Glossar
Dieses Glossar versammelt die wichtigsten Begriffe, die von allen Akteuren und Unternehmen im Bereich der indirekten Immobilienanlagen in der Schweiz verwendet werden, etwa Indikatoren, Daten oder finanzielle Kennzahlen.
Jeder Begriff ist einfach definiert und, wo dies das Verständnis der Information erleichtert, mit seiner Berechnungsformel versehen.
| Das Agio oder das Disagio ist die Differenz zwischen dem Börsenkurs und dem Nettoinventarwert pro Anteil. Ist der Wert positiv, handelt es sich um ein Agio (Marktprämie), ist er negativ, um ein Disagio (Wertabschlag). Ein Agio von 20 % bedeutet, dass der Markt den Anteil 20 % über seinem Buchwert bewertet, das Agio oder das Disagio trägt der Anleger allein. = ((Kurs – NAV) / NAV) × 100 |
| Die Asset Management Association Switzerland (AMAS) ist ein schweizerischer Branchenverband, der die Interessen der schweizerischen Asset-Management-Branche vertritt und verteidigt und gleichzeitig zu deren Entwicklung und regulatorischer Einbettung beiträgt. Sie wirkt zudem an der Ausarbeitung des regulatorischen Rahmens der Branche mit und hat namentlich Selbstregulierungsvorschriften entwickelt, von denen einige von der FINMA als Mindeststandards anerkannt und vorgeschrieben wurden. |
| Eine Kapitalerhöhung hat zum Ziel, bei Anlegern neues Kapital zu beschaffen, um die Investitionen des Fonds zu finanzieren, namentlich den Erwerb neuer Liegenschaften und die Entwicklung von Bauprojekten, oder um seine Verschuldung zu senken. Dazu gibt der Fonds neue Anteile oder Aktien aus, die von den Anlegern gezeichnet werden, was das Vermögen/die Grösse erhöht, die dem Anlagevehikel zur Verfügung steht. |
| Die Depotbank ist das Institut, das mit der Aufbewahrung der Vermögenswerte des Fonds und mit deren Überwachung beauftragt ist. Sie kontrolliert namentlich die Zahlungsströme und achtet darauf, dass die Geschäfte des Fonds im Einklang mit der Regulierung und mit seinen konstituierenden Dokumenten ausgeführt werden. |
| Preis, der für den Erwerb einer Liegenschaft bezahlt wurde, zuzüglich sämtlicher Erwerbskosten. |
| Die Fondsleitung ist die Einheit, die für die Verwaltung und die Administration des Immobilienfonds verantwortlich ist. Sie achtet namentlich auf die Umsetzung der Anlagestrategie, auf die Bewirtschaftung der Liegenschaften und der Liquidität sowie auf die Einhaltung der für den Fonds geltenden gesetzlichen und regulatorischen Anforderungen. |
| Die Dividende entspricht dem Anteil des ausschüttungsfähigen Ertrags des Fonds, der an die Anleger ausgezahlt wird. Bei einem Immobilienfonds stammt sie hauptsächlich aus den Erträgen der Liegenschaften, die der Fonds hält, namentlich aus den Mieterträgen, berechnet auf dem Nettoergebnis. |
| Der WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) entspricht der gewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge eines Immobilienportfolios. Er erlaubt eine Einschätzung, über welchen Zeitraum die Mieterträge durch die laufenden Mietverträge gesichert sind (nur für Geschäftsliegenschaften aussagekräftiger Indikator). |
| Die Restlaufzeit der Fremdfinanzierung ist die durchschnittliche verbleibende Laufzeit bis zur Fälligkeit der Darlehen des Fonds, ausgedrückt in Jahren und gewichtet nach dem Betrag jedes Darlehens. |
| Der EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) bezeichnet das Betriebsergebnis vor Berücksichtigung der Finanzzinsen und der Steuern. Er misst die operative Leistung unabhängig von ihrer Finanzierungsweise und ihrer Steuerbelastung. Die EBIT-Marge entspricht dem Verhältnis zwischen dem EBIT (Betriebsergebnis) und den gesamten Mieterträgen, unabhängig von der Finanzierungsstruktur. EBIT-Marge = (EBIT / Mieterträge) x 100 |
| Die CO₂-Emissionen messen die Kohlenstoffintensität des Portfolios pro m² Energiebezugsfläche (EBF). Dieser Indikator erlaubt es, den Fortschritt des Fonds in Richtung der vom Bund festgelegten Klimaneutralität 2050 «netto null» zu verfolgen. |
| Ein Börsengang ist der Zeitpunkt, in dem eine Gesellschaft oder ein Fonds öffentlich wird. Seine Anteile werden erstmals an der Börse gehandelt, was den Anlegern Liquidität und eine Rotation unter ihnen verschafft. Die Schweizer Börse hat ihre Zulassungsregeln angepasst, um Preisungleichgewichte zu begrenzen: Die Aufnahme eines neuen Titels erfolgt nun über 3 Tage statt über einen einzigen. |
