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Varia US Properties AG («Varia US» ou la «Société») annonce avoir signé un accord définitif avec des sociétés affiliées à Brookfield Asset Management («Brookfield») en vue de recapitaliser 13 des 17 actifs de son portefeuille américain de logements collectifs au moyen d’une coentreprise nouvellement constituée, structurée autour de deux véhicules (la «Transaction»).
Sous réserve des dispositions des accords de coentreprise, celle-ci donne accès à un montant pouvant atteindre USD 200 millions de capitaux destinés à des acquisitions, permettant ainsi à Varia US de saisir des opportunités auxquelles la Société ne pourrait autrement pas accéder de manière autonome. Varia US investira activement dans les actifs du JV afin d’en maximiser la valeur en amont des cessions prévues, les produits de ces cessions étant réinvestis dans des acquisitions de meilleure qualité, ce qui permettra d’accroître la liquidité et la flexibilité financière tout en réduisant les besoins en capitaux liés aux actifs plus anciens et plus intensifs en capital.
Principaux éléments de la Transaction
Dans le cadre de la Transaction, 13 actifs représentant 4’112 logements au total, soit le «Portefeuille JV», seront apportés à deux véhicules nouvellement constitués, pour une valeur brute agrégée des actifs d’environ USD 693.9 millions. Ce montant reflète une décote moyenne pondérée d’environ 9.5% par rapport à la dernière juste valeur estimée selon les IFRS au premier trimestre 2026 pour ces 13 actifs (à l’échelle de l’ensemble du portefeuille détenu par Varia US, composé de 17 actifs et incluant les quatre actifs conservés en dehors de la coentreprise à leur juste valeur estimée selon les IFRS au premier trimestre 2026, la décote est d’environ 8.1%.) Cette décote reflète les niveaux de prix actuellement observés pour les transactions institutionnelles portant sur des portefeuilles de logements collectifs, ainsi que la taille, la liquidité et la certitude d’exécution offertes par la Transaction. La valeur brute totale des actifs des deux Portefeuilles JV et des actifs entièrement détenus par Varia US s’élève à environ USD 819.7 millions.
Portefeuille JV 1 (4 actifs, 1’060 logements, valeur brute des actifs d’environ USD 178.4 millions): Brookfield détiendra une participation de 90% dans les capitaux propres, tandis que Varia US conservera une participation de 10%. En qualité d’actionnaire majoritaire, Brookfield disposera des droits de décision traditionnellement associés aux décisions majeures et pourra fournir jusqu’à USD 200 millions de capitaux supplémentaires afin de financer de futures acquisitions. Varia conservera le contrôle opérationnel quotidien du portefeuille. Lors de la clôture de la Transaction, ce portefeuille représentera environ 2%, soit USD 5.7 millions, de la valeur liquidative (NAV)1 de Varia US. Une fois les capitaux supplémentaires entièrement déployés, il devrait représenter environ 10% de la NAV¹.
Portefeuille JV 2 (9 actifs, 3’052 logements, valeur brute des actifs d’environ USD 515.5 millions): Brookfield détiendra une participation de 40% dans les capitaux propres, tandis que Varia US conservera une participation de 60%. Pendant les deux premières années suivant la clôture de la Transaction, Varia US continuera de disposer de droits de décision majeurs concernant la vente des actifs et conservera le contrôle opérationnel quotidien. Le plan d’affaires de la Société prévoit la cession intégrale du Portefeuille JV 2 dans un délai d’environ 12 à 36 mois suivant la clôture. Les produits de ces cessions seront réinvestis dans de nouvelles acquisitions conjointement avec les capitaux de croissance apportés par Brookfield. Lors de la clôture de la Transaction, ce portefeuille représentera environ 41%, soit USD 105.7 millions, de la NAV¹ de Varia US.
Quatre actifs (1’162 logements et une valeur brute des actifs d’environ USD 125.8 millions), comptabilisés à leur pleine valeur d’expertise, ne font pas partie de la coentreprise et resteront entièrement détenus par Varia US. Deux de ces actifs devraient être cédés libres de toute sûreté et intégralement payés en numéraire dans un délai d’environ douze mois suivant la clôture. Lors de la clôture de la Transaction, ces actifs détenus de manière autonome représenteront environ 30%, soit USD 75,4 millions, de la NAV¹ de Varia US.
