une véritable création de valeur n’intervient que lorsque l’Asset Management parvient à développer avec succès le nouvel actif acquis, à le repositionner et à accroître durablement son potentiel de revenus. Idéalement, cette démarche améliore également le rendement ajusté du risque de l’ensemble du portefeuille. Néanmoins différents risques peuvent être sous-estimés dans l’enthousiasme suscité par une réallocation de capital réussie. Comme souvent, le mois d’août n’a pas été simple, tant pour les placements immobiliers que pour les marchés actions. L’incertitude parmi les investisseurs reste élevée et les marchés sont dans l’attente de nouvelles impulsions. L’expérience montre par ailleurs que les conflits géopolitiques se résolvent rarement en quelques semaines ou quelques mois. La prime de risque géopolitique élevée devrait donc continuer à accompagner les marchés.
Pour le marché immobilier suisse, l’environnement reste en revanche globalement constructif. Le taux directeur de la BNS se situe actuellement à 0 %, tandis que la demande de logements continue de se heurter à une offre limitée, notamment dans les régions économiquement les plus dynamiques. Nous estimons par conséquent que l’immobilier suisse devrait rester globalement bien soutenu durant la suite de l’année. La capacité du management à créer activement de la valeur sera toutefois de plus en plus déterminante pour la performance future, davantage qu’un simple mouvement général du marché.
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