| Die ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) dienen dazu, die Verantwortung eines Fonds oder eines Unternehmens zu bewerten. Ein Immobilienfonds muss eine Nachhaltigkeitspolitik anwenden, die der Selbstregulierung der AMAS entspricht, im Einklang mit dem Ziel der Klimaneutralität des schweizerischen Gebäudeparks bis 2050. |
| Die FINMA ist die schweizerische Behörde, die Banken, Versicherungen, Anlagefonds und die übrigen Finanzakteure beaufsichtigt, um die Anleger zu schützen und das gute Funktionieren der Märkte zu gewährleisten. Sie genehmigt namentlich das Anlagereglement der Fonds. |
| Eine Anlagestiftung funktioniert wie ein klassischer Immobilienfonds, ist aber den steuerbefreiten schweizerischen Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie den steuerbefreiten schweizerischen Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen vorbehalten. Sie unterliegt der OAK BV (Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge). |
| Das Nettofondsvermögen entspricht dem Wert sämtlicher Vermögenswerte des Fonds (Liegenschaften, Bankguthaben, Bauland) nach Abzug der kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten. |
| Der qualifizierte Anleger ist eine Person oder eine Einheit, die bestimmte gesetzliche Kriterien erfüllt, was ihr den Zugang zu nicht kotierten Anlageprodukten mit geringer Liquidität ermöglicht (verlangt werden Erfahrung und finanzielle Substanz). Es kann sich um einen institutionellen oder professionellen Anleger oder um einen vermögenden Privatkunden handeln (ab CHF 2 Millionen oder CHF 500'000 bei nachgewiesener Erfahrung). |
| Indikator, der das Volumen der ausgestossenen Treibhausgase im Verhältnis zu den Aktivitäten des Fonds ausdrückt. |
| Die International Securities Identification Number (ISIN) ist ein alphanumerischer Code aus 12 Zeichen, der ein Wertpapier international eindeutig identifiziert. |
| Die Liquidität ist die Fähigkeit, ein Produkt entsprechend den auf den Sekundärmärkten gehandelten Volumen zu kaufen oder zu verkaufen. Je höher die Liquidität des Fonds, desto einfacher können die Anleger ihre Anteile kaufen oder wieder verkaufen. |
| Das BewG (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland), auch Lex Koller genannt. Es beschränkt ausländische Erwerbe, um den schweizerischen Immobilienmarkt zu schützen. |
| Das Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) hat zum Ziel, die Anleger zu schützen und die Transparenz des Marktes zu gewährleisten. |
| Die Börsenkapitalisierung des Fonds ergibt sich aus der Multiplikation des Anteilspreises mit der Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. = Preis des Anteils x Anzahl Anteile |
| Er dient namentlich als Referenz, um das Agio und das Disagio im Verhältnis zum Wert des Fonds zu berechnen. Die Liegenschaften werden jährlich geschätzt, was den Marktwert ergibt. Der Nettoinventarwert pro Anteil entspricht dem tatsächlichen Wert eines Fondsanteils, er wird berechnet, indem das gesamte Nettovermögen durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile geteilt wird. = Nettovermögen / Anzahl Anteile |
| Der Immobilienbestand ist die Gesamtheit der Objekte, die ein Fonds zu einem bestimmten Zeitpunkt hält: Liegenschaften, Bauland, abzureissende Gebäude und Liegenschaften im Bau. |
| Die Payout Ratio ist ein Anteil des ausschüttungsfähigen Gewinns, der an die Anteilsinhaber ausgezahlt wird. Eine hohe Quote bedeutet, dass der Fonds den Grossteil seiner Erträge weiterverteilt. = (Gesamtdividende / Ausschüttungsfähiger Gewinn) × 100 |
| Die Börsenperformance ist die Veränderung des Börsenkurses des Anteils über den Zeitraum, bei wiederangelegten Dividenden. |
| Die Performance seit der Lancierung ist die annualisierte Gesamtrendite seit der ersten Kotierung des Fonds, bei wiederangelegten Dividenden. |
| Die Performance Year-to-Date ist die Performance, die der Fonds seit Beginn des laufenden Geschäftsjahres bis zum Datum des Berichts (31.12.N) erzielt hat. |
