Reprise mondiale attendue dans le secteur de l’immobilier avec des opportunités dans le secteur industriel
19/07/2024
5 min
Le marché immobilier mondial se stabilise et montre des signes de reprise après une période de déclin des valeurs.
Le volume de transactions devrait se reprendre après une performance plus qu’atone en 2023. Néanmoins, comme le montre le graphique ci-dessous, cette résurgence pourrait ne se produire qu'en fin d'année 2024 : les résultats du premier trimestre sont décevants avec des volumes encore limités.
Les tensions au Moyen-Orient, les élections anticipées au Royaume-Uni, les différends commerciaux des États-Unis avec la Chine, le conflit ukrainien, les élections américaines, européennes, indiennes ou françaises… tous ces événements ont, considérés seuls ou collectivement, livrés de nombreuse surprises. Dans leur ensemble, et globalement, force est de constater que la tendance est néanmoins au recentrage des pays sur leurs propres problèmes et populations, dans des logiques protectionnistes de bloc ou nationales.
Dans ce contexte, le monde pourrait connaitre une accélération des actions en faveur de la résilience des chaînes d'approvisionnement et de la relocalisation des sites de production à proximité des marchés de distribution. En témoignent les montants de capitaux consacrés aux projets industriels en Europe, qui ont atteint des niveaux sans précédent, aux alentours de 60 milliards USD. Ceci pourrait offrir de nouvelles opportunités d'investissement en immobilier industriel.
D’intéressantes options d’investissement américaines pourraient persister encore quelques temps
Aux États-Unis, alors que la croissance de l'économie se maintient à des niveaux plutôt satisfaisants (croissance de 2,5 % du PIB aux États-Unis contre 0,5 % en Europe) et qu’elle est accompagnée d’une baisse de l'inflation, de nombreux facteurs auraient déjà dû conduire à une remontée des valeurs immobilières.
Il est probable que si cette remontée n’a pas encore vraiment eu lieu, c’est au moins partiellement en raison des inconnues entourant les prochaines élections présidentielles. Les nombreuses questions concernant la politique intérieure, le rôle des États-Unis dans les affaires mondiales, et la forme que prendront les relations entre les USA d’une part et la Russie, la Chine, l’Europe et le Moyen-Orient d’une autre, favorisent un climat d'incertitude. Celui-ci pourrait prolonger les opportunités d'acquisition d’actifs à des prix réduits pendant quelques mois encore : rappelons qu’en raison de l’expansion des taux de cap, les actifs de bonne qualité continuent d’être disponibles à des prix parfois de 15 à 20 % en dessous des maximas historiques.
Incertitudes européennes et opportunités
Bien que l'Europe n'ait pas connu la récession profonde attendue, force est de constater que la croissance y est faible.
Alors que nous entrons dans la seconde moitié de l'année, et notamment après les résultats des récentes élections, une période prolongée de croissance fragile semble se dessiner sur le continent.
Les rendements ont eu tendance à se stabiliser après une série de hausses depuis deux ans ce qui annonce peut-être un retournement.
Investir à ce stade du cycle peut offrir l’opportunité de bénéficier de la compression des rendements, en particulier si, comme prévu, les taux d'intérêt se réduisent encore et les spreads deviennent plus rémunérateurs.
Cependant, la variabilité des situations et les incertitudes politiques et économiques imposent une approche de stratégie sélective car les redressements économiques ne seront pas équivalents partout. Avant de se positionner il convient en particulier de s’interroger avec soin sur la résilience des différentes régions, car tous les pays et toutes les villes n'offrent pas les mêmes potentiels.
L’Asie offre moins d'opportunités tactiques
La croissance asiatique a non seulement été la plus stable mais également celle dont les niveaux ont été les plus élevés.
Pour cette raison, et de manière générale, dans la région Asie-Pacifique (APAC) la correction des valeurs immobilières a été moins forte qu’en Europe ou aux États-Unis. Par exemple, en Australie, les valeurs se sont repliées d'environ 5 à 10 % depuis leur maximum, tandis que des pays comme le Royaume-Uni ou l'Allemagne ont connu des baisses pouvant parfois atteindre 30 ou 35 %. Si cette situation constitue une bonne nouvelle pour les investisseurs positionnés en Asie avant 2023, elle présente moins d'opportunités pour les investisseurs qui cherchent à entrer sur le marché aujourd’hui.
Le marché immobilier chinois continue de faire face à des défis significatifs et sa reprise reste source d’inquiétudes. D'importantes mesures publiques de relance ont été mises en œuvre et, bien qu'elles puissent être maintenues, prolongées ou amplifiées, leurs coûts pourraient en réalité conduire le gouvernement à devoir les réduire. Ce scénario, combiné à la situation internationale et géopolitique que nous avons décrite ci-dessus, appelle à une extrême prudence avant de se positionner.
La Suisse en avance sur le reste des marchés ?
Sur le marché des bureaux suisses, les loyers ont augmenté en moyenne d’environ 6 % au cours des 12 derniers mois. Cependant, cette valeur masque des tendances bien différentes selon les régions : dans la région lémanique, les loyers ont diminué de 6 %, tandis que dans d'autres régions comme le Mittelland, ils ont augmenté de pratiquement 11,5 %.
Les loyers résidentiels, en particulier dans les centres urbains, ont été poussés à la hausse par la continuation d’une forte immigration nette et d’une activité de construction toujours faible. D'une année sur l'autre, les loyers des appartements ont vu leurs niveaux augmenter à des rythmes compris entre 5,0 % et 7,5 %, avec les hausses les plus fortes observées dans le sud de la Suisse et la région zurichoise.
Du côté de l'offre, la nouvelle loi sur l'énergie, entrée en vigueur le 9 juin 2024, devrait compliquer les processus de construction et de développement immobilier, retardant potentiellement la livraison de projets de constructions neuves ou de rénovations. Cette situation, le taux de chômage qui reste bas à moins de 2,5 % et l'immigration qui devrait se maintenir à de hauts niveaux, sont autant de facteurs qui devraient conduire à de nouvelles baisses de la vacance locative et à de nouvelles hausses des loyers.
Avec une inflation à la baisse — elle a presque diminué de moitié depuis son pic de 2022, et devrait atteindre 1 % dans les 12 à 24 mois selon la BNS — le cycle actuel de réductions des taux d'intérêt, commencé plus tôt que dans d'autres grandes zones monétaires et ayant déjà connu deux diminutions, devrait se poursuivre. Une nouvelle baisse des taux est d’ailleurs déjà anticipée par les marchés financiers.
L'augmentation des valeurs immobilières qui a commencé en Suisse il y a 12 mois devrait être alimentée par tous les facteurs mentionnés ci-dessus. Il faut donc s'attendre à une croissance continue des valeurs, en particulier pour les actifs qui offrent des qualités environnementales élevées.
Dans ce contexte il existe d’assez nombreuses opportunités pour entrer sur le marché, notamment par le biais de levée de capitaux en cours. En effet, et contrairement aux marchés mondiaux où des montants significatifs de capitaux non investis attendent des opportunités (Blackrock cite USD 400 milliards de « dry powder »), le marché suisse pourrait mobiliser jusqu'à CHF 3,0 milliards d’argent frais cette année.