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Chronique
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Zoltan Szelyes, Macro Real Estate
« The Trend is Your Friend - TTIYF »
Dans cette rubrique d'Immoday.ch, nous mettons en lumière des tendances passionnantes, des évolutions critiques et des perspectives surprenantes autour du marché immobilier. Qu'il s'agisse de mégatendances durables, de changements structurels ou d'analyses controversées, vous trouverez ici des pistes de réflexion et des repères pour les investisseurs qui souhaitent comprendre le marché et participer à son évolution.
Après une année 2024 couronnée de succès et un début d'année 2025 prometteur, les risques de taux d'intérêt pour les fonds immobiliers cotés font l'objet d'une attention accrue. Les agios, qui ont fortement augmenté, sont particulièrement visés, notamment dans le cas des fonds d'immobilier résidentiel. Certains des fonds immobiliers résidentiels les plus liquides et les plus demandés se négocient actuellement avec des agios de près de 50 %. Cela signifie que les cours sont supérieurs d'environ 50 % à la valeur des portefeuilles sur lesquels ils sont basés.
Un coup d'œil sur le passé montre que des agios aussi élevés n'ont souvent pas duré longtemps et ont généralement été suivis d'une correction sensible. Néanmoins, de tels niveaux d'évaluation élevés peuvent parfois durer des mois, voire des trimestres.
La question de savoir si et combien de temps les cours resteront à leur niveau élevé actuel dépend surtout de l'évolution du niveau des taux d'intérêt. Une hausse des taux d'intérêt augmenterait la pression sur les évaluations et accroîtrait considérablement la probabilité d'une correction. Les investisseurs devraient donc surveiller de près l'évolution des taux d'intérêt et évaluer soigneusement les risques pour leurs portefeuilles.
Les périodes de taux d'intérêt négatifs, moteur des agios élevés
Un facteur central de la forte performance et de la nette augmentation des agios des fonds immobiliers cotés a été la politique monétaire de la Banque nationale suisse (BNS). Selon moi, la BNS a baissé les taux d'intérêt trop tôt et trop fortement. De plus, elle a également évoqué dans ses commentaires la possibilité de réintroduire des taux d'intérêt négatifs.
Dans l'ensemble, le directoire nouvellement nommé de la BNS s'est plutôt positionné comme « sourd » (dovish) que comme « faucon » (hawkish). La politique monétaire actuelle vise manifestement à affaiblir le franc suisse. La raison en est la faiblesse économique d'importants partenaires commerciaux de la Suisse, ce qui permet d'importer la déflation de la zone euro ou de la Chine
L'orientation de la politique monétaire a eu pour conséquence que les marchés financiers ont déjà intégré des taux d'intérêt négatifs pour le deuxième semestre 2025 (actuellement, des taux d'intérêt positifs sont à nouveau intégrés dans les prix). On peut toutefois se demander s'il y aura effectivement un retour des taux d'intérêt négatifs, surtout dans un contexte mondial où l'inflation est structurellement plus élevée.
Inquiétudes en matière de refinancement à l'étranger et en Suisse
Malgré l'espoir d'un retour aux taux d'intérêt négatifs, les investisseurs immobiliers à la recherche d'un financement en Suisse sont confrontés à une dure réalité depuis le début de l'année. Les taux swap à moyen et long terme, sur lesquels reposent les hypothèques fixes, ont doublé depuis fin novembre. Sur les marchés obligataires, les soucis de refinancement dominent, tant au niveau international qu'en Suisse.
Alors qu'aux Etats-Unis et dans certains pays européens, les finances publiques sont source d'inquiétude, les prêteurs suisses sont de plus en plus confrontés aux limites de leurs capacités depuis la fusion des deux grandes banques. Cela a entraîné une hausse des coûts de refinancement pour les banques cantonales et des marges plus élevées sur les hypothèques. Certaines banques cantonales ont entre-temps limité l'octroi de crédits à leurs cantons d'origine. L'évolution de ce marché en 2025 reste donc passionnante.
Pour les produits d'investissement indirect tels que les fonds immobiliers, la hausse des marges ne constitue pas un problème majeur jusqu'à présent en raison des taux d'endettement très bas. Le secteur continue de bénéficier d'un solide afflux de capitaux propres, notamment par le biais d'augmentations de capital. Néanmoins, les investisseurs immobiliers ne devraient en aucun cas sous-estimer les risques liés aux taux d'intérêt.
Le resserrement du crédit crée en même temps des opportunités : les bailleurs de fonds privés peuvent profiter du vide pour entrer davantage sur le marché immobilier et profiter de la situation actuelle. Cela offre notamment des possibilités intéressantes pour les modèles de financement alternatifs ainsi que pour les fonds hypothécaires et les fondations de placement.
Zoltan Szelyes, Macro Real Estate