| Der Mietzinsausfall ist ein nicht eingenommener Mietertrag, unabhängig von der Ursache (unbezahlter Mietzins, Leerstand, Schadenfall). Er ist eine direkte Komponente der finanziellen Leerstandsquote. |
| Die Quote der Mietzinsausfälle (nicht vermietete Räumlichkeiten und Inkassoverluste) in % der prognostizierten Nettomietzinsen des Portfolios. = (Mietzinsausfälle / Geschuldete Nettomietzinsen) x 100 |
| Verhältnis zwischen dem Börsenkurs eines Anteils und seinem bereinigten Gesamtergebnis, ausgedrückt als Multiplikator. = Börsenkurs des Anteils / Bereinigtes Gesamtergebnis pro Anteil |
| Laufender Ertrag, der für den Anleger erzielt wird, ausgedrückt in % des Anteilskurses. = (Dividende / Kurs) × 100 |
| Ein durchschnittlicher Zinssatz, den der Fonds auf sämtliche seiner Darlehen (Fremdkapital) bezahlt, gewichtet nach dem Betrag jedes Darlehens. |
| Die Anlagerendite ist eine prozentuale Veränderung des Nettoinventarwerts der Anteile über einen bestimmten Zeitraum, unter der Annahme, dass die Bruttoausschüttungen zum am Auszahlungstag geltenden Nettoinventarwert wieder angelegt werden. Sie bezieht sich auf die Performance des Fonds. = ((Inventarwert "Ende P" vor Ausschüttung / Ausschüttung "ex" Beginn der Periode) − 1) × 100 |
| Die Nettorendite der fertigen Bauten ist der im Berichtsjahr durch die fertigen Bauten des Fonds erzielte Nettoertrag, ausgedrückt in Prozent ihres Verkehrswerts. = (Nettoertrag / Verkehrswert der fertigen Bauten am Ende der Berichtsperiode) × 100 |
| Der Return on Equity, oder Eigenkapitalrendite, misst den Gewinn, der für jeden von den Anteilsinhabern investierten Franken erzielt wird. = (Reingewinn / Nettovermögen) × 100 |
| Return on Invested Capital, die Effizienz, mit welcher der Fonds sein investiertes Kapital (Eigen- und Fremdkapital) einsetzt, um operative Gewinne zu erzielen. = ((Bereinigtes Gesamtergebnis + Zinsaufwand) / Durchschnittliches Gesamtfondsvermögen) x 100 |
| Die Immobiliengesellschaft hat als Hauptzweck den Erwerb, das Halten, die Bewirtschaftung oder die Veräusserung von Liegenschaften auf eigene Rechnung. |
| Eine Investmentgesellschaft mit variablem Kapital, deren Kapital sich nach den gekauften oder verkauften Anteilen verändert. Der Anleger wird Aktionär mit Stimmrecht und delegiert die Verwaltung gleichzeitig an Fachleute. |
| Eine Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen ist qualifizierten Anlegern vorbehalten. Ihre Lebensdauer ist begrenzt, und die Wiederverkäufe erzeugen Kapitalgewinne. Sie hat eine durchschnittliche Lebensdauer von 7 Jahren oder mehr bei einer Fristverlängerung. |
| Eine Crowdfunding-Gesellschaft verfügt über eine Online-Plattform, über die mehrere Privatpersonen gemeinsam in ein Immobilienprojekt investieren können, ohne ein ganzes Objekt kaufen zu müssen. |
| Der SWAP ist eine Transaktion, bei der ein Anleger einem Immobilienfonds eine oder mehrere Liegenschaften gegen Anteile des Fonds abtritt. |
| Der SXI Real Estate® Funds Broad TR ist der Referenzindex (SWIIT Index), der die Gesamtperformance (Kurs und wiederangelegte Dividenden) aller kotierten schweizerischen Immobilienfonds misst. Er erlaubt es namentlich, die Performance eines Fonds im Verhältnis zu jener des Marktes einzuordnen. TR = Total Return. |
| Der Abdeckungsgrad ist der Gesamtanteil eines Immobilienbestands, der durch ein ESG-Rating oder eine ESG-Analyse abgedeckt ist. = |
| Die Fremdfinanzierungsquote ist der Anteil der Hypothekardarlehen im Verhältnis zum Verkehrswert, durch das KAG auf 33 % begrenzt. = (Fremdkapital / Verkehrswert der Grundstücke) × 100 |
| Total Expense Ratio, die Gesamtkostenquote im Verhältnis zum Bruttovermögen (Gross Asset Value). Je tiefer sie ist, desto effizienter ist der Fonds. = (Betriebsaufwand / Durchschnittliches Gesamtfondsvermögen) × 100 |
| Betrag, den eine Liegenschaft auf dem Markt erzielen könnte, wenn sie unter normalen Bedingungen zum Verkauf angeboten würde, wobei diese Schätzung in der Regel von einem unabhängigen Experten jährlich zum aktuellen Marktwert vorgenommen wird. |
Glossaire rédigé en collaboration avec IMvestir Partners SA, société spécialisée dans l’analyse quantitative et qualitative de l’immobilier indirect suisse.