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Die im August veröffentlichten Halbjahresabschlüsse der Immobilienaktiengesell-schaften haben einmal mehr die unterschiedlichen Ansätze im Portfolio Management aufgezeigt. Während einige Gesellschaften den sogenannten «Capital-Recycling»-Ansatz verfolgen, konzentrieren sich andere Managementteams darauf, ihren bestehenden Immobilienbestand kontinuierlich weiterzuentwickeln und Mehrwert innerhalb des Portfolios zu schaffen, ohne dabei primär auf Verkäufe zu setzen. Auch wenn «Capital Recycling» zunächst nach aktiver Wertschöpfung klingt, handelt es sich im ersten Schritt lediglich um eine Umschichtung: Eine Immobilie mit tieferer Rendite wird verkauft und das freigesetzte Kapital in eine Immobilie mit höherer Rendite investiert. Ob sich dadurch jedoch das Rendite-Risiko-Profil des Gesamtportfolios verbessert, ist schwierig zu beurteilen.
Ein echter Mehrwert entsteht erst dann, wenn es dem Asset Management gelingt, die neu erworbene Immobilie erfolgreich weiterzuentwickeln, neu zu positionieren und deren Ertragspotenzial nachhaltig zu erhöhen. Idealerweise verbessert sich dadurch auch die risikoadjustierte Rendite des Gesamtportfolios. Der Weg dorthin ist jedoch mit verschiedenen operativen, finanziellen und marktspezifischen Risiken verbunden, die in der Euphorie über eine erfolgreiche Kapitalumschichtung teilweise unterschätzt werden. Wie so oft war auch der August sowohl für Immobilienanlagen als auch für die Aktienmärkte kein einfacher Monat. Die Unsicherheit unter den Investoren bleibt erhöht, und die Märkte warten auf neue Impulse. Geopolitische Konflikte lassen sich erfahrungsgemäss selten innerhalb weniger Wochen oder Monate lösen. Entsprechend dürfte die erhöhte geopolitische Risikoprämie die Märkte weiterhin begleiten.
Für den Schweizer Immobilienmarkt bleibt das Umfeld hingegen weiterhin grundsätzlich konstruktiv. Der SNB-Leitzins liegt aktuell bei 0%, während die Nachfrage nach Wohnraum insbesondere in den wirtschaftlich starken Regionen weiterhin auf ein begrenztes Angebot trifft. Wir gehen deshalb davon aus, dass Schweizer Immobilien auch im weiteren Jahresverlauf grundsätzlich gut unterstützt bleiben. Die Fähigkeit des Managements zur aktiven Wertschöpfung wird für die zukünftige Performance entscheidender sein als eine reine allgemeine Marktbewegung.
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