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Chronique
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Immoday
C'est assez rare pour le signaler: au mois de mai, les fonds non cotés ont affiché une progression de 0,44%, alors que les fonds cotés sont en baisse de 0,61%. Depuis le début de l'année, avec une progression de 6%, ils font quasiment deux fois mieux que les véhicules cotés. Malgré cette performance, les volumes restent faibles sur le marché secondaire des fonds non cotés.
Après une très légère progression de 0,13% au mois d'avril, les fonds non cotés ont poursuivi leur hausse, de 0,44% au mois de mai. Cela peut paraître faible, mais comparé à la performance des fonds cotés, une baisse de 4,5% sur la même période, c'est assez remarquable. D'autant plus que la progression des fonds non cotés est de 6% depuis le début de l'année, selon les données publiées par l'Immo Desk de la BCV, alors qu'elle n'a été que de 3,3% pour les fonds cotés, selon UBS Asset Management.
La remontée des taux longs fait pression sur la performance des fonds immobiliers
Mais attention, avertit Bruno Mathis, responsable de l'Immo Desk, les chiffres sont un peu trompeurs, car cette performance annuelle de l’univers des fonds non cotés a été fortement influencée par la mise à la VNI du CS 1a Immo PK au mois de mars.
À noter aussi que performance mensuelle de l’indice SWIIT aurait pu être remarquable, poursuit Bruno Mathis, "puisqu’il avait progressé de presque 2% sur les deux premiers tiers de mai, avant de plonger et de terminer le mois en territoire négatif, certainement mis sous pression par la remontée des taux longs".
Depuis le début de l’année, si l'on excepte le cas atypique du CS 1a Immo PK, le Raiffeisen Futura Immo Fund (+6,77%), le fonds UNIM – Union Immobilière Suisse (+6,47%) et le Helvetia (CH) Swiss Property Fund (+6,34%) sont les fonds non cotés qui affichent les meilleures progressions.
Malgré ces performances, les véhicules non cotés continuent d'afficher un agio moyen nul, très loin des 18,2% des fonds cotés. Quant à la volatilité, elle reste stable, aux alentours de 5%, deux fois moins que celle des fonds cotés.
Une activité qui reste faible sur le marché secondaire, mais soutenue sur le marché primaire
Toujours selon le rapport de l’Immo Desk de la BCV, l’activité sur le marché secondaire des fonds non cotés reste faible, avec peu d’échanges. Ceci n’est pas vraiment étonnant, compte tenu de l’activité soutenue sur le marché primaire. En effet, plusieurs augmentations de capital sont en cours, en préparation ou simplement annoncées. Rien que pour les fonds immobiliers, le montant total des levées de fonds devrait avoisiner les 2 milliards de francs pour 2024, si l’on additionne les montants déjà réalisés et ceux annoncés depuis le début de l’année.
Par ailleurs, on devrait assister, à la fin du mois, à l'arrivée en bourse de Helvetia (CH) Swiss Property Fund, dont la fortune nette se monte actuellement à un peu plus de 800 millions de francs et qui affiche un agio de presque 7% (et une performance de +6,3% depuis le début de l'année). On verra dans quelques jours la réaction des investisseurs à l'arrivée de ce véhicule.
Introduction en bourse repoussée pour Helvetica Swiss Opportunity Fund
Autre signe de l'activité du marché des fonds non cotés, la finalisation de la fusion des trois fonds AXA dans le AXA Real Estate Fund Switzerland. Parallèlement, ce nouveau fonds a annoncé une augmentation de capital, de 280 millions de francs, qui devrait se terminer le 21 juin.
Dernier événement important sur le marché, l'annonce que la deuxième entrée en bourse prévue en juin, celle de Helvetica Swiss Opportunity Fund (fortune nette de 180 millions de francs et disagio de -14%), sera repoussée à la fin de l'année 2024 alors que la fusion entre les deux fonds commerciaux de Helvetica devrait désormais avoir lieu au premier semestre 2025. Comme le rappelait Helvetica il y a quelques semaines, "cette consolidation va permettre la création d'un véhicule d'investissement largement diversifié de plus d'un milliard de francs avec des bénéfices stables," et surtout "créer une plus grande liquidité des parts".