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Levée de capital
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Immoday
L'euphorie persiste pour les véhicules d'immobilier titrisé, avec des augmentations de capital qui continuent d'être annoncées, chaque semaine. Depuis le début de l'année, une quarantaine d'opérations ont été couronnées de succès. Et une dizaine sont encore programmées d'ici décembre. Au final ces véhicules devraient avoir levé plus de 4 milliards de francs en 2024, preuve de l'intérêt retrouvé des investisseurs pour ce type d'actif.
On aurait pu craindre qu'après avoir été déjà largement sollicités depuis janvier, les investisseurs se lassent un peu de l'immobilier titrisé. À l'évidence ce n'est pas le cas, puisque de nouvelles opérations en capital continuent d'être annoncées, chaque semaine, à un rythme qui ne se ralentit pas. On a compté en effet sept nouvelles annonces en septembre, pour un total d'environ 400 millions de francs.
C'est que l'environnement économique s'est encore amélioré pour l'immobilier ces dernières semaines avec des baisses des taux directeur de la part de presque de toutes les grandes banques centrales occidentales, dont la BNS, qui a encore abaissé son taux de 25 points de base fin septembre. En laissant entendre que ce n'était peut-être pas la dernière fois cette année.
Après une telle décision le spread entre les obligations de la Confédération à 10 ans, dont le taux stagne aux alentours de 0,4 %, et le rendement moyen des fonds cotés, continue de se situer aux environs de 240 points de base. Bref, largement suffisant pour inciter les investisseurs à prendre un peu de risques en misant sur l'immobilier titrisé.
L'appétit des investisseurs pour l'immobilier semble inextinguible
Ce que l'on constate d'ailleurs avec un seul chiffre, celui de l'agio des fonds cotés, qui a encore grimpé au mois de septembre, à 26,2 %. Pour rappel, il y a un an, cet agio était tombé 5,9 %.
Dans ce contexte de forte demande pour l'immobilier, il est compréhensible que les fonds fassent appel au marché des capitaux, pour renforcer leur portefeuille, financer la rénovation de leur parc, en particulier tout ce qui touche à la durabilité, et diminuer des taux d'endettement qui avaient grimpé en 2022 et surtout en 2023, époque où les investisseurs étaient beaucoup plus frileux.
Tout cela se concrétise par une quarantaine d'opérations en capital qui se sont déjà bouclées depuis le début de l'année, tout type de véhicule immobilier confondu (c'est-à-dire les fonds cotés et les fonds non cotés, bien entendu, mais aussi les SCmPC, les fondations ou les groupes de placement), soit exactement une par semaine. Pour un montant d'environ 3,5 milliards de francs.
Dont 5 opérations qui ont dépassé les 200 millions de francs, et un record, établi par Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties qui a levé 610 millions en juillet. Et tout cela a été absorbé sans broncher par le marché. Tout comme l'entrée en bourse de Helvetia (CH) Swiss Property Fund, dont la capitalisation boursière est actuellement d'environ 900 millions de francs.
Sept nouvelles annonces d'augmentation de capital en septembre
Et ce n'est pas fini, puisqu'une dizaine d'opérations sont encore programmées d'ici la fin de l'année. Pour l'instant. Dont sept qui ont été annoncées au mois de septembre, souvent par des fonds qui avaient déjà levé des capitaux au premier semestre 2024, et qui considèrent que le marché est tellement porteur qu'il vaut la peine de revenir rapidement vers les investisseurs.
Pure Swiss Opportunity REF cherche à lever 50 millions de francs, pour renforcer son portefeuille et diminuer son endettement. À noter que le fonds avait déjà opéré une augmentation de capital au mois d'avril, d'un montant de 21 millions de francs. Moins que ce qui avait été prévu, puisqu'il cherchait jusqu'à 53 millions de francs.
Pour Akara Swiss Diversity Property Fund, le montant n'a pas encore été communiqué, mais, en général, ce véhicule, qui en sera à sa 13e augmentation de capital, lève autour des 50 millions de francs. Il avait déjà d'ailleurs procédé à cette opération au mois de juin.
Procimmo lance la plus grosse opération de septembre: 100 millions de francs
SF Retail Properties Fund cherche à lever 56 millions de francs. Le fonds avait déjà levé 41 millions de francs au mois de mars.
Swissinvest Real Estate Fund, quant à lui, a lancé une augmentation de capital de 50 millions de francs, pour renforcer son parc avec de nouvelles acquisitions mais aussi réduire son taux d'endettement.
Pour Dominicé Swiss Property Fund, ce sera 57 millions de francs, pour acquérir de nouveaux immeubles et renforcer la durabilité de son parc. À noter que c'est, là encore, la deuxième augmentation de capital du fond cette année. Il avait déjà levé un peu moins de 40 millions au mois de mars.
StoneEdge SICAV cherche à lever 40 millions de francs, esentiellement pour financer l'achat de 4 immeubles résidentiels, dont 3 au centre de Lausanne.
Finalement, la plus grosse augmentation de capital du mois de septembre sera celle de Procimmo Real Estate SICAV, qui veut lever 100 millions de francs, pour acquérir plusieurs immeubles. C'est là encore la deuxième opération pour ce fonds cette année, puisqu'il avait déjà levé 75 millions au mois de mars.
Rédaction-Immoday.ch