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Levée de capital
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Olivier Toublan
Il ne se passe presque plus une semaine sans l'annonce de nouvelles opérations en capital. Quatre ont déjà été bouclées avec succès depuis le début de l'année. Une vingtaine d'autres sont dans le pipeline, pour un montant total qui dépasse désormais les 1,5 milliard de francs.
L'euphorie que l'on constate pour l'immobilier titrisé, et en particulier pour les fonds cotés, rejaillit sur les opérations en capital. Elles se sont multipliées ces dernières semaines, à un rythme que l'on n'avait plus connu depuis deux ans, avant le début de la hausse des taux.
C'est que, aujourd'hui, avec un spread qui atteint les 180 points de base entre le rendement de distribution des fonds de placement cotés et les obligations de la Confédération, l'appétit des investisseurs pour l'immobilier titrisé est de retour (pour preuve, l’agio moyen des fonds cotés a gagné presque 17% en 5 mois!). Ce dont le secteur profite en multipliant les opérations en capital pour doper sa croissance, alors qu'il avait dû, ces deux dernières années, plutôt miser sur l'endettement.
Quatre poids lourds lancent des opérations à plus de 100 millions
Concrètement, on comptait, fin mars, près de 25 opérations annoncées, que ce soient des augmentations de capital ou des lancements. Dont celles de quatre poids lourds de la cote, avec des montants qui rappellent la belle époque, celle d'avant la hausse des taux.
UBS (CH) Mixed Properties SIMA veut lever 200 millions, fin avril. En mai, ce sera au tour de Solvalor 61 qui cherche à lever 170 millions. En juin, La Foncière devrait boucler son augmentation de capital de 100 millions de francs, et AXA Real Estate Fund Switzerland, de 150 à 200 millions. Pour ces gros acteurs, auxquels les investisseurs sont restés fidèles durant toute la crise, ces augmentations de capital ne devraient pas poser de gros problèmes. Ce sera peut-être différent pour des véhicules moins prisés, ou des fonds qui cherchent à se lancer.
Au total, l'ensemble des opérations en capital annoncées cherche à lever environ 1,5 milliard de francs, ce qui est déjà quasiment le double de tous les montants levés en 2023. Et l'on n'est qu'à fin mars! Reste maintenant à savoir combien de ces opérations seront couronnées de succès, certains observateurs estimant les fonds un peu trop optimistes par rapport à l'intérêt réel des investisseurs.
Les quatre premières augmentations de capital de l'année ont été un succès
L'avenir nous le dira. Ce que l'on peut d'ores et déjà constater, c'est que les quatre premières augmentations de capital bouclés au premier trimestre ont toutes été un succès, pour un total de 200 millions de francs.
Tout avait commencé avec Cronos Immo Fund, qui a levé 45 millions de francs début mars. Suivi par SF Retail Properties Fund, qui a réussi à convaincre les investisseurs de débourser 40,9 millions de francs, mi-mars. Fin mars, ce fut au tour de Dominicé Swiss Property Fund de boucler son augmentation de capital, de 40 millions, et de Procimmo Real Estate SICAV, avec une augmentation de capital de 74,5 millions de francs. La plus importante, à ce jour (pour ce début d'année 2024). Ce dont le CEO de Procimmo SA, Arno Kneubühler, n'est pas peu fier : « dans un marché en convalescence, la réussite de cette augmentation de capital est un signal fort de la part de nos investisseurs ».
Plusieurs nouveaux véhicules arrivent sur le marché
Autre signe de la bonne santé retrouvée du secteur, plusieurs nouveaux véhicules se lancent sur le marché. On a en effet vu, au mois de mars, l'arrivée du fonds Urbania Real Estate SICAV
On attend toujours le lancement, annoncé depuis longtemps, de la SICAV Avobis Swiss Residential Fund et de Themis Real Estate SICAV. L’un et l’autre cherche à lever une cinquantaine de millions de francs.
Quant à Viager Suisse SCmPC, la levée de fonds, qui, dans l'idéal, devrait atteindre 100 millions de francs, a été prolongée d'un mois, jusqu'à fin avril, avec, nous assure-t-on, un réel intérêt de la part des investisseurs institutionnels.
Mais tout cela ne pèse pas très lourd par rapport au rendez-vous le plus important proposé aux investisseurs, programmé à la fin du 2e trimestre : les deux introductions en bourse d’Helvetia (CH) Swiss Property Fund et d’Helvetica Swiss Opportunity Fund, pour une capitalisation totale estimée à un peu plus d'un milliard de francs. Pour tous les observateurs, ce sera la confirmation, ou non, que les investisseurs institutionnels ont retrouvé un réel appétit pour l'immobilier titrisé. La réussite de ces deux IPO permettra par ailleurs de tourner définitivement la page de deux années vraiment maussades pour tout le secteur.