La Transaction devrait générer pour la Société un produit net en numéraire d’environ USD 48.6 millions lors de la clôture, puis un montant total d’environ USD 101.9 millions après la cession à court terme prévue des deux actifs libres de toute sûreté mentionnés ci-dessus. Le montant total de trésorerie disponible à la date de clôture de la Transaction devrait représenter environ 27%, soit USD 68.6 millions, de la NAV¹ de Varia US.
À l’issue de la Transaction, la Société1 estime que sa valeur nette d’inventaire s’élèvera à environ USD 255.4 millions, ce qui représente une prime d’environ 60% par rapport à la capitalisation boursière de Varia US à la clôture du marché le mercredi 12 août 2026. La Société précise que ce montant reflète la valeur implicite résultant de la Transaction à la date de sa signature et ne constitue ni une prévision, ni une projection, ni une garantie concernant la valeur nette d’inventaire future, le cours de l’action ou sa performance boursière. Ces éléments continueront de dépendre des conditions de marché, de l’exécution du plan d’affaires de la Société et d’autres facteurs.
La signature est intervenue le mercredi 12 août 2026. La clôture de la Transaction est prévue pour le début du quatrième trimestre 2026, sous réserve des conditions de clôture usuelles.
Manuel Leuthold, président du conseil d’administration de Varia US Properties, a déclaré: «Cette Transaction constitue une solide reconnaissance de la qualité de notre portefeuille et de la capacité d’exécution de notre équipe. Nous sommes heureux de nous associer à Brookfield, une société reconnue à l’échelle mondiale et bénéficiant d’une solide expérience dans l’immobilier. Cette transaction nous permet d’améliorer sensiblement notre bilan, de concrétiser une valeur significative pour nos actionnaires et de conserver une participation au potentiel de hausse futur des actifs que nous connaissons le mieux».
Matthew Levy, Managing Partner, Americas, de Stoneweg, le gestionnaire d’actifs externe de la Société, a ajouté: «Ce partenariat apporte à Varia US d’importants nouveaux capitaux de croissance à un moment particulièrement favorable du cycle. Il nous permet également d’investir activement dans le portefeuille de la coentreprise, d’en accroître la valeur et de réinvestir les produits dans un portefeuille de meilleure qualité et plus résilient, aux côtés d’un partenaire bénéficiant de l’expertise approfondie de Brookfield. Cette transaction transforme fondamentalement notre base de capital, la composition de notre portefeuille et nos perspectives de croissance à long terme en une seule étape stratégique».
Informations complémentaires
La Transaction générera pour la Société un produit net en numéraire d’environ USD 48.6 millions lors de la clôture, montant qui devrait atteindre environ USD 101.9 millions après la cession à court terme prévue des deux actifs libres de toute sûreté décrits ci-dessus. La Société prévoit d’utiliser ces fonds pour financer de futures acquisitions.
Au-delà de son incidence immédiate sur le bilan, la Transaction vise à repositionner progressivement le portefeuille de Varia US vers des actifs plus récents et de meilleure qualité, situés sur des marchés offrant des flux de trésorerie nets plus durables. Elle permettra parallèlement de réduire l’exposition de la Société à des actifs plus anciens et plus intensifs en investissements. Varia US conserve une participation significative dans la coentreprise, ce qui permettra aux actionnaires de bénéficier de toute création de valeur future liée aux actifs sous-jacents. La Transaction libère des liquidités au niveau des actifs sans nécessiter d’émission de capitaux propres dilutive. Le conseil d’administration estime que la combinaison d’un bilan renforcé, d’un endettement réduit, d’une liquidité significative et du maintien d’une participation au potentiel de hausse constitue un résultat attractif pour les actionnaires par rapport à la situation actuelle de la Société.
Conférence téléphonique pour les investisseurs
Varia US Properties organisera une conférence téléphonique pour les investisseurs le 13 août à 16h30 CET. Les personnes souhaitant y participer peuvent s’inscrire par e-mail à l’adresse investors@variausproperties.com. Les informations de connexion seront communiquées aux participants inscrits avant la conférence.
Conseillers Newmark
intervient en qualité de conseiller financier et Ropes & Gray LLP en qualité de conseiller juridique de Varia US Properties dans le cadre de la Transaction. Kirkland & Ellis LLP intervient en qualité de conseiller juridique de Brookfield.
Agenda
Résultats semestriels 2026 le 31 août 2026
Informations relatives au 3e trimestre 2026. le 30 novembre 2026
Rapport Annuel 2026 le 31 mars 2027
En cas de questions, veuillez vous adresser à:
Juerg Staehelin, IRF Reputation Tél.: +41 43 244 81 51, E-mail: investors@variausproperties.com
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