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Olivier Toublan
Pour trois quarts des gestionnaires immobiliers européens les valorisations actuelles ne reflètent pas les vrais prix du marché, à cause du faible volume de transactions. Selon l'étude «Emerging Trends in Real Estate 2024», l’IA, est la nouvelle tendance d’avenir du secteur immobilier. Elle devient aussi importante que les questions ESG. Par ailleurs, les niches, comme les infrastructures énergétiques, ont la côte pour les investisseurs.
Plus de 1000 leaders du secteur ont été interrogés dans la nouvelle étude «Emerging Trends in Real Estate 2024», de PwC, le leader de l’audit et du conseil en Suisse, et de l’Urban Land Institute, dans un contexte économique qui a tendance à se stabiliser, mais toujours difficile, avec des investissements immobiliers qui peinent à se redresser. Malgré cela, un tiers des personnes interrogées se montrent optimistes quant à une hausse des rentabilités en 2024, une assez nette amélioration de la confiance par rapport à l’année précédente, même si cette confiance part d’un niveau bas et demeure inférieure aux moyennes à long terme.
Bref, la situation s'améliore, mais elle reste encore incertaine, ce qui incite les investisseurs à se concentrer sur des valeurs sûre, par, exemple en termes de localisation, mais, en même temps, à essayer de se diversifier dans de nouveaux secteurs d'investissement.
Toujours les mêmes villes préférées par les investisseurs
D'abord la localisation. Pour investir, la performance économique est le facteur le plus important dans le choix d’une ville, suivie de près par la connectivité des transports. Ce qui donne un avantage aux capitales nationales, et aux grands pôles économiques.
Avec Londres, comme ville privilégiée par les grands investisseurs internationaux, qui reste à la première place pour la troisième année consécutive. Ce qui confirme la prime que les investisseurs accordent à la liquidité, surtout en ces périodes plus risquées.
Paris se retrouve en deuxième position. Les experts de PwC ajoutent que ces deux capitales ont représenté environ 15% du volume total des transactions immobilières en Europe au cours des neuf premiers mois de 2023.
La prime de liquidité liée à la performance économique explique aussi la progression de villes comme Madrid (3), Milan (6) et Lisbonne (8). Par contre, les villes allemandes de Berlin (4), Munich (7), Francfort (9) et Hambourg (11), ont perdu des places dans le classement, probablement à cause des difficultés économiques que traverse le pays.
Zurich gagne une place
Dans les préférences globales, Zurich passe de la 17e à la 16e place. Selon les auteurs de l’étude, cela s’explique entre autres par le retour des employés dans les bureaux, qui entraîne une baisse du taux de vacance.
L'intérêt d'une ville pour les investisseurs dépend aussi de l’infrastructure et du comportement des pendulaires. Par exemple, on peut se déplacer facilement à Zurich et les espaces de travail sont assez bien connectés.
Malgré cela, en Suisse, comme dans quasiment tout le reste de l'Europe (la seule exception étant la Belgique), la situation demeure tendue : les volumes de transactions ont chuté de 58 % au cours des 12 derniers mois, pour atteindre trois milliards d’euros.
Le défi de la valorisation et des transactions
Cette diminution des transactions a eu un effet déstabilisateur sur les valorisations à travers l’Europe, explique PwC. Si l’on y ajoute les difficultés macroéconomiques persistantes et la réticence à déprécier des actifs, 76% des personnes interrogées estiment que les valorisations actuelles ne reflètent pas avec précision les prix réels des biens. Bref, tant que ces valorisations ne se sont pas stabilisées, difficile de savoir ce que serait le prix réel de certains des actifs disponibles sur le marché, mais aussi difficile de valoriser correctement les portefeuilles immobiliers.
Ceci dit, avec la fin de la hausse des taux et une inflation qui semble désormais en régression, bref avec un environnement économique enfin moins agité, les personnes interrogées s'attendent une augmentation du nombre de transaction en 2024. Cependant, il est peu probable qu'il y ait un calendrier unique sur les différents marchés européens.
Les nouveaux secteurs immobiliers à la mode
Ce contexte un petit peu plus favorable incite également les investisseurs à sortir de leurs habitudes pour prospecter dans de nouveaux secteurs, ceux qui offrent à la fois des rendements encore intéressants et la promesse d’une stabilité à l’épreuve de la récession. La quadrature du cercle ? Non, des niches soutenues par les mégatendances mondiales comme la décarbonation et la transition énergétique, les technologies de l’information, la démographie et l'urbanisation.
Dans ce contexte, le rapport identifie les nouvelles infrastructures énergétiques, les centres de données et les soins de santé comme les secteurs dans lesquels les investisseurs sont les plus susceptibles d’accroître leur exposition.
La durabilité reste un critère essentiel
Parmi tous ces bouleversements économiques et stratégiques, la tendance qui perdure, c'est la durabilité. 80% des personnes interrogées estiment que les critères ESG auront un impact significatif sur l’évaluation des actifs au cours des 12 à 18 prochains mois.
Plus intéressant, les entretiens suggèrent que, pour de plus en plus d'investisseurs, la valeur ajoutée apportée par les investissements ESG est devenue plus importante que le coût qu’ils entraînent.
Parallèlement, pour la majorité des répondants, la rénovation ou la réaffectation de bâtiments est désormais considérée comme le meilleur moyen d'améliorer la qualité de son parc immobilier. Seuls 43% estime que cette amélioration passe par de nouveaux développements.
L'IA devient aussi tendance que l'ESG
Comme dans à peu près tous les secteurs économiques, l’IA est devenue un des grands sujets de conversation des investisseurs immobiliers. Près d’un tiers des entreprises interrogées ont utilisé l’IA au cours des 12 derniers mois. Pour elles, l’IA et l’apprentissage automatique vont affecter la plupart des aspects de la chaîne de valeur immobilière.
Par ailleurs, l’IA est aussi considérée comme un outil ESG, notamment dans la modélisation des risques climatiques et dans les tâches de suivi telles que l’identification des fuites ou du gaspillage des ressources.
Mais ce sont surtout dans des domaines tels que le marketing et la location que l'IA devrait offrir les applications potentielles les plus importantes, pouvant aider dans la planification, la gestion d'actifs, la construction et l'investissement. Reste maintenant à savoir comment utiliser en interne cette IA pour améliorer réellement l'efficacité des organisations. Une question à plusieurs millions de dollars, qui va faire la fortune de consultants comme PwC.