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Immoday
La fin de l'année s'approche et le rythme se ralentit, mais il y a encore eu l’annonce d’une IPO et de quatre nouvelles augmentations de capital au mois de novembre. Au final, il y aura eu plus d'une opération en capital par semaine durant l'année 2024. Avec un montant total de nouveaux capitaux levés qui dépassera les 4,3 milliards de francs.
La fin de l'année arrive et ça se sent, avec un ralentissement de l'activité sur le marché de l'immobilier titrisé. Il n'empêche, on aura encore vu quatre nouvelles annonces d'augmentation de capital au mois de novembre. Pour un montant demandé de 233 millions de francs. Ce qui, début décembre, nous fait 54 opérations en capital annoncées en 2024, tous types de véhicules immobiliers confondus. La plupart couronnées de succès, avec un montant total levé qui va dépasser les 4,3 milliards de francs à la fin de l'année. Bref, les quelques mois mouvementés de 2022 et 2023 qui ont suivi la hausse des taux d'intérêt semblent vraiment oubliés par les investisseurs, et l'immobilier titrisé, plus que jamais, est un actif qu'ils privilégient. D'autant plus que, avec un agio moyen des fonds cotés qui vient de dépasser les 30% fin novembre, ces augmentations de capital sont d'excellentes opportunités, pour tous ces investisseurs, de consolider leurs positions.
Quatre nouvelles opérations annoncées en novembre
Dans ce contexte de forte demande pour l'immobilier titrisé, on comprend que les fonds continuent de lancer des appels aux capitaux.
D'abord StoneEdge SICAV - StoneEdge 1, qui a levé avec succès 33 millions de francs en novembre. Ils vont lui permettre d'acquérir quatre nouveaux immeubles, dont trois au centre de Lausanne, «avec un potentiel tangible de création de valeur».
Ensuite Comunus SICAV, qui a levé 50 millions de francs, pour acquérir plusieurs immeubles entre Vevey et Lausanne, eux aussi «avec un important potentiel de valorisation».
La troisième opération annoncée en novembre a été celle de Mountain Resort Real Estate Fund SICAV, qui a lancé une augmentation de capital de 50 millions de francs pour acquérir un nouveau complexe résidentiel en montagne.
Un nouveau fonds qui investit essentiellement dans le bois
Dernière augmentation de capital annoncée en novembre, celle de Sustainable Real Estate Wood, qui cherche à lever 100 millions de francs, à la mi-janvier 2025.
L'opération est ici un peu plus risquée, puisque c'est en fait un nouveau fonds qui se lance, ou plus précisément un nouveau compartiment de Sustainable Real Estate Investments SICAV, qui se focalise sur l'immobilier durable, destiné aux investisseurs qualifiés. Avec une singularité, puisque ce fonds va investir essentiellement dans le bois.
En effet, selon le communiqué de la SICAV, «le Sustainable Real Estate Wood a pour objectif de constituer un portefeuille d'immeubles résidentiels de haute qualité, composé principalement de nouveaux bâtiments en bois. Ces bâtiments construits de manière écologique font l'objet d'une forte demande, répondent mieux aux exigences futures du législateur et de la société et ont des coûts d'exploitation et d'entretien faibles.»
On verra si ces arguments suffisent à convaincre les investisseurs.
Helvetica Swiss Living Fund est entré en bourse le 10 décembre
Finalement, Helvetica Swiss Living Fund est entré en bourse début décembre, avec une capitalisation boursière d'un peu moins de 400 millions de francs et une valeur vénale du portefeuille qui s’élève à environ 525 millions, pour un rendement brut moyen de 4,1%, selon la direction du fonds. Le portefeuille est composé de 40 immeubles purement résidentiels situés dans des zones périurbaines à forte croissance en Suisse alémanique et en Suisse romande. Avec cette IPO, la direction du fonds s'attend à «une liquidité accrue, à une meilleure négociabilité et l’élargissement du cercle des investisseurs».
Les choses devraient encore bouger chez Helvetica au début de l'année prochaine, puisqu’il est toujours prévu que Helvetica Swiss Commercial Fund et Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO) fusionnent. Ce qui, si tout se passe bien, donnerait, au final, un véhicule qui pèserait environ 500 millions en bourse. Selon les dernières informations communiquées par la direction de Helvetica, cette fusion devrait désormais avoir lieu à la fin du premier semestre 2025 et «les préparatifs avancent bien».
Comunus SICAV va rentrer en bourse en 2025
Ceci dit, cette fusion devrait être précédée d'une cotation en bourse du HSO Fund, qui était prévue fin 2024, une fois l’approbation de la FINMA obtenue. On attend encore, au moment où nous écrivons ces lignes, des informations sur l'avancement de cette opération. Interrogée, la direction de Helvetica ne nous a pas répondu.
Pour rappel, une autre entrée en Bourse est d'ores et déjà prévue en 2025, celle de Comunus SICAV, qui, auparavant, prévoit une nouvelle augmentation de capital en début de l'année prochaine. Ce qui va permettre au fonds d'atteindre une valeur nette de plus de 500 millions de francs, considérée par les dirigeants de la SICAV comme la taille critique nécessaire pour une entrée en bourse couronnée de